Berlin

Altbausanierung in Berlin:
Gründerzeitbauten richtig sanieren

Der umfassende Leitfaden zur fachgerechten Sanierung von Berliner Gründerzeitbauten — von Denkmalschutz über Innendämmung bis zur Schadstoffanalyse. Mit interaktivem Wandaufbau und Kostenbeispiel.

18 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Februar 2026

Von NEUWEST Bau-Experten

Gründerzeit Wandaufbau Sanierungsoptionen Vorher / Nachher Denkmalschutz Schadstoffe Kosten Praxisbeispiel FAQ

Baugeschichte

Berliner Gründerzeitbauten verstehen

Die Bauperiode 1870–1918 prägt bis heute das Berliner Stadtbild — und stellt Sanierer vor besondere Herausforderungen.

Berlins Gründerzeitviertel entstanden während der rasanten Industrialisierung und dem explosionsartigen Bevölkerungswachstum nach der Reichsgründung 1871. In wenigen Jahrzehnten wuchs Berlin zur Millionenstadt. Die typischen Blockrandbebauungen mit ihren Vorder-, Seiten- und Hinterhäusern prägen bis heute Stadtteile wie Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und Charlottenburg.

Diese Gebäude sind 100–150 Jahre alt und wurden nach den Baustandards des 19. Jahrhunderts errichtet. Die massive Ziegelbauweise bietet zwar eine hervorragende Substanz, erfüllt aber energetisch nicht mehr die Anforderungen des 21. Jahrhunderts. Eine fachgerechte Sanierung erhält den historischen Charakter und bringt den Altbau auf einen zeitgemäßen Stand.

Typische Energieklasse unsaniert: E–G (180–280 kWh/m²a)

Ziegelmassivbau 50–60 cm
Vollziegel im Kreuzverband, hohe Tragfähigkeit, aber schlechter Wärmeschutz (U-Wert ca. 1,3–1,5 W/m²K)
Holzbalkendecken
Typisch: Eichene oder kieferne Balken mit Einschubdecke und Lehmwickeln als Füllung
Kastendoppelfenster
Zwei Fensterebenen mit Luftzwischenraum — erstaunlich gute Schalldämmung, aber energetisch veraltet
Stuck-Fassaden & hohe Decken
Raumhöhen von 3,20–3,80 m, aufwendige Stuckornamente an Fassade und Innenräumen
Kappendecke im Keller
Gewölbe aus Ziegelsteinen zwischen Stahlträgern — typisch für Gründerzeit-Kellergeschosse

Aufbau verstehen

Gründerzeit-Wandaufbau im Querschnitt

Klicken Sie auf die einzelnen Schichten, um technische Details zu Material, Wärmeleitfähigkeit und Funktion zu sehen.

Schichtaufbau (Innen → Außen)

1. Innenputz (Kalkputz)20 mm

2. Ziegelmauerwerk520 mm

3. Luftschicht10–20 mm

4. Innendämmung (CaSi)80 mm

5. Armierungsputz + Gewebe5 mm

6. Außenputz / Stuck30–50 mm

Ziegelmauerwerk (Vollziegel)

Material	Historischer Vollziegel im Kreuzverband
Wärmeleitfähigkeit	0,68 W/(m·K)
Dicke	520 mm (2 Fuß)
U-Wert (nur Wand)	ca. 1,35 W/(m²·K)
Funktion	Tragende Konstruktion & Raumabschluss

Maßnahmen-Vergleich

Sanierungsoptionen für Gründerzeitbauten

Die wichtigsten Dämm- und Sanierungsmaßnahmen — mit Bewertung für den typischen Berliner Altbau.

WDVS außen

Wenn kein Denkmalschutz

U-Wert erreichbar~0,22 W/(m²K)

Dämmstärke14–18 cm

Kosten/m²120–180 €

NachteilStuck-Verlust!

Denkmal-tauglichNein

Innendämmung

Calciumsilikat / Holzfaser

U-Wert erreichbar~0,45–0,55 W/(m²K)

Dämmstärke6–10 cm

Kosten/m²80–150 €

VorteilFassade erhalten

Denkmal-tauglichJa

Vorhangfassade

Hinterlüftet

U-Wert erreichbar~0,20–0,25 W/(m²K)

Dämmstärke12–20 cm

Kosten/m²200–350 €

VorteilGestalterisch flexibel

Denkmal-tauglichSelten

Kerndämmung

Nur zweischaliges Mauerwerk

U-Wert erreichbar~0,35–0,50 W/(m²K)

Dämmstärke4–8 cm (Hohlraum)

Kosten/m²25–60 €

VorteilMinimal-invasiv

Denkmal-tauglichJa

Fenster

Aufarbeitung oder Austausch

U-Wert Kastenfenster~2,4–2,8 W/(m²K)

U-Wert saniert~1,1–1,3 W/(m²K)

Kosten/Fenster800–2.500 €

Denkmal-AuflageProfil erhalten

Denkmal-tauglichAufarbeitung: Ja

Kellerdecke

Kappendecke von unten

U-Wert erreichbar~0,30–0,40 W/(m²K)

Dämmstärke8–12 cm

Kosten/m²35–65 €

VorteilEinfachste Maßnahme!

Denkmal-tauglichJa

Ergebnis sehen

Vorher / Nachher Vergleich

Ziehen Sie den Regler, um den Unterschied zwischen unsanierter und sanierter Gründerzeitfassade zu sehen.

Risse & abblätternder Putz

Alte Holzfenster undicht

245 kWh/m²a (Klasse G)

Stuck restauriert

Kastenfenster aufgearbeitet

105 kWh/m²a (Klasse D)

Vorher

Nachher

Recht & Vorschriften

Denkmalschutz in Berlin

Was bei denkmalgeschützten Gründerzeitbauten erlaubt ist — und wie der Genehmigungsprozess funktioniert.

Berliner Denkmalschutzgesetz (DSchG Bln) — Das Müssen Sie wissen

DSchG BlnGenehmigungspflicht: Jede Veränderung an einem Baudenkmal — auch Fensteraustausch oder Fassadenfarbe — erfordert eine denkmalrechtliche Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Bezirksamt.
EnsembleEnsembleschutz vs. Einzeldenkmal: In Berliner Gründerzeitvierteln gilt häufig Ensembleschutz. Das heißt: Auch wenn Ihr Haus kein Einzeldenkmal ist, muss die äußere Erscheinung zum Gesamtbild passen.
FassadeFassade: Außendämmung (WDVS) ist bei Denkmal/Ensemble so gut wie nie genehmigungsfähig. Lösung: Innendämmung (Calciumsilikat, Holzfaser). Putzreparaturen und Neuanstrich in historischer Farbgebung werden meist genehmigt.
FensterFenster: Kastenfenster müssen oft erhalten und aufgearbeitet werden. Neue Fenster dürfen nur mit denkmalgerechtem Profil (Holz, geteilte Scheiben) eingebaut werden. Kunststoff-Fenster werden regelmäßig abgelehnt.
DachDach: Dachdämmung (Zwischensparren/Aufsparren) ist meistens genehmigungsfähig, solange die Dachform und Eindeckung erhalten bleiben. Gauben oder Dachflächenfenster benötigen Einzelgenehmigung.
§105 GEGGEG-Ausnahme: Nach §105 GEG sind denkmalgeschützte Gebäude von den energetischen Anforderungen befreit, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder zu unverhältnismäßig hohen Kosten führt.
ProzessGenehmigungsprozess: Antrag beim Bezirksamt (Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Denkmalschutz). Bearbeitungszeit ca. 2–3 Monate. Bei großen Maßnahmen: Frühzeitige Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt empfohlen.

Praxis-Tipp: Fassade unter Denkmalschutz? Dann ist Innendämmung mit Calciumsilikatplatten (6–10 cm) die beste Lösung. Sie verbessert den U-Wert deutlich, wirkt feuchteregulierend und schimmelhemmend — ohne die historische Fassade zu verändern.

Gesundheit & Sicherheit

Typische Schadstoffbelastung im Altbau

Vor jeder Sanierung muss ein Schadstoffgutachten erstellt werden. Diese Stoffe finden sich häufig in Gründerzeitbauten.

Asbest

Häufig in Nachtspeicheröfen, Fassadenplatten (Eternit), Rohrisolierungen, Fußbodenbelag (Floor-Flex) und Fensterkitt. Extrem krebserregend bei Faserfreisetzung. Sanierung nur durch zertifizierte Fachfirmen nach TRGS 519.

TRGS 519 — Pflicht

Blei

Alte Wasserleitungen (vor 1973) aus Bleirohren — besonders in Berliner Altbauten verbreitet. Auch in Farbanstrichen (Bleiweiß) bis ca. 1960. Bleirohre müssen bei Sanierung ausgetauscht werden (TrinkwV: Grenzwert 10 µg/l).

Trinkwasserverordnung

PAK (Teer)

Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe in schwarzen Parkettkleber, Teerpappe (Dachabdichtungen), alten Straßenbelag-Resten im Keller. Krebserzeugend bei Hautkontakt und Einatmen. Fachgerechte Entfernung nach TRGS 551 erforderlich.

TRGS 551

PCB

Polychlorierte Biphenyle in dauerelastischen Fugenmassen, Farben und Lacken — vor allem in Bauten der 1950er–1980er Jahre (Nachkriegs-Umbauten). Gefährlich durch Ausgasung in die Raumluft. PCB-Richtlinie beachten!

PCB-Richtlinie

Holzschutzmittel

PCP (Pentachlorphenol) und Lindan in behandelten Dachbalken und Holzverkleidungen. Häufig in DDR-Altbauten und westdeutschen Sanierungen der 1960er–1980er. Dauerhafte Ausgasung — Raumluftmessung empfohlen.

PCP-Verbotsverordnung

Schadstoffgutachten

Pflicht vor jeder Sanierung! Ein qualifizierter Schadstoffgutachter nimmt Materialproben und erstellt ein Sanierungskonzept. Kosten: ca. 1.500–3.500 € für ein MFH. Ohne Gutachten drohen Gesundheitsrisiken und Baustopps.

VOR Baubeginn!

Kostenübersicht

Kosten Komplettsanierung Gründerzeit-MFH

Typische Kostenverteilung für ein Mehrfamilienhaus (6 WE, ca. 500 m²) in Berlin.

Kostenverteilung Komplettsanierung

Typisches Gründerzeit-MFH, 6 WE, ~500 m² Wohnfläche

Kostenbeispiel: 6-Parteien-Gründerzeithaus Berlin

Gesamtkosten

215.000 €

180.000–250.000 € Spanne

Pro m² Wohnfläche

430 €

360–500 €/m²

Förderung möglich

70.000 €

60.000–80.000 €

Netto nach Förderung

145.000 €

~290 €/m²

Fallstudie

Praxisbeispiel: Altbau Prenzlauer Berg

Komplettsanierung eines typischen Berliner Gründerzeithauses — mit Denkmalschutz-Auflagen.

MFH Baujahr 1905 — Prenzlauer Berg, 6 Wohneinheiten

Stuck-Fassade unter Ensembleschutz • 520 m² Wohnfläche • 4 Geschosse + Dach

Durchgeführte Maßnahmen

Innendämmung Calciumsilikat 80 mm an allen Außenwänden
Kastenfenster aufgearbeitet (neue Dichtungen, Isolierverglasung im Innenfenster)
Dachdämmung Zwischensparren 18 cm Mineralwolle
Kellerdeckendämmung 10 cm von unten
Gasheizung ersetzt durch Fernwärme-Anschluss
Schadstoffsanierung: Bleirohre + PAK-haltiger Parkettkleber entfernt

245

kWh/m²a VORHER

105

kWh/m²a NACHHER

165.000 €

Gesamtkosten

48.000 €

Förderung erhalten

Ergebnis: 57% Energieeinsparung bei vollständig erhaltener Stuckfassade. Amortisation in ca. 12 Jahren.

Häufige Fragen

FAQ zur Altbausanierung in Berlin

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden zu Gründerzeitbauten.

Was kostet eine Altbausanierung pro m²?

Für eine energetische Komplettsanierung eines Gründerzeitbaus in Berlin müssen Sie mit 360–500 €/m² Wohnfläche rechnen (Stand 2026). Bei einem 6-Parteien-MFH mit 500 m² sind das 180.000–250.000 €. Denkmalgeschützte Gebäude liegen am oberen Ende, da spezielle Materialien und Handwerkstechniken erforderlich sind. Durch Förderung (KfW/BAFA) lassen sich 25–35% der Kosten einsparen.

Steht mein Haus unter Denkmalschutz?

Prüfen Sie die Berliner Denkmaldatenbank unter berlin.de/landesdenkmalamt. Dort können Sie nach Adresse suchen. Beachten Sie: Auch wenn Ihr Haus kein Einzeldenkmal ist, kann es als Teil eines Denkmalensembles geschützt sein. In Berliner Gründerzeitvierteln (Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Charlottenburg) ist dies häufig der Fall. Im Zweifel beim zuständigen Bezirksamt nachfragen.

Muss die Stuckfassade erhalten bleiben?

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembleschutz: Ja, grundsätzlich muss historischer Stuck erhalten werden. Die Denkmalschutzbehörde kann die Wiederherstellung beschädigten Stucks verlangen. Selbst bei nicht denkmalgeschützten Altbauten empfehlen wir den Erhalt — die Stuckfassade steigert den Immobilienwert erheblich und prägt den Charakter des Gebäudes.

Innen- oder Außendämmung — was ist besser?

Außendämmung (WDVS) ist energetisch effektiver (U-Wert ~0,22), aber bei Denkmalschutz oder erhaltenswerter Stuckfassade nicht möglich. Innendämmung mit Calciumsilikatplatten (6–10 cm) erreicht U-Werte von ~0,45–0,55 W/(m²K). Vorteil: Fassade bleibt unangetastet, feuchteregulierend, schimmelhemmend (pH >10). Nachteil: Leichter Wohnflächenverlust und sorgfältige Taupunktberechnung erforderlich.

Was tun bei Holzbalkendecken?

Holzbalkendecken sind in Gründerzeitbauten Standard. Vor der Sanierung: Statik prüfen lassen! Die Balken müssen auf Schädlingsbefall und Feuchtigkeit untersucht werden. Optionen: Verstärkung mit Stahlträgern, Schüttung austauschen (alte Lehmwickel gegen Trockenschüttung), Trittschalldämmung ergänzen. Bei guter Substanz können Holzbalkendecken 200+ Jahre halten.

Asbest gefunden — was nun?

Sofort Arbeiten einstellen! Asbest darf nur von zertifizierten Fachfirmen (TRGS 519, Sachkundelehrgang) entfernt werden. Vorgehen: 1) Schadstoffgutachter beauftragen 2) Materialproben im Labor analysieren lassen 3) Sanierungskonzept erstellen 4) Fachfirma mit Zulassung nach TRGS 519 beauftragen 5) Freimessung nach Abschluss. Kosten: 30–80 €/m² je nach Material und Menge. Niemals selbst entfernen!

Kann ich Kastenfenster behalten?

Ja — und das empfehlen wir bei Denkmalschutz ausdrücklich! Kastenfenster können fachgerecht aufgearbeitet werden: Neue Dichtungen, Isolierverglasung im Innenfenster, ggf. neuer Außenanstrich. Damit erreichen Sie U-Werte von ~1,1–1,3 W/(m²K) — das ist deutlich besser als der unsanierte Zustand (~2,4–2,8). Die Kosten liegen bei ca. 800–1.500 € pro Fenster und sind oft günstiger als denkmalgerechte Neuanfertigung.

Fördert die KfW auch Denkmal-Sanierungen?

Ja! Die KfW bietet sogar spezielle Konditionen für denkmalgeschützte Gebäude: Die Effizienzhausstufe „Denkmal“ hat erleichterte Anforderungen. Förderung: bis zu 150.000 € Kredit mit Tilgungszuschuss (max. 67.500 €). Zusätzlich: BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) mit 20% Zuschuss + 5% iSFP-Bonus. Und: Steuerliche Förderung nach §35c EStG (20% über 3 Jahre, max. 40.000 €). NEUWEST berät Sie zur optimalen Förderkombination.

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Die reine Bauzeit für eine energetische Komplettsanierung eines 6-Parteien-MFH beträgt 4–8 Monate. Dazu kommen 2–4 Monate Planungsphase und ggf. 2–3 Monate für denkmalrechtliche Genehmigungen. Gesamtdauer: 8–15 Monate. Tipp: Früh mit der Planung beginnen, Denkmalschutz-Abstimmung parallel zur Ausführungsplanung laufen lassen. Bei laufender Bewohnung sind Einzelmaßnahmen (z.B. erst Dach, dann Innendämmung) sinnvoll.

Brauche ich eine Baugenehmigung für die Sanierung?

Rein energetische Maßnahmen (Dämmung, Fensteraustausch, Heizungstausch) sind in der Regel genehmigungsfrei. Ausnahmen in Berlin: Denkmalschutz erfordert immer eine denkmalrechtliche Genehmigung (auch für Fenster!). Eine Baugenehmigung nach BauO Bln ist nötig bei: Nutzungsänderung, Dachausbau, Veränderung der Gebäudehülle (z.B. Außendämmung über Grundstücksgrenze). NEUWEST klärt alle Genehmigungsfragen für Sie.