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Ob Sie fuer einen Dachausbau eine Baugenehmigung brauchen, haengt vom Umfang ab: Bleiben Dachform, Kubatur und Nutzung unveraendert, ist der Innenausbau meist genehmigungsfrei; sobald neuer Wohnraum entsteht, Gauben, Dachfenster in tragende Bereiche oder Dachanhebungen hinzukommen, ist in der Regel eine Baugenehmigung oder ein vereinfachtes Verfahren noetig. Die Kosten fuer die Genehmigung liegen je nach Bundesland und Bauwert meist zwischen 200 und 1.500 Euro, hinzu kommen Statiker und Planung; der gesamte Dachausbau bewegt sich erfahrungsgemaess zwischen 600 und 1.800 Euro pro Quadratmeter.
Reine Innenmassnahmen wie Daemmung, Trockenbau, Bodenaufbau oder das Verkleiden vorhandener Flaechen sind bundesweit in den meisten Faellen genehmigungsfrei, solange die aeussere Gestalt, die Statik und die genehmigte Nutzung des Gebaeudes unveraendert bleiben. Sobald aus einem Speicher oder Spitzboden dauerhaft bewohnbarer Wohnraum wird, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsaenderung vor, weil dann Anforderungen an lichte Hoehe, Rettungswege, Belichtung, Schall- und Waermeschutz gelten.
Eingriffe in die Gebaeudehuelle sind fast immer genehmigungs- oder zumindest verfahrenspflichtig: Dachgauben, Dachaufstockungen, Kniestockerhoehungen, groessere Dachflaechenfenster oder eine geaenderte Dachneigung veraendern Kubatur und Ansicht und beruehren das Bauplanungsrecht. Massgeblich ist immer die jeweilige Landesbauordnung, denn Genehmigungsfreiheit ist Landesrecht und weicht von Bundesland zu Bundesland ab.
Im Zweifel gilt: Vor Baubeginn eine schriftliche Auskunft beim zustaendigen Bauamt einholen. Diese Einschaetzung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall und keine verbindliche Auskunft der Behoerde, sondern gibt den bundesweit ueblichen Rahmen wieder.
Rechtliche Grundlage ist die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes, ergaenzt um das Baugesetzbuch und einen etwaigen Bebauungsplan. Je nach Umfang kommen drei Wege in Betracht: verfahrensfrei ohne Antrag, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fuer Wohngebaeude geringer und mittlerer Hoehe sowie das regulaere Baugenehmigungsverfahren. Fuer bestimmte kleinere Vorhaben sehen einzelne Laender ein Anzeige- oder Kenntnisgabeverfahren vor, bei dem nach Ablauf einer Wartefrist ohne foermliche Genehmigung gebaut werden darf.
Zustaendig ist die untere Bauaufsichtsbehoerde, meist beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt, oft als Bauamt oder Bauordnungsamt bezeichnet. Bauantrag und Bauvorlagen muessen in der Regel von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, also einem eingetragenen Architekten oder qualifizierten Bauingenieur, unterschrieben werden. Die Standsicherheit weist ein Tragwerksplaner oder Statiker nach, der Waermeschutz richtet sich nach dem Gebaeudeenergiegesetz.
Bei Arbeiten an aelterer Bausubstanz greifen zusaetzlich Gefahrstoffregeln: Enthalten alte Dachplatten, Spritzasbest oder Fugen Asbest, gelten die Gefahrstoffverordnung und die Technische Regel fuer Gefahrstoffe TRGS 519. Diese schreibt fuer Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten an asbesthaltigen Materialien eine sachkundige Fachfirma und eine Anzeige der Arbeiten bei der zustaendigen Arbeitsschutzbehoerde vor. Steht das Gebaeude unter Denkmalschutz oder liegt es in einem Erhaltungsgebiet, ist zusaetzlich die Denkmalschutzbehoerde zu beteiligen.
Zu einem Bauantrag gehoeren typischerweise das amtliche Antragsformular, ein Lageplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im ueblichen Massstab, eine Bau- und Betriebsbeschreibung, der Standsicherheitsnachweis sowie der Nachweis des Waerme- und Schallschutzes. Bei Nutzungsaenderungen kommen Angaben zu Rettungswegen, Stellplaetzen und Brandschutz hinzu. Die Unterlagen sind in mehrfacher Ausfertigung oder digital einzureichen.
Die Bearbeitungsdauer betraegt im vereinfachten Verfahren haeufig etwa vier bis acht Wochen, im regulaeren Verfahren mehrere Monate, abhaengig von Vollstaendigkeit und Ruecklauf der beteiligten Stellen. Beim Anzeige- oder Kenntnisgabeverfahren gilt oft eine Wartefrist von rund einem Monat, nach deren Ablauf begonnen werden darf. Eine erteilte Baugenehmigung ist meist drei Jahre gueltig und kann verlaengert werden.
Wer genehmigungspflichtig ohne Genehmigung baut, riskiert einen Baustopp, eine Nutzungsuntersagung und im Extremfall den Rueckbau auf eigene Kosten. Bussgelder fuer ungenehmigtes oder abweichendes Bauen reichen nach den Landesbauordnungen bis zu 50.000 Euro, in einigen Laendern noch hoeher; Verstoesse gegen Asbestvorschriften nach Gefahrstoffverordnung koennen gesondert als Ordnungswidrigkeit oder sogar Straftat geahndet werden. Ein nachtraeglicher Antrag ist moeglich, aber teurer und riskant, wenn das Vorhaben materiell nicht genehmigungsfaehig ist.
Fuer die Planung und die Bauvorlagen genehmigungspflichtiger Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser vorgeschrieben; den Standsicherheitsnachweis darf nur ein qualifizierter Tragwerksplaner erstellen. Diese fachliche Verantwortung laesst sich nicht durch Eigenleistung ersetzen, auch wenn die eigentlichen Ausbauarbeiten teilweise selbst ausgefuehrt werden.
Zwingend an eine zugelassene Fachfirma gebunden sind Arbeiten mit Asbest: Nach TRGS 519 duerfen Abbruch und Sanierung asbesthaltiger Bauteile nur von sachkundigen Betrieben mit entsprechender behoerdlicher Anerkennung und vorheriger Anzeige durchgefuehrt werden. Aehnlich sensibel sind Eingriffe in tragende Bauteile, Elektro- und Gasinstallationen sowie Schornsteine, die aus Sicherheits- und Gewaehrleistungsgruenden Fachbetrieben vorbehalten bleiben.
Auch aus versicherungs- und foerderrechtlichen Gruenden lohnt der Fachbetrieb: Foerdermittel fuer energetische Massnahmen setzen in der Regel die Ausfuehrung durch einen Fachunternehmer und teils eine Baubegleitung durch einen Energie-Effizienz-Experten voraus. Ohne Fachnachweise koennen Gewaehrleistung, Gebaeudeversicherungsschutz und Foerderung entfallen. Konkrete Pflichten im Einzelfall klaert verbindlich das zustaendige Bauamt.
In der Regel ja, denn die Umwandlung eines Speichers in dauerhaft bewohnten Wohnraum ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsaenderung mit Anforderungen an Hoehe, Rettungswege, Belichtung sowie Schall- und Waermeschutz. Reine Innenmassnahmen ohne Nutzungsaenderung sind dagegen meist verfahrensfrei. Massgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.
Meist ja, weil eine Gaube die Kubatur und die Ansicht des Gebaeudes veraendert und das Bauplanungsrecht sowie einen etwaigen Bebauungsplan beruehrt. Einige Landesbauordnungen stellen sehr kleine Gauben unter engen Voraussetzungen frei, das ist aber die Ausnahme. Klaeren Sie den Einzelfall vor Baubeginn mit dem Bauamt.
Zustaendig ist die untere Bauaufsichtsbehoerde, meist als Bauamt oder Bauordnungsamt beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt. Bei Denkmalen kommt die Denkmalschutzbehoerde hinzu, bei Asbestarbeiten die Arbeitsschutzbehoerde. Eine formlose Bauvoranfrage schafft vorab Klarheit.
Enthalten alte Dachplatten oder Daemmungen Asbest, gelten die Gefahrstoffverordnung und die TRGS 519. Abbruch und Sanierung duerfen nur sachkundige Fachbetriebe ausfuehren, und die Arbeiten sind vorab bei der zustaendigen Arbeitsschutzbehoerde anzuzeigen. Eigenhaendiges Entfernen ist unzulaessig und gesundheitsgefaehrlich.
Im vereinfachten Verfahren dauert es haeufig vier bis acht Wochen, im regulaeren Verfahren mehrere Monate, abhaengig von der Vollstaendigkeit der Unterlagen. Eine erteilte Baugenehmigung ist meist drei Jahre gueltig und laesst sich auf Antrag verlaengern. Beim Anzeigeverfahren gilt oft eine Wartefrist von etwa einem Monat.
Bei genehmigungspflichtigem Bauen ohne Genehmigung drohen Baustopp, Nutzungsuntersagung und im Extremfall Rueckbau. Die Bussgelder der Landesbauordnungen reichen bis zu 50.000 Euro und teils darueber, Verstoesse gegen Asbestregeln koennen gesondert geahndet werden. Ein nachtraeglicher Antrag ist moeglich, aber teurer und unsicher.
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