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Alle Pflichten, Fristen und Bußgelder aus dem Gebäudeenergiegesetz auf einen Blick — mit interaktivem Entscheidungsbaum, U-Wert-Tabelle und FAQ für Berliner Eigentümer.
Das zentrale Gesetz für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland — und was es für Eigentümer bedeutet.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft und fasst drei frühere Regelwerke zusammen: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG).
Am 1. Januar 2024 trat die umfassende GEG-Novelle in Kraft — umgangssprachlich als „Heizungsgesetz“ bekannt. Sie verankert die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch und definiert klare Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind.
Ziel des GEG ist die Klimaneutralität des Gebäudesektors bis 2045. Dafür setzt es auf eine Kombination aus Nachrüstpflichten im Bestand, Anforderungen bei Sanierung und den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Heizenergien.
Für Berliner Eigentümer ist besonders relevant: Als Großstadt mit über 100.000 Einwohnern greift die 65%-EE-Pflicht beim Heizungstausch spätestens ab dem 1. Juli 2026.
Diese sechs Paragraphen sollte jeder Hauseigentümer kennen — sie regeln Pflichten, Fristen und Sanktionen.
Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt und begehbar und zugänglich ist. Alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden. Frist: 2 Jahre nach Eigentümerwechsel. Ausnahme: Ein-/Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer seit 01.02.2002 eine Wohnung selbst bewohnen.
NachrüstpflichtBei Einbau einer neuen Heizung muss diese mindestens 65% der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Gilt seit 01.01.2024 für Neubau in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude: ab 01.07.2026 in Großstädten >100.000 Einwohner (inkl. Berlin), ab 01.07.2028 in Gemeinden <100.000 Einwohner.
HeizungstauschÖl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden und müssen ausgetauscht werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Befreiung für selbstbewohnte Ein-/Zweifamilienhäuser (seit 01.02.2002) — Pflicht greift erst bei Eigentümerwechsel.
BetriebsverbotWerden Außenbauteile (Fassade, Dach, Fenster) saniert und dabei mehr als 10% der jeweiligen Bauteilfläche geändert, müssen die Höchstwerte der U-Werte nach Anlage 7 GEG eingehalten werden — z.B. 0,24 W/(m²K) für Außenwände oder 1,3 W/(m²K) für Fenster.
SanierungsanforderungBei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung zugänglich sein und bei Vertragsabschluss in Kopie übergeben werden. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind vorgeschrieben.
EnergieausweisVerstöße gegen GEG-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Die Bußgelder reichen von 5.000 € bis 50.000 € je nach Schwere des Verstoßes. Besonders hohe Strafen drohen bei Verstößen gegen Nachrüstpflichten (§47) und das Betriebsverbot für Altkessel (§72).
BußgelderBeantworten Sie die Fragen und erhalten Sie eine individuelle Handlungsempfehlung nach GEG.
Innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintrag muss die oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) gedämmt werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Ziel-U-Wert: maximal 0,24 W/(m²K).
Ist ein Öl- oder Gas-Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre, muss er ausgetauscht werden. Prüfen Sie das Typenschild Ihres Kessels! Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.
Die Selbstnutzer-Ausnahme (seit 01.02.2002 bewohnt) entfällt beim Eigentümerwechsel — die Pflicht geht auf den neuen Eigentümer über.
Beim Kauf muss Ihnen der Verkäufer einen gültigen Energieausweis übergeben. Fordern Sie diesen aktiv ein — er gibt Aufschluss über den energetischen Zustand.
Beim Einbau einer neuen Heizung müssen mindestens 65% der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Erfüllungsoptionen: Wärmepumpe, Biomasseheizung, Solarthermie-Hybridheizung, Fernwärme oder H2-Ready-Gasheizung (wenn Wasserstoffnetzgebiet ausgewiesen).
Für Berlin (Großstadt >100.000 Einwohner) gilt die 65%-Pflicht für Bestandsgebäude spätestens ab dem 1. Juli 2026, also nach Vorliegen oder Ablauf der Frist für die kommunale Wärmeplanung.
Bei einer Heizungshavarie (plötzlicher Ausfall) dürfen Sie übergangsweise für maximal 5 Jahre eine Heizung einbauen, die nicht die 65%-Anforderung erfüllt (§71i GEG). So haben Sie Zeit, Dämmung, Heizkörpertausch etc. vorzubereiten.
Härtefallregelung (§102): Auf Antrag kann eine Befreiung bei unverhältnismäßigem wirtschaftlichem Aufwand gewährt werden.
Werden mehr als 10% der Fläche eines Bauteils erneuert, müssen die U-Wert-Höchstwerte nach Anlage 7 GEG eingehalten werden:
Außenwand: max. 0,24 W/(m²K) • Dachflächen: max. 0,24 W/(m²K) • Flachdach: max. 0,20 W/(m²K) • Fenster: max. 1,3 W/(m²K)
Werden weniger als 10% der jeweiligen Bauteilfläche geändert, greifen keine energetischen Anforderungen. Beispiel: Der Austausch einzelner Fenster bei großer Gesamtfläche.
Wer die GEG-Anforderungen überträfft, kann BEG-Förderung (BAFA) beantragen: bis zu 20% Zuschuss + 5% iSFP-Bonus. Alternativ: 20% steuerliche Förderung nach §35c EStG.
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis (maximal 10 Jahre alt) vorliegen. Er muss spätestens bei der Besichtigung zugänglich sein und bei Vertragsabschluss als Kopie übergeben werden.
In Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis erscheinen: Art des Energieausweises (Bedarf/Verbrauch), Endenergiebedarf/-verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (A+ bis H).
Wer keinen Energieausweis vorlegt oder falsche Angaben macht, riskiert ein Bußgeld bis zu 10.000 €. Auch fehlende oder falsche Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind bußgeldbewehrt.
Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei Änderung an Bestandsgebäuden gemäß Anlage 7 GEG (§48).
| Bauteil | U-Wert max. | Referenz | Ausnahme / Hinweis |
|---|---|---|---|
| Außenwand | 0,24 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 1 | Gilt bei Änderung >10% der Bauteilfläche |
| Dach / Schrägdach | 0,24 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 4a | Bei Erneuerung der Dacheindeckung oder Dämmung |
| Flachdach (mit Abdichtung) | 0,20 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 4b | Strengerer Wert bei Erneuerung der Abdichtung |
| Oberste Geschossdecke | 0,24 W/(m²K) | §47 Nachrüstpflicht | Pflicht bei Eigentümerwechsel (2 Jahre Frist) |
| Fenster / Fenstertueren | 1,30 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 2a | Uw-Wert (gesamtes Fenster inkl. Rahmen) |
| Dachflächenfenster | 1,40 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 2b | Höherer Wert wegen Einbausituation |
| Kellerdecke (zu unbeh. Räumen) | 0,30 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 6a | Bei Änderung an Decken zu unbeheizten Kellern |
| Kellerdecke (zur Außenluft) | 0,24 W/(m²K) | §48 i.V.m. Anlage 7 Nr. 6b | Strengerer Wert bei Kontakt zur Außenluft |
Alle wichtigen Stichtage für Hauseigentümer — von 2024 bis 2045.
65%-EE-Pflicht gilt für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind.
Bereits in KraftIn Städten mit über 100.000 Einwohnern — einschließlich Berlin — muss jede neu eingebaute Heizung mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. Gilt nach Ablauf der Frist für die kommunale Wärmeplanung.
Betrifft Berlin!In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern greift die 65%-Pflicht beim Heizungstausch spätestens ab dem 1. Juli 2028 — unabhängig vom Stand der kommunalen Wärmeplanung.
Ab Mitte 2028Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke nach §47 GEG greift innerhalb von 2 Jahren nach jedem Eigentümerwechsel. Es gibt keinen festen Stichtag — die Frist beginnt mit dem Grundbucheintrag.
Bei EigentümerwechselDie Pflicht nach §72 GEG zum Austausch von Öl-/Gas-Konstanttemperaturkesseln greift, sobald der Kessel älter als 30 Jahre ist. Das Alter ist auf dem Typenschild abzulesen. Die Selbstnutzer-Ausnahme entfällt bei Eigentümerwechsel.
Fortlaufende PflichtAb 2045 dürfen Heizungen in Gebäuden nicht mehr mit fossilen Brennstoffen (Öl, Erdgas) betrieben werden. Bestehende fossil betriebene Heizungen müssen bis dahin ersetzt oder auf erneuerbare Brennstoffe umgerüstet werden.
Endgültiger AusstiegVerstöße gegen das GEG sind Ordnungswidrigkeiten — die Bußgelder sind empfindlich hoch.
In diesen Fällen gelten erleichterte Anforderungen oder Befreiungen von GEG-Pflichten.
Maßnahmen, die weniger als 10% der jeweiligen Bauteilfläche betreffen, lösen keine energetischen Anforderungen nach §48 GEG aus. Beispiel: Austausch von 2 Fenstern bei insgesamt 25 Fenstern im Gebäude.
§48 Abs. 1 GEGBei unverhältnismäßigem wirtschaftlichem Aufwand kann auf Antrag eine Befreiung erteilt werden. Maßgeblich ist, ob die energetischen Investitionsmehrkosten in keinem vernünftigen Verhältnis zu den erzielbaren Einsparungen stehen.
§102 GEG — Befreiungsantrag bei BehördeFür Baudenkmäler und Gebäude in denkmalgeschützten Ensembles gelten Ausnahmen, wenn die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das äußere Erscheinungsbild unzumutbar beeinträchtigen würde. Die Denkmalbehörde entscheidet.
§105 GEG — Denkmalschutz-AusnahmeKaminöfen und Kachelöfen als zusätzliche Wärmequelle sind weiterhin erlaubt, sofern sie nicht die alleinige Heizung darstellen. Sie können als Ergänzung zur Erfüllung der 65%-EE-Anforderung beitragen.
§71 Abs. 3 GEGBei einem Heizungsausfall (Havarie) dürfen übergangsweise bis zu 5 Jahre lang auch Heizungen eingebaut und betrieben werden, die nicht die 65%-EE-Anforderung erfüllen. Dies gibt Eigentümern Zeit, eine nachhaltige Lösung zu planen und umzusetzen, z.B. Dämmmaßnahmen oder Heizkörpertausch als Vorbereitung für eine Wärmepumpe.
§71i GEG — Allgemeine ÜbergangsfristAntworten auf die zehn häufigsten Fragen unserer Kunden.
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