Sanierung & Komplettleistungen

Bausanierung in Berlin — Bestandssanierung vom Fachbetrieb

Q: Wann löst eine Sanierungsmaßnahme die GEG-Sanierungspflicht aus?

Nach GEG §48 gilt: Wird bei einem Bauteil — Außenwand, Dach oder Kellerdecke — mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche erneuert, muss der U-Wert des gesamten Bauteils auf den GEG-Anforderungswert gebracht werden (Außenwand z.B. ≤ 0,24 W/(m²K)). Zusätzlich besteht bei Eigentümerwechsel für Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten und Baujahr vor 1978 eine Pflicht zur Dachdämmung und Heizungsanlage-Nachrüstung (GEG §§ 46–47), Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang. Dieser Zusammenhang wird bei der Sanierungsplanung häufig unterschätzt und sollte vor Ausschreibung geprüft werden.

Q: Welche Schadstoffuntersuchungen sind vor der Bausanierung gesetzlich vorgeschrieben?

Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist eine Asbestbeprobung vor abbruchrelevanten Arbeiten gesetzlich Pflicht — Grundlage ist die TRGS 519 (Technische Regel für Gefahrstoffe, Asbest). Für PCB gilt ab definierten Konzentrationsschwellen die PCB-Richtlinie des Landes Berlin. Teerhaltige Materialien (PAK) in Klebstoffen und Bitumenabdichtungen unterliegen der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Ein nach TRGS 519 qualifizierter Sachkundiger muss beauftragt werden; die Probenahme- und Analysekosten liegen bei 500–3.000 €, können aber erhebliche Entsorgungskosten und Schutzmaßnahmen nach sich ziehen, die das Sanierungsbudget wesentlich beeinflussen.

Q: Wie werden Risse vor der Bausanierung klassifiziert und welche Konsequenz hat das?

Für Betonbauteile gilt DIN EN 1504 (Schutz und Instandsetzung von Betontragwerken): Risse bis 0,2 mm werden ohne Injektion behandelt; Risse 0,2–0,5 mm erfordern je nach Exposition eine Niederdruck-Injektion (Epoxidharz für kraftschlüssige, PUR für verformungstolerante Füllungen); Risse > 0,5 mm mit Bewegungsanteil ('lebende Risse') müssen dehnfähig verschlossen und hinsichtlich Ursache (Setzung, Temperatur, Schwingung) untersucht werden. Für Mauerwerk gilt DIN EN 1504 nicht direkt — hier bieten WTA-Merkblätter zur Mauerwerksdiagnostik Methodik und Grenzwerte. Fehlende Rissursachen-Diagnose ist der häufigste Fehler vor Beginn einer Sanierung.

Eine Bausanierung umfasst alle Maßnahmen, die beschädigte oder veraltete Bausubstanz technisch und bauphysikalisch wieder instand setzen — von der Feuchtesanierung bis zur statischen Ertüchtigung. Entscheidend für die Sanierungsstrategie ist die exakte Schadensdiagnose: Die Verwechslung von kapillarer Feuchte mit Kondensationsfeuchte führt zu unwirksamen Maßnahmen und kostspieligen Folgeschäden.

In Berlin prägen Gründerzeit- und Nachkriegsbauten das Bestandsbild — mit spezifischen Schadensmustern: carbonatisierter Beton, sulfathaltige Putze, teerhaltige Klebstoffe (PAK) und fehlende Mauerwerk-Sperrschichten. Hinzu kommt ein häufig unterschätzter Planungsaspekt: Nach GEG §48 ist der U-Wert-Grenzwert des gesamten Bauteils einzuhalten, sobald mehr als 10 % seiner Fläche erneuert werden.

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Leistungsumfang

Was umfasst Bausanierung?

Bestandsaufnahme & Schadensdiagnose (CM-Messung, Thermografie, Bauteilöffnung, Schadenskartierung)
Tragwerksanalyse & statische Beurteilung (Rissklassifizierung, Setzungsprüfung, Gründungsdiagnose)
Abdichtung & Feuchtesanierung nach DIN 18531–18535 (erdberührte Bauteile, Sockel, Flachdach)
Schadstoffsanierung: Asbest nach TRGS 519, PAK-haltige Klebstoffe, PCB gemäß GefStoffV
Energetische Ertüchtigung & Fassadenarbeiten (GEG-konforme U-Werte, WDVS, Wärmebrückenoptimierung)
Gewerkekoordination, Bauleitung & Abnahmedokumentation nach VOB/B

Der Leistungsumfang einer Bausanierung variiert stark nach Baujahr, Nutzung und Schadensgrad. Eine seriöse Kostenschätzung setzt eine vollständige Bestandsaufnahme voraus — pauschal genannte Quadratmeterpreise ohne Schadenskartierung sind nicht belastbar und führen regelmäßig zu Nachtragsrisiken.

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Sanierungskosten berechnen

Kostenkennwerte nach BKI-Baukosten 2024 (Wohngebäude, Berlin/Brandenburg): Teilsanierung ~350 €/m² BGF, Vollsanierung ~650 €/m² BGF, Kernsanierung ~1.000 €/m² BGF. Rechner: Vollsanierung als Referenzwert (Material ~350 €/m² + Lohn ~300 €/m²). KfW-BEG-Förderpotenzial: 15–20 % auf förderfähige Kosten (max. 60.000 €/WE bei Einzelmaßnahmen). Individuelle Kostenermittlung nach DIN 276.

Fläche (m²)

–Sanierung Material (Vollsanierung)

–Richtkosten inkl. Arbeit

Unverbindlicher Richtwert – der genaue Preis hängt von Untergrund, Aufwand und Ausführung ab.

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Feuchteursache diagnostizieren

Welche Befundmerkmale zeigt das Bauteil?

Kapillar aufsteigende Feuchte (WTA Merkblatt 4-5-01/D). Nachweis: CM-Messung > 3 % Feuchtegehalt im Ziegelkern. Verfahren: Horizontalsperre (Bohrloch-Injektion nach WTA 4-4) + Sanierputzsystem nach WTA 2-9-04 / EN 998-1 (Sanierputzmörtel, Typ R); ergänzend Sockelabdichtung mineralisch oder KMB.

Drückendes / stauendes Wasser (DIN 18533, Beanspruchungsklasse W2-E bis W3-E). Verfahren: Außenabdichtung (KMB nach DIN 18533-2 oder Bitumenschweißbahn Typ G 200 S4), Dränageschicht nach DIN 4095, Perimeterdämmung EPS-P nach DIN EN 13163.

Tauwasserausfall durch Wärmebrücke (DIN 4108-2: Mindestoberflächentemperatur θsi ≥ 12,6 °C, Temperaturfaktor fRsi ≥ 0,70). Verfahren: Wärmebrückensanierung mit Innendämmung (WLG 022–035 + Dampfbremse sd ≥ 2 m), hygrothermische Simulation nach DIN EN 15026, Lüftungskonzept nach DIN 1946-6.

Hygroskopische Feuchte / Salzfeuchte (WTA 4-5). Nitrate, Chloride oder Sulfate im Mauerwerk binden Luftfeuchte ab ~65–70 % rF. Verfahren: Salzanalyse (Bestimmung des Nitrat-, Chlorid- und Sulfatgehalts im Bohrmehl), Entsalzung durch Opferputz (Sumpfkalkputz), anschließend Sanierputz nach WTA 2-9.

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WDVS-Dämmstärke und U-Wert-Ampel

Basis: Bestandsaußenwand Vollziegel 36 cm (U₀ ≈ 1,20 W/m²K), WDVS mit EPS WLG 032 (λ = 0,032 W/mK). U-Wert nach DIN EN ISO 6946. KfW-BEG EM Grenzwert Außenwand: ≤ 0,24 W/m²K (Einzelmaßnahme); Effizienzhaus-Niveau: ≤ 0,20 W/m²K.

Dämmstärke WDVS

WTA-Sanierputzsystem: Schichtaufbau mit Mindestdicken

Das WTA-Merkblatt 2-9 (Sanierputzsysteme) schreibt einen Luftporengehalt von mindestens 25 Vol.-% in der Sanierputzlage vor — dieser Porenraum nimmt hygroskopisch gelöste Salze auf, ohne dass sie an der Oberfläche auskristallisieren. Die Mindestschichtdicke von 20 mm ist dabei keine Empfehlung, sondern Bedingung für die Systemzulassung.

Rissbreiten-Klassifikation Stahlbeton nach Eurocode 2 / RL SIB

Eurocode 2 (DIN EN 1992) und die Richtlinie Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen (RL SIB) klassifizieren Risse nach Breite: Bis 0,2 mm gilt die Bewehrung unter XC3/XC4-Exposition als noch ausreichend geschützt; über 0,4 mm besteht zwingender Instandsetzungsbedarf — unabhängig vom optischen Eindruck oder der Tragwerksreserve.

Betoninstandsetzungs-Prinzipien nach RL SIB: W / R / C / K

Die RL SIB unterscheidet vier kombinierbare Instandsetzungsprinzipien: Wasserhaushaltsregelung (W), Rissbehandlung (R), Betonersatz und Reprofilierung (C) sowie Kathodischer Korrosionsschutz (K). Die Prinzipienauswahl bestimmt das gesamte Instandsetzungssystem und ist Grundlage für die Ausschreibung nach VOB/C ATV DIN 18349 sowie für die CE-konforme Produktauswahl.

Schadstoff-Baujahr-Matrix: Einbauorte nach Bauteil

TRGS 519 und GefStoffV verpflichten Auftraggeber und ausführende Betriebe zur Schadstoffuntersuchung vor jedem Abriss- oder Sanierungseingriff an Gebäuden bis Baujahr 1998. Asbest findet sich typisch in Fassadenplatten und Bodenbelägen, PCB in Fugenmassen und Korrosionsschutzanstrichen, KMF-Altfasern (Kategorien der alten Klassifikation) in Dämmstoffen und Brandschutzverkleidungen.

Sanierungsreihenfolge: 4 Pflichtphasen nach Gewerken

Die normgerechte Instandsetzungsreihenfolge ist zwingend: Schadstoffsanierung muss vor Arbeiten an tragenden Bauteilen abgeschlossen sein, die Gebäudehülle vor TGA und Innenausbau. Abweichungen von dieser Phasenfolge führen erfahrungsgemäß zu Folgeschäden — etwa Feuchteeinträge in bereits fertiggestelltem Innenausbau — und zu Gewährleistungsstreitigkeiten zwischen Gewerken.

Bausanierung Fragen & Antworten

Was kostet eine Bausanierung in Berlin pro m²?

Die Bandbreite ist groß: Partielle Instandsetzungen (Rissinjektionen, lokale Abdichtung) beginnen ab ca. 80–150 €/m² Bauteilfläche. Teilsanierungen wie Fassade mit WDVS liegen bei 120–280 €/m². Vollsanierungen von Gründerzeit- oder Nachkriegsbauten kosten je nach Zustand 600–1.500 €/m² Wohnfläche — bei umfangreicher Schadstoffsanierung auch darüber. Entscheidend sind Tragwerk, Feuchtegrad, Schadstoffbelastung und das angestrebte Energieniveau. Ohne vorherige Schadenskartierung sind Kostenschätzungen grundsätzlich nicht belastbar.

Wann löst eine Sanierungsmaßnahme die GEG-Sanierungspflicht aus?

Nach GEG §48 gilt: Wird bei einem Bauteil — Außenwand, Dach oder Kellerdecke — mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche erneuert, muss der U-Wert des gesamten Bauteils auf den GEG-Anforderungswert gebracht werden (Außenwand z.B. ≤ 0,24 W/(m²K)). Zusätzlich besteht bei Eigentümerwechsel für Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten und Baujahr vor 1978 eine Pflicht zur Dachdämmung und Heizungsanlage-Nachrüstung (GEG §§ 46–47), Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang. Dieser Zusammenhang wird bei der Sanierungsplanung häufig unterschätzt und sollte vor Ausschreibung geprüft werden.

Wie unterscheidet man kapillare von kondensationsbedingter Feuchte?

Die Differenzierung ist für die Sanierungsstrategie entscheidend — eine Verwechslung führt zu wirkungslosen Maßnahmen. Kapillare Feuchte steigt im Mauerwerk auf: Merkmale sind salzhaltige Ausblühungen, Schäden beginnen bodennahe und verlaufen gleichmäßig aufwärts; messbar per Calciumcarbid-Methode (CM-Messung). Kondensationsfeuchte tritt an Wärmebrücken auf: Schimmel an Raumecken, Heizkörpernischen und Rollladenkästen; erkennbar durch Thermografie und Taupunkttemperatur-Berechnung nach DIN 4108-3. Im Berliner Altbau liegt häufig eine Kombination beider Ursachen vor — dann sind getrennte Sanierungsansätze für jede Ursache erforderlich.

Welche Schadstoffuntersuchungen sind vor der Bausanierung gesetzlich vorgeschrieben?

Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist eine Asbestbeprobung vor abbruchrelevanten Arbeiten gesetzlich Pflicht — Grundlage ist die TRGS 519 (Technische Regel für Gefahrstoffe, Asbest). Für PCB gilt ab definierten Konzentrationsschwellen die PCB-Richtlinie des Landes Berlin. Teerhaltige Materialien (PAK) in Klebstoffen und Bitumenabdichtungen unterliegen der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Ein nach TRGS 519 qualifizierter Sachkundiger muss beauftragt werden; die Probenahme- und Analysekosten liegen bei 500–3.000 €, können aber erhebliche Entsorgungskosten und Schutzmaßnahmen nach sich ziehen, die das Sanierungsbudget wesentlich beeinflussen.

Wann ist ein Tragwerksplaner (Statiker) für die Bausanierung Pflicht?

Eingriffe in das Tragwerk sind in Berlin genehmigungspflichtig und erfordern einen Tragwerksplaner: das gilt für das Entfernen oder Öffnen von Innen- und Außenwänden, Deckenöffnungen, Änderungen an der Dachkonstruktion sowie Aufstockungen. Auch bei vermutetem Tragwerksschaden — erhebliche Risse mit Trennungscharakter, sichtbare Verformungen oder Setzungsunterschiede — ist eine statische Beurteilung vor Sanierungsbeginn zwingend. Die Nachweise sind gemäß Berliner Bauordnung (BauO Bln) der Baubehörde vorzulegen. Das Statik-Gutachten sollte vor Erstellung des Leistungsverzeichnisses vorliegen, da unentdeckte Tragwerksmängel die Kostenplanung erheblich verschieben.

Wie werden Risse vor der Bausanierung klassifiziert und welche Konsequenz hat das?

Für Betonbauteile gilt DIN EN 1504 (Schutz und Instandsetzung von Betontragwerken): Risse bis 0,2 mm werden ohne Injektion behandelt; Risse 0,2–0,5 mm erfordern je nach Exposition eine Niederdruck-Injektion (Epoxidharz für kraftschlüssige, PUR für verformungstolerante Füllungen); Risse > 0,5 mm mit Bewegungsanteil ('lebende Risse') müssen dehnfähig verschlossen und hinsichtlich Ursache (Setzung, Temperatur, Schwingung) untersucht werden. Für Mauerwerk gilt DIN EN 1504 nicht direkt — hier bieten WTA-Merkblätter zur Mauerwerksdiagnostik Methodik und Grenzwerte. Fehlende Rissursachen-Diagnose ist der häufigste Fehler vor Beginn einer Sanierung.

Wann lohnt sich Sanierung wirtschaftlich gegenüber Abriss und Neubau?

Als Richtwert gilt: Übersteigen die vollständigen Sanierungskosten 60–70 % der Neubaukosten pro m² Wohnfläche, ist Neubau wirtschaftlich meist vorteilhafter — insbesondere wenn Schadstoffentsorgung, Gründungsschäden oder Schwammbefall hinzukommen. Ausnahmen, bei denen Sanierung dennoch vorzuziehen ist: Denkmalschutz (Sonder-AfA nach §7i/§10f EStG: 8 Jahre à 9 % bei Vermietung), unersetzliche Lagevorteile sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB. Für Immobiliengesellschaften ist zusätzlich die steuerliche Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und abzuschreibenden Herstellungskosten entscheidend.

Wie läuft eine professionelle Bestandsaufnahme vor der Bausanierung ab?

Eine vollständige Bausubstanzdiagnose kombiniert mehrere Methoden: Visuelle Schadenskartierung (Risse, Ausblühungen, Verformungen, Gefügezustand), zerstörungsarme Materialprüfung (CM-Messung für Feuchtegehalt, Rückprallhammer für Beton), Thermografie (bei beheiztem Gebäude im Winter — zuverlässigste Methode zur Wärmebrücken- und Leckageortung), ggf. Bauteilöffnungen zur Schichtenanalyse (Putzaufbau, Dämmung, Abdichtungslagen) sowie eine Bodenuntersuchung zur Gründungs- und Wasserverhältnisbeurteilung. Das Ergebnis ist ein Schadenskataster als Grundlage für Leistungsverzeichnis und Prioritätenplanung. Methodisch orientieren sich Fachbetriebe an WTA-Publikationen, die auch für nicht denkmalgeschützte Bestandsbauten angewendet werden.