Die richtige Reihenfolge bei der Sanierung

Grundprinzip

Warum die Reihenfolge entscheidend ist

Die Bauphysik gibt die Sanierungsreihenfolge vor: Erst die Gebäudehülle dämmen, dann die Technik anpassen.

Erst Hülle, dann Technik

Die Heizlast eines Gebäudes ergibt sich aus den Wärmeverlusten über Dach, Fassade, Fenster und Keller. Wird zuerst die Hülle gedämmt, sinkt der Heizwärmebedarf um 50-70 %. Die neue Heizung kann dann passend kleiner dimensioniert werden -- das spart Anschaffungs- und Betriebskosten.

Was passiert bei falscher Reihenfolge?

Überdimensionierte Heizung: Wird die Heizung vor der Dämmung erneuert, ist sie zu groß und taktet ständig -- das verursacht höheren Verschleiß und schlechte Effizienz. Schimmelgefahr: Neue dichte Fenster in ungedämmten Wänden verschieben den Taupunkt nach innen und erzeugen Kondensatprobleme.

Schritt für Schritt

Die optimale Sanierungsreihenfolge

8 Schritte von der Bestandsaufnahme bis zur fertigen Sanierung -- bauphysikalisch korrekt und förderfähig.

1

Energieberatung & Sanierungsfahrplan (iSFP)

Ein zertifizierter Energieberater erstellt den individuellen Sanierungsfahrplan. Er bewertet den Ist-Zustand (Energieausweis, Thermografie), ermittelt die Heizlast und priorisiert Maßnahmen nach Wirtschaftlichkeit. Der iSFP ist Voraussetzung für den 5 %-Förderbonus bei jeder Einzelmaßnahme.

1-2 Wochen 800-1.800 EUR (50 % BAFA-Zuschuss)

2

Dachsanierung & Dachdämmung

Über ein ungedämmtes Dach entweichen bis zu 30 % der Heizwärme. Aufsparren-, Zwischensparren- oder Untersparrendämmung -- je nach Zustand. Gleichzeitig werden Dacheindeckung und Entwässerung erneuert. So wird das Gebäude von oben dicht, bevor die Fassade kommt.

2-4 Wochen 150-300 EUR/m² Dachfläche

3

Fassadendämmung & Kellerdämmung

Die Fassade macht den größten Anteil der Gebäudehülle aus. WDVS mit 14-20 cm Dämmstoff (EPS, Mineralwolle oder Holzfaser) senkt den U-Wert von ca. 1,4 auf unter 0,20 W/(m²·K). Gleichzeitig wird die Kellerdecke von unten gedämmt (8-12 cm), um Fußkälte zu beseitigen.

3-5 Wochen 120-250 EUR/m² Fassade + 30-60 EUR/m² Keller

4

Fenstertausch

Neue Fenster mit Dreifachverglasung (Ug ≤ 0,6 W/(m²·K)) werden idealerweise zusammen mit oder direkt nach der Fassadendämmung eingebaut. So lassen sich die Anschlüsse (Laibung, Brüstung) wärmebrückenfrei in das WDVS integrieren. Alte Fenster mit Uw > 1,3 verursachen bis zu 20 % der Wärmeverluste.

1-2 Wochen 600-1.200 EUR pro Fenster inkl. Einbau

5

Lüftungskonzept & Lüftungsanlage

Nach der Dämmung und dem Fenstertausch ist die Gebäudehülle nahezu luftdicht. Ohne kontrollierte Lüftung drohen Feuchteprobleme und Schimmel. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG, 85-95 % Rückgewinnungsgrad) sichert frische Luft und spart zusätzlich Heizenergie.

3-5 Tage 4.000-10.000 EUR (zentrale Anlage EFH)

6

Heizungstausch

Jetzt wird die neue Heizung auf den tatsächlich reduzierten Wärmebedarf ausgelegt. Eine Wärmepumpe arbeitet nach der Hüllsanierung besonders effizient, da niedrigere Vorlauftemperaturen möglich sind (35-45 °C statt 60-70 °C). Die Jahresarbeitszahl (JAZ) steigt dadurch von 2,5 auf 3,5-4,5.

1-2 Wochen 25.000-40.000 EUR (Wärmepumpe inkl. Installation)

7

Innenausbau & Elektrik

Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage, ggf. Austausch der Heizkörper gegen Niedertemperaturheizkörper oder Fußbodenheizung. Elektrik modernisieren (Zählerschrank, Leitungen), Smart-Home-Steuerung integrieren. Innenwände und Böden werden abschließend renoviert.

2-6 Wochen Individuell je nach Umfang

✓

Abnahme, Dokumentation & Fördermittel-Nachweis

Blower-Door-Test zur Überprüfung der Luftdichtheit (n50 ≤ 1,5 1/h), Übergabe aller Nachweise für BAFA/KfW, Aktualisierung des Energieausweises. Die Dokumentation sichert die Förderung und den Wertnachweis für Ihre Immobilie.

1-2 Tage 300-600 EUR (Blower-Door-Test)

Interaktiver Ratgeber

Was sollten Sie zuerst sanieren?

Beantworten Sie drei Fragen und erhalten Sie eine individuelle Empfehlung.

Was ist Ihr dringendstes Problem?

Hohe Heizkosten / Kälte

Feuchtigkeit / Schimmel

Heizung defekt / alt

Optik / Wertsteigerung

Vermeidbare Fehler

Die 5 häufigsten Sanierungsfehler

Diese Fehler kosten Geld, Komfort und gefährden sogar die Bausubstanz.

Fehler 1: Heizung zuerst tauschen

Wird die Heizung vor der Dämmung erneuert, wird sie auf den hohen Altbau-Wärmebedarf ausgelegt (z. B. 20 kW). Nach der Dämmung reichen oft 8-10 kW. Die Folge: Die Anlage taktet ständig, arbeitet ineffizient und verschleißt schneller. Besonders bei Wärmepumpen sinkt die Effizienz drastisch, wenn die Vorlauftemperatur zu hoch sein muss.

Fehler 2: Fenster vor der Fassade tauschen

Neue Dreifach-Fenster in einer ungedämmten Wand verschieben den Taupunkt. Die kalte Wandfläche neben dem warmen Fenster wird zur Kondensationsfläche -- Schimmelgefahr! Außerdem müssen die Fensterlaibungen beim späteren WDVS-Auftrag nochmals aufwändig angepasst werden. Kosten für Nacharbeit: 80-150 EUR pro Fenster.

Fehler 3: Innendämmung ohne Lüftungskonzept

Innendämmung reduziert das Raumvolumen und verändert das Feuchteverhalten der Wand. Ohne kontrollierte Lüftung steigt die relative Luftfeuchtigkeit auf über 65 % -- idealer Nährboden für Schimmel. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist bei Innendämmung zwingend erforderlich (DIN 1946-6).

Fehler 4: Einzelmaßnahmen ohne Gesamtkonzept

Wer planlos einzelne Maßnahmen umsetzt, riskiert bauphysikalische Konflikte und verschenkt Förderung. Ein iSFP kostet ca. 800-1.800 EUR (davon 50 % BAFA-Zuschuss), bringt aber +5 % Förderbonus auf jede Einzelmaßnahme und erhöht die förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 EUR pro Wohneinheit.

Fehler 5: Förderantrag zu spät stellen

BEG-Förderung muss vor Beginn der Maßnahme bei der BAFA beantragt werden. Auch der Vertrag mit dem Handwerksbetrieb darf erst nach Eingang der Antragsbestätigung unterschrieben werden. Wer vorher anfängt, verliert den gesamten Zuschuss (bis zu 20 % + 5 % iSFP-Bonus). Ausnahme: Ein Energieberater darf vorher beauftragt werden.

Wirtschaftlichkeit

Kosten vs. Einsparung pro Maßnahme

Investitionskosten und jährliche Heizkosten-Einsparung für ein typisches EFH (150 m², Baujahr 1965, Berlin).

Investition vs. jährliche Einsparung

Kosten vor Förderung in EUR -- jährliche Einsparung bei Gaspreis 12 ct/kWh

Aus der Praxis

Praxisbeispiel: EFH Berlin-Spandau, Bj. 1965

Komplettsanierung eines typischen Einfamilienhauses in Berlin -- von der Energieberatung bis zur Abnahme.

Einfamilienhaus, 150 m² Wohnfläche, Baujahr 1965

Massivbau, 24 cm Hochlochziegel, ungedämmtes Dach, Fenster aus 1992 (Zweifach), Gas-Niedertemperaturkessel (28 kW, Bj. 2001)

Energieverbrauch vorher

32.000

kWh/Jahr (213 kWh/m²a)

Energieverbrauch nachher

9.500

kWh/Jahr (63 kWh/m²a)

Gesamtkosten (brutto)

142.000

EUR inkl. MwSt.

Abzgl. Förderung

-31.500

EUR (BEG + iSFP-Bonus)

1. Energieberatung + iSFP	1.600 EUR (800 EUR nach BAFA-Zuschuss)
2. Dachdämmung (Zwischensparren, 20 cm MiWo)	18.000 EUR
3. Fassadendämmung (16 cm EPS WDVS, 130 m²)	22.000 EUR
4. Kellerdeckendämmung (10 cm, 80 m²)	4.500 EUR
5. Fenster (12 Stk. Dreifach-Verglasung)	16.800 EUR
6. Lüftungsanlage mit WRG	8.500 EUR
7. Wärmepumpe (Luft-Wasser, 10 kW)	32.000 EUR
8. Innenausbau, Elektrik, hydraulischer Abgleich	38.600 EUR
Eigenanteil nach Förderung	110.500 EUR

Häufige Fragen

FAQ zur Sanierungsreihenfolge

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden.

Muss ich immer alles auf einmal sanieren?

+

Nein. Eine schrittweise Sanierung über mehrere Jahre ist sinnvoll und wird auch von der BEG-Förderung unterstützt. Wichtig ist, dass die Reihenfolge stimmt und ein iSFP als Gesamtkonzept vorliegt. So können Sie jede Einzelmaßnahme mit dem 5 %-iSFP-Bonus fördern lassen und die Umsetzung über 5-10 Jahre strecken.

Was kostet ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?

+

Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus liegen die Kosten bei 800-1.800 EUR. Die BAFA bezuschusst 50 % der Beratungskosten (max. 650 EUR bei Ein-/Zweifamilienhäusern). Der iSFP erhöht die förderfähigen Kosten pro Wohneinheit von 30.000 auf 60.000 EUR und bringt 5 % zusätzlichen Förderbonus.

Kann ich die Heizung auch vor der Dämmung tauschen?

+

Technisch ja, aber es ist unwirtschaftlich und riskant. Wenn die alte Heizung akut defekt ist, empfehlen wir eine Übergangslösung (z. B. Brennwertkessel als Brücke) oder eine modulierende Wärmepumpe, die sich an den sinkenden Wärmebedarf anpassen kann. Auf keinen Fall die neue Heizung auf den ungedämmten Bestand dimensionieren.

Wie hoch ist die Förderung für Dämmmaßnahmen?

+

Die BEG-Einzelmaßnahmen-Förderung beträgt 15 % Zuschuss auf förderfähige Kosten für Dämmmaßnahmen (Dach, Fassade, Keller, Fenster). Mit iSFP-Bonus sind es 20 %. Maximal förderfähig: 30.000 EUR ohne iSFP, 60.000 EUR mit iSFP pro Wohneinheit. Alternativ können 20 % der Kosten steuerlich abgesetzt werden (§35c EStG, max. 40.000 EUR über 3 Jahre).

Brauche ich nach der Sanierung eine Lüftungsanlage?

+

Nach DIN 1946-6 muss bei jeder Sanierung, die die Luftdichtheit verändert (neue Fenster, Dämmaßnahmen), ein Lüftungskonzept erstellt werden. In den meisten Fällen reicht Fensterlüftung allein nicht aus. Eine zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG, 85-95 %) ist die wirtschaftlichste Lösung und spart zusätzlich 10-15 % Heizenergie.

Wie lange dauert eine Komplettsanierung?

+

Eine vollständige energetische Sanierung eines EFH dauert typischerweise 3-6 Monate bei laufendem Betrieb. Dach und Fassade werden bei geeigneter Witterung (April-Oktober) umgesetzt. Heizung und Innenausbau sind witterungsunabhängig. Bei schrittweiser Sanierung über mehrere Jahre verteilen sich die Einschränkungen auf kürzere Zeiträume.

Was bringt die Sanierung für den Immobilienwert?

+

Studien zeigen, dass eine Verbesserung um eine Energieeffizienzklasse den Immobilienwert um 3-8 % steigert. Bei einer Komplettsanierung von Klasse G/H auf A/B kann der Wertzuwachs 15-25 % betragen. In Berlin liegt die durchschnittliche Wertsteigerung bei energetisch sanierten EFH bei rund 50.000-80.000 EUR.

Muss ich während der Sanierung ausziehen?

+

Bei schrittweiser Sanierung in der richtigen Reihenfolge ist ein Auszug in der Regel nicht nötig. Dach- und Fassadenarbeiten finden von außen statt. Beim Fenstertausch sind einzelne Räume jeweils nur 1-2 Tage betroffen. Lediglich bei umfangreichem Innenausbau (Fußbodenheizung, Elektrik komplett) kann ein vorübergehender Auszug sinnvoll sein.

Welche Dämmstärke ist bei der Fassade optimal?

+

Die wirtschaftlich optimale Dämmstärke liegt bei 14-20 cm (EPS 032). Mehr als 20 cm bringt nur noch marginale Verbesserung des U-Werts, erhöht aber die Kosten deutlich. Für die GEG-Anforderung (U ≤ 0,24 W/(m²·K)) reichen 12-14 cm, für die KfW-Förderung (U ≤ 0,20) empfehlen wir 16 cm EPS oder 18 cm Mineralwolle.

Lohnt sich eine Sanierung bei einem Haus vor 1970?

+

Gerade bei Häusern vor 1970 ist das Einsparpotenzial am größten, da diese meist komplett ungedämmt sind (U-Wert Wand: 1,2-1,8 W/(m²·K)). Die Heizkosten-Einsparung liegt bei 60-75 %. Bei einem Gasverbrauch von 30.000 kWh/Jahr (ca. 3.600 EUR) sparen Sie jährlich 2.200-2.700 EUR. Mit Förderung amortisiert sich die Investition in 12-18 Jahren, während die Lebensdauer der Maßnahmen 30-50 Jahre beträgt.