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Wann Sie in Berlin eine Baugenehmigung brauchen, was genehmigungsfrei ist und wie das Antragsverfahren abläuft — mit interaktivem Entscheidungsbaum und Praxis-Checkliste.
Drei Verfahrensarten regeln in Berlin, ob und wie Sie bauen dürfen. Die gute Nachricht: Die meisten energetischen Sanierungen sind genehmigungsfrei.
Instandhaltung, Modernisierung und die meisten energetischen Sanierungen. Kein Antrag, kein Warten — Sie können sofort loslegen. Geregelt in § 62 BauO Bln.
Vereinfachtes Verfahren für bestimmte Vorhaben in Gebäudeklasse 1-3. Sie zeigen der Behörde Ihr Vorhaben an und können nach 1 Monat starten, wenn kein Widerspruch kommt. § 63 BauO Bln.
Vollständiges Genehmigungsverfahren für größere Vorhaben: Nutzungsänderungen, Aufstockungen, Anbauten. Bearbeitungszeit in Berlin: 3–6 Monate. § 64 BauO Bln.
Beantworten Sie drei kurze Fragen und erfahren Sie sofort, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist.
Diese Sanierungsmaßnahmen können Sie ohne Baugenehmigung durchführen.
Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems gilt als Instandsetzung und Modernisierung. In Berlin darf die Dämmung sogar bis zu 25 cm über die Grundstücksgrenze hinausragen (§ 16a NachbarG Bln).
Der Austausch vorhandener Fenster gegen neue Fenster in gleicher Größe und am gleichen Ort ist genehmigungsfrei. Auch der Einbau von Dreifachverglasung ändert daran nichts.
Der Austausch der Heizungsanlage (Gasbrennwert, Wärmepumpe, Pelletheizung) ist als technische Gebäudeausrüstung genehmigungsfrei — einschließlich der notwendigen Leitungsverlegung.
Die Dämmung des Daches von innen (Zwischensparren- oder Untersparrendämmung) sowie eine Aufsparrendämmung ohne Veränderung der Dachform sind genehmigungsfrei.
Neue Böden, Bäder, Elektrik, Wandverkleidungen oder der Austausch nicht tragender Wände — solange das Tragwerk unangetastet bleibt, ist kein Antrag nötig.
Die Dämmung der Kellerdecke von unten ist eine typische energetische Maßnahme, die ohne Baugenehmigung durchgeführt werden kann. Ebenso die Perimeterdämmung von Kelleraußenwänden.
Bei diesen Maßnahmen müssen Sie einen Bauantrag stellen.
Sobald Dachgauben, Dachterrassen oder zusätzliche Dachfenster die Dachform verändern und neuer Wohnraum entsteht, ist eine Baugenehmigung erforderlich. In Berlin ein häufiges Vorhaben mit hohem Nachfragepotenzial.
Die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche (oder umgekehrt) erfordert immer eine Genehmigung. Dies betrifft auch die Umnutzung von Keller- oder Dachräumen zu Wohnzwecken.
Jede Erweiterung des Gebäudevolumens — ob seitlicher Anbau, Wintergarten (ab einer bestimmten Größe) oder Aufstockung um ein Geschoss — ist genehmigungspflichtig.
Das Entfernen oder Verändern tragender Wände, Stützen oder Decken erfordert einen Standsicherheitsnachweis und eine Baugenehmigung — auch bei reiner Innensanierung.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist jede äußere Veränderung genehmigungspflichtig — auch eine Fassadendämmung oder ein Fenstertausch. Zusätzlich ist eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich.
Wenn die Grundrissänderung tragende Bauteile betrifft oder die Gebäudeklasse verändert (z.B. durch Zusammenlegung von Wohnungen), ist ein Bauantrag zwingend notwendig.
Der schnellere Weg für bestimmte Vorhaben — die Bauanzeige als vereinfachtes Verfahren.
Für Wohngebäude der Gebäudeklasse 1–3 (freistehend bis 7 m Höhe oder Gebäude mit max. 2 Nutzungseinheiten) sowie bestimmte sonstige bauliche Anlagen. Das Vorhaben muss im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen.
Sie reichen die Bauanzeige mit allen Unterlagen beim zuständigen Bezirksamt ein. Die Behörde hat 1 Monat Zeit zur Prüfung. Erfolgt in dieser Frist kein Widerspruch (Untersagung), dürfen Sie mit dem Bau beginnen.
Bauanzeige-Formular, Lageplan (1:500), Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, Berechnung der Grundflächen und des umbauten Raums. Bei Bedarf: Standsicherheits- und Brandschutznachweis.
Deutlich kürzere Bearbeitungszeit (1 Monat statt 3–6 Monate), geringere Gebühren und weniger Verwaltungsaufwand. Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser übernimmt die Verantwortung für die Einhaltung der Vorschriften.
So läuft das Baugenehmigungsverfahren beim Bezirksamt ab.
Ihr Architekt erstellt einen Vorentwurf auf Basis der Bestandsaufnahme. Dabei werden Bebauungsplan, Abstandsflächen und baurechtliche Vorgaben geprüft.
Bei komplexen Vorhaben kann eine Bauvoranfrage beim Bezirksamt klären, ob das Projekt grundsätzlich genehmigungsfähig ist — bevor Sie in die teure Detailplanung investieren.
Der vollständige Bauantrag wird mit allen Unterlagen beim zuständigen Bezirksamt eingereicht. In Berlin erfolgt dies seit 2024 auch digital über das Bauportal Berlin.
Das Bezirksamt prüft die Vollständigkeit, holt Stellungnahmen ein (Stadtplanung, Brandschutz, ggf. Denkmalschutz) und fordert eventuell Nachbesserungen an. In Berlin dauert dieser Schritt 3–6 Monate.
Nach positiver Prüfung erhalten Sie den Genehmigungsbescheid mit eventuellen Auflagen und Bedingungen. Die Genehmigung ist in der Regel 3 Jahre gültig.
Vor Baubeginn müssen Sie das Bezirksamt mindestens 1 Woche vorher schriftlich über den geplanten Baubeginn informieren (Baubeginnanzeige).
Nach Abschluss der Arbeiten informieren Sie das Bezirksamt über die Fertigstellung. Je nach Vorhaben kann eine behördliche Abnahme (Schlussabnahme) erforderlich sein.
Diese Dokumente müssen Sie für einen vollständigen Bauantrag in Berlin einreichen.
Amtliches Formular des Bezirksamts, vollständig ausgefüllt und vom bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben.
Vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt. Zeigt Grundstücksgrenzen, Nachbarbebauung, Abstandsflächen und Erschließung.
Grundrisse aller Geschosse (1:100), mindestens 2 Schnitte und alle Ansichten. Bei Sanierung: Bestand (schwarz) und Neubau (rot) unterscheiden.
Detaillierte Beschreibung des Vorhabens: Konstruktion, Materialien, technische Ausstattung, geplante Nutzung.
Erstellt von einem Prüfingenieur für Standsicherheit. Erforderlich bei Eingriffen ins Tragwerk, Aufstockungen und Anbauten.
Nachweis der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes. Bei Sanierung: Bauteilbezogene Anforderungen gemäß GEG-Anlage 7.
Brandschutzkonzept mit Fluchtwegeplanung, Feuerwiderstandsklassen und Rettungswegen. Ab Gebäudeklasse 4 durch Prüfingenieur.
Darstellung der Schmutz- und Regenwasserentwässerung. Bei Sanierung nur erforderlich, wenn sich die Entwässerungssituation ändert.
Typische Kosten für Baugenehmigungsverfahren und die realistische Bearbeitungsdauer in Berlin.
Berechnung nach Baugebührenordnung Berlin — ca. 0,5 % der Bausumme
| Bausumme | Gebühr (ca.) | Verfahren |
|---|---|---|
| 20.000 € | 150 – 250 € | Bauanzeige |
| 50.000 € | 300 – 500 € | Bauanzeige / Baugenehmigung |
| 100.000 € | 500 – 800 € | Baugenehmigung |
| 250.000 € | 1.200 – 1.800 € | Baugenehmigung |
| 500.000 € | 2.500 – 3.500 € | Baugenehmigung |
Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden.
Unsicher, ob Sie eine Genehmigung brauchen? Wir klären das für Sie — kostenlos und unverbindlich.