Bauunternehmen für Architekten – Berlin & bundesweit
Als Architekt, Bauingenieur oder Planer brauchen Sie für jedes Bauvorhaben einen Partner, auf den Sie sich verlassen können: Einer, der Ihre Ausschreibung schnell und detailliert kalkuliert, der normgerecht ausführt, Termine hält und Ihr Budget respektiert. Genau dafür steht NEUWEST. Wir sehen uns als verlängerte Werkbank Ihres Büros – fachlich auf Augenhöhe, von der Vergabe bis zur Übergabe.
Wir sprechen die Sprache der Planung: Leistungsverzeichnis, VOB, DIN-Normen, Bemusterung und prüfbare Abrechnung sind für uns Alltag. Schicken Sie uns Ihr LV in jedem Format (GAEB, Excel, PDF oder Plan) – Sie erhalten eine saubere Massenermittlung und ein nach Positionen prüfbares Angebot, meist innerhalb weniger Tage.
Ihre Vorteile mit NEUWEST als Ausführungspartner
- Schnelle, detaillierte Kalkulation Ihrer Ausschreibung – prüfbares Angebot meist in wenigen Tagen
- Leistungsverzeichnis in jedem Format: GAEB, Excel, PDF oder direkt vom Plan
- Normgerechte Ausführung nach VOB/B & VOB/C, DIN-Normen und den anerkannten Regeln der Technik
- Bundesweite Ausführung – ein fester Ansprechpartner pro Projekt
- Eingespielte Zusammenarbeit mit zahlreichen Architektur-, Ingenieur- und Planungsbüros
- Alle Gewerke aus einer Hand: Rohbau, Abbruch, Ausbau, Fassade & TGA
- Termin- und Festpreissicherheit, transparente Nachtragskultur
- Eigene Bauleitung & qualifizierte, geprüfte Nachunternehmer
Sie planen – wir setzen um. Senden Sie uns Ihr Leistungsverzeichnis oder Ihre Bauanfrage, und wir melden uns mit einer belastbaren Einschätzung zurück.
NEUWEST vs. andere Baufirmen
Woran erkennen Sie einen zuverlässigen Ausführungspartner? Von gründlicher Planung über verbindliche Termine und eigene Bauleitung bis zur prüfbaren Kalkulation nach VOB & DIN – den vollständigen Vergleich, was bei uns Standard ist und wo es bei anderen Firmen typischerweise hakt, sehen Sie mit Illustrationen zu jedem Punkt auf unserer Seite Warum für NEUWEST entscheiden?.
GAEB-Schnittstelle: Wo digitaler LV-Austausch in Berliner Büros Zeit kostet
Der GAEB DA XML-Standard definiert die Austauschphasen D81 (Bekanntmachung) bis D86 (Auftragsbestätigung). In der Berliner Ausschreibungspraxis dominieren D83 (Angebotsaufforderung) und D84 (Angebot), doch viele übermittelte LV-Dateien weisen inkonsistente OZ-Strukturen auf: fehlende Gliederungstiefe, gemischte Grund- und Bedarfspositionen oder nicht plausible Mengenansätze. Das erzwingt manuelle Korrektur auf Bieterseite und erhöht die Rate fehlerhafter Angebote.
Parallel zu DA XML sind in vielen Berliner Planungsbüros noch GAEB-90-Exporte im Umlauf – erkennbar an der Endung .d83 statt .X83. Problematisch werden nicht-standardisierte Gewerke-Codes und Sonderzeichen in Kurztexten, die zu Import-Fehlern in gängigen Kalkulationssystemen führen. Die meisten AVA-Systeme bieten einen integrierten Schema-Validator; ein kurzer Check vor dem Versand verhindert Rückfragen kurz vor Angebotsabgabe.
Wir verarbeiten GAEB DA XML, GAEB 2000, strukturiertes Excel und PDF-LV. Fehlt ein digitales Leistungsverzeichnis, ermitteln wir Massen direkt aus DWG- oder PDF-Plänen und dokumentieren den Planstand schriftlich. Weicht der spätere Ausführungsplan vom kalkulierten Stand ab, wird dies als Nachtrag nach § 2 Abs. 5 VOB/B behandelt – diese Abgrenzung muss im Bauvertrag explizit geregelt sein, um Streit bei der Schlussrechnung zu vermeiden.
Orientierungswerte: Baukosten Berlin & Brandenburg 2025
Richtwerte für häufige Leistungen im Berliner Raum – netto, ohne Baunebenkosten, Gerüst sofern nicht gesondert angegeben:
| Leistung | Preis-Spanne (Richtwert) |
|---|---|
| Abbruch / Rückbau (selektiv, kontrolliert) | 55 – 160 EUR/m² |
| Rohbau Mauerwerk (KSV / Poroton, inkl. Decken) | 280 – 500 EUR/m² BGF |
| Stahlbeton-Decken / Ortbeton-Skelett | 420 – 650 EUR/m² BGF |
| Fassadensanierung WDVS (inkl. Putz, ohne Gerüst) | 110 – 210 EUR/m² |
| Trockenbau (CW/UW-Ständerwand, GK beidseitig, gespachtelt) | 60 – 105 EUR/m² Wandfläche |
| Zementestrich (inkl. Trennlage, ohne Belag) | 28 – 52 EUR/m² |
| Fenster- / Türmontage (ohne Material) | 120 – 320 EUR/Einheit |
Richtwerte für Berlin/Brandenburg, projektabhängig — kostenloses Festpreis-Angebot anfragen.
§ 4 Abs. 3 VOB/B: Bedenkenanmeldung als Haftungsgrenze – und warum Schweigen anteilig haftet
Nach § 4 Abs. 3 VOB/B muss der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Ausführungsart, gegen gelieferte Stoffe oder gegen Vorleistungen anderer Gewerke unverzüglich – in aller Regel schriftlich – anmelden. Die Rechtsprechung legt 'unverzüglich' streng aus: Erkennt der Auftragnehmer einen Mangel und schweigt, trägt er anteilige Verantwortung für daraus entstehende Schäden, selbst wenn der Architekt die fehlerhafte Ausführung angeordnet hat.
Praxisfall Berliner Sanierungsbau: Ausbaugewerke beginnen auf feuchtem Untergrund, weil der Terminplan keinen CM-Messtermin vorsieht. Der Estrichleger, der die erhöhte Restfeuchte bei Anlieferung messen könnte, ist zur Bedenkenanmeldung verpflichtet – unterlässt er dies, kann er sich bei späterem Schaden nicht vollständig auf Planungsverantwortung berufen. Wir protokollieren Vorleistungsübernahmen deshalb standardmäßig mit Feuchtemessung und Fotodokumentation.
Für Architekten gilt: Eine schriftliche Vorleistungsübergabe zwischen Gewerken mit Ist-Zustandsprotokoll und gegengezeichneter Freigabe trennt die Haftungssphären sauber und schützt alle Beteiligten. Fehlt dieses Protokoll, entsteht regelmäßig Streit darüber, in welchem Zustand die Leistung übergeben wurde – mit entsprechenden Kosten für Sachverständige und Rechtsberatung.
DIN 18202 in der Schnittstellenpraxis: Ebenheitstoleranzen dokumentieren, bevor das Folgegewerk beginnt
DIN 18202:2019 Maßtoleranzen im Hochbau regelt in Tabelle 3 die zulässigen Stichmaße (Ebenheitsabweichungen) nach Messlänge und Nutzungskategorie. Rohe Betondecken als Estrich-Untergrund und fertige Estriche als Untergrund für Dünnbettbeläge werden nach unterschiedlichen Kategorien bewertet; die zulässigen Abweichungen können sich je nach Kategorie und Messlänge um den Faktor 2–3 unterscheiden.
Typisches Schnittstellenproblem: Der Rohbauer übergibt eine Decke innerhalb seiner zulässigen Toleranzkategorie, der Fliesenleger benötigt für den geplanten Natursteinbelag im Dünnbett jedoch den engeren Toleranzrahmen. Der Ausgleichsaufwand (Fließspachtel, Unterlagsboden) ist im LV nicht berücksichtigt und landet als ungeklärter Nachtrag. Korrekte Lösung: Das LV des Folgegewerks benennt den geforderten Vorleistungsstandard nach DIN 18202 Tabelle 3 (Kategorie, maximale Feuchte per CM-Messung in CM-%) als Vertragsvoraussetzung – dann ist die Abgrenzung vertraglich sauber.
Bei Stahlbeton kommen Anforderungen aus der Tragwerksplanung hinzu: Betondeckungen nach Expositionsklasse gemäß DIN EN 1992-1-1 in Verbindung mit dem nationalen Anhang, Achsabstandstoleranzen der Bewehrung nach DIN EN 13670 Ausführungsklasse 2 und Schalungsmaßtoleranzen nach DIN 18217. Abweichungen, die der Auftragnehmer bei Ausführungsbeginn erkennt, unterliegen der Bedenkenanmeldepflicht nach § 4 Abs. 3 VOB/B – Weiterbauen unter Vorbehalt ist keine rechtssichere Option.
Projektablauf: Von der LV-Übergabe bis zur förmlichen Abnahme
LV-Übernahme & Bieterfragen
Wir prüfen das Leistungsverzeichnis auf Vollständigkeit, Mengenplausibilität und Schnittstellendefinitionen zu angrenzenden Gewerken. Klärungsfragen werden gebündelt und schriftlich eingereicht – typischerweise innerhalb von 2 Werktagen nach LV-Eingang, um die Angebotsfrist nicht zu belasten.
Kalkulation & prüffähiges Angebot
Das Angebot wird positionsbezogen als Einheitspreisangebot erstellt und ist unmittelbar für die Submission-Auswertung und Angebotsprüfung nutzbar. Auf Anfrage liefern wir Materialpreisblätter oder Lohnkostenaufgliederungen für die vertiefte Plausibilitätsprüfung.
Vertragsgestaltung & Bauvorbereitung
Wir empfehlen VOB/B als Vertragsgrundlage. Geregelt werden Sicherheitseinbehalt, Bauzeit mit Zwischenterminen, Vorleistungsstandards und NU-Meldepflicht. Vor Baubeginn erstellen wir einen Terminplan mit Schnittstellen-Meilensteinen und klären offene Punkte aus Baugenehmigung und Ausführungsplanung.
Ausführung & laufende Dokumentation
Bautagesberichte, Fotodokumentation und positionsbezogenes Aufmaß werden lückenlos geführt. Planänderungen lösen ein Nachtragsangebot nach § 2 VOB/B aus – immer mit Begründung, Preisermittlung und schriftlicher Freigabe vor Ausführungsbeginn. Der Architekt erhält alle Unterlagen für die Dokumentationspflicht nach HOAI Leistungsphase 8.
Vorleistungsprotokoll & Gewerke-Übergabe
Vor Übergabe an das Folgegewerk wird der Ist-Zustand nach DIN 18202 (Ebenheit, Feuchte per CM-Messung) schriftlich protokolliert und gegengezeichnet. Dieses Dokument trennt Haftungssphären sauber und verhindert späteren Streit über den Übergabezustand.
Förmliche Abnahme nach § 12 VOB/B
Abnahme erfolgt als gemeinsamer Begehungstermin mit schriftlichem Protokoll, Mängelliste und Fristsetzungen. Das Abnahmedatum setzt die 4-jährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 13 Abs. 4 VOB/B in Gang und verhindert eine ungewollte stillschweigende Abnahme durch bloße Ingebrauchnahme.
Gründerzeit, Kriegsbau, Berliner Baugrund: Was im Ausführungsplan nicht steht
Berliner Gebäude der Baujahre 1880–1945 weisen Konstruktionen auf, die in Neubaunormen nicht vorkommen: Stampfbetondecken ohne Bewehrung, gemauerte Tonnengewölbe im Kellergeschoss, Hintermauerziegel-Außenwände mit loser Klinkerverblendung und ungedarrte Holzdachstühle mit wechselnden Querschnitten. Jede dieser Konstruktionen erfordert beim Rückbau oder bei der Ertüchtigung eine gewerke-spezifische Einrüstung und Rückbaufolge, die von Pauschalangeboten auf Basis alter Pläne fast immer abweicht.
Der Berliner Untergrund variiert stadtteilweise stark: pleistozäner Sand mit hohem Grundwasserstand in weiten Teilen des Innenrings (Moabit, Friedrichshain, Mitte), Torflinsen im Berliner Urstromtal und Kriegsschutt-Auffüllungen in planierten Trümmerbereichen. Für Tiefbau, Kellersanierung und Neugründungen ist ein Baugrundgutachten nach DIN EN 1997-1 Voraussetzung für eine valide Kalkulation; fehlt es, kalkulieren wir Gründungsleistungen als Einheitspreisposition auf Aufmaß, nicht pauschal.
In Berliner Bestandsgebäuden vor 1993 ist Schadstoffbelastung statistisch die Regel: Asbesthaltige Putze, Kleber und Platten unterliegen TRGS 519, PAK-haltige Dachpappen und PCP- oder Lindan-behandelte Dachstühle kommen in DDR-Beständen häufig vor. Eine dokumentierte Schadstoffuntersuchung durch einen anerkannten Sachverständigen vor Ausschreibung des Rückbaus ist zwingend – nachträgliche Befunde auf der Baustelle führen zu sofortigem Baustopp, Sonderentsorgung und Nachtrag, der den Projektzeitplan regelmäßig um mehrere Wochen verschiebt.
Vertragsmodelle im Vergleich: Einheitspreisvertrag, Pauschalvertrag, GU-Vertrag
| Merkmal | Einheitspreisvertrag (VOB) | Pauschalvertrag | GU-Vertrag |
|---|---|---|---|
| Vertragsgrundlage | LV mit Einheitspreisen, Abrechnung nach Aufmaß | LV + Festbetrag (Detail- oder Globalpauschal) | Funktionale Leistungsbeschreibung |
| Mengenrisiko | Beim Auftraggeber – Aufmaß entscheidet | Beim Auftragnehmer | Beim GU (in Preis eingerechnet) |
| Planungsrisiko | Beim Auftraggeber (LP 5 muss abgeschlossen sein) | Bei Detailpauschal beim AG; bei lückenhafter Planung trägt AN das Risiko | Teilweise beim GU bei Design & Build |
| Nachtragsanfälligkeit | Gering bei vollständigem LV | Hoch bei Lücken in Planung oder LV | Gering – Risiko im GU-Preis enthalten |
| Transparenz / Prüfbarkeit | Hoch – positionsgenaue Abrechnung | Mittel – pauschale Teilleistungsabnahmen | Niedrig – Sub-Kalkulation nicht einsehbar |
| Typisch geeignet für | Sanierung, Altbau, unbekannter Bestand | Neubau mit vollständiger Ausführungsplanung | Terminkritische Projekte mit Risikotransfer |
§ 2 VOB/B richtig anwenden: Nachtragspreise vor Ausführungsbeginn festlegen – nicht im Nachhinein
Nachträge sind die VOB-konforme Reaktion auf Mengenabweichungen, Planänderungen und unvorhersehbare Randbedingungen – kein Zeichen unvollständiger Ausschreibung. § 2 Abs. 3 VOB/B regelt Mengenabweichungen: Überschreitet die ausgeführte Menge einer Position den LV-Ansatz um mehr als 10 %, besteht beiderseitiger Anspruch auf Preisanpassung. § 2 Abs. 5 gilt für geänderte, § 2 Abs. 6 für zusätzliche Leistungen ohne LV-Ansatz.
Kritischer Praxispunkt: Zusatzleistungen werden häufig per E-Mail oder mündlich beauftragt, ohne formales Nachtragsangebot mit Preisermittlung. Die VOB verlangt zwar keine bestimmte Form, aber ohne dokumentierte Beauftragung wird die Abrechnung zum Streitfall – insbesondere wenn Projektsteuerer, Bauherrenvertreter oder Versicherer die Unterlagen prüfen. Unser Standard: schriftliches Nachtragsangebot mit Rechtsgrundlage (§ 2 Abs. 5 oder 6), Mengenermittlung und Kalkulationsblatt, Freigabe vor Ausführungsbeginn.
Für die HOAI-Leistungsphase-8-Dokumentation empfehlen wir einen gemeinsam geführten Nachtragsspiegel: fortlaufende Nummer, Leistungskurzbeschreibung, Beauftragungsdatum, Auftragswert und Status (angekündigt / angeboten / beauftragt / ausgeführt / geprüft). Dieses Instrument macht Schlusszahlungen nachvollziehbar und erleichtert die finale Kostenfeststellung nach DIN 276 erheblich.
