Kann ich mehrere Förderprogramme kombinieren?

Ja, mit Einschränkungen. Sie können z.B. eine BAFA-Förderung für Dämmung und eine KfW-Förderung für Heizungstausch parallel beantragen, da es verschiedene Maßnahmen sind. Auch der KfW-Ergänzungskredit (358/359) lässt sich mit dem KfW-458-Zuschuss kombinieren. Nicht kombinierbar sind: BEG-Zuschuss und §35c EStG für dieselbe Maßnahme, sowie BEG EM und BEG WG/NWG für dasselbe Bauteil.

Was kostet ein Energieberater?

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet für ein Einfamilienhaus typischerweise 800–1.800 €. Die gute Nachricht: Die Energieberatung wird selbst mit 80% gefördert (max. 1.300 € für EFH/ZFH). Ihr Eigenanteil liegt also oft bei nur 200–400 €. Angesichts des iSFP-Bonus (+5% Förderung, doppelte förderfähige Kosten) ist das eine der besten Investitionen überhaupt.

Muss der Antrag vor Baubeginn gestellt werden?

Ja, unbedingt! Bei BAFA-Einzelmaßnahmen muss der Antrag vor Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags gestellt werden. Bei KfW 458 (Heizungstausch) darf der Vertrag mit dem Handwerker unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage geschlossen werden. Generell gilt: Erst Antrag stellen, dann beauftragen. Reine Planungsaufträge an Energieberater gelten nicht als Baubeginn.

Wie lange dauert die Bewilligung?

Die Bearbeitungszeiten variieren: BAFA-Einzelmaßnahmen: ca. 6–12 Wochen. KfW 458 (Heizungstausch): ca. 4–8 Wochen. KfW 261 (Komplettsanierung): ca. 4–8 Wochen nach Einreichung bei der Hausbank. Planen Sie diese Wartezeit ein — besonders wenn Sie saisonabhängige Arbeiten (z.B. Fassadendämmung im Frühjahr) planen.

Was ist der Unterschied zwischen BAFA und KfW?

Beide setzen die BEG-Förderung um, aber in verschiedenen Bereichen: Das BAFA ist zuständig für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung — als direkte Zuschüsse. Die KfW übernimmt den Heizungstausch (Zuschuss Nr. 458) und die Komplettsanierung zum Effizienzhaus (Kredit Nr. 261). Die KfW vergibt zudem die Ergänzungskredite (358/359).

Kann ich als Vermieter Förderung bekommen?

Ja, aber mit Einschränkungen. Vermieter erhalten die Basis-Förderung (z.B. 30% beim Heizungstausch, 15% bei Einzelmaßnahmen). Der Klimageschwindigkeitsbonus (+20%) und der Einkommensbonus (+30%) beim Heizungstausch stehen jedoch nur Selbstnutzern zur Verfügung. Die steuerliche Förderung nach §35c EStG ist für vermietete Objekte ebenfalls ausgeschlossen — hier greifen aber ggf. andere steuerliche Absetzungsmöglichkeiten.

Was genau ist der iSFP-Bonus?

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von einem Energieberater erstellter, ganzheitlicher Sanierungsplan für Ihr Gebäude. Wenn Sie Einzelmaßnahmen umsetzen, die im iSFP empfohlen werden, erhalten Sie den iSFP-Bonus von +5% auf den Fördersatz. Zusätzlich verdoppeln sich die maximal förderfähigen Kosten von 30.000 € auf 60.000 € pro Wohneinheit. Der iSFP gilt für 15 Jahre und ist ein Fahrplan für schrittweise Sanierung.

Werden die Fördersätze 2026 geändert?

Die Grundfördersätze bleiben 2026 weitgehend stabil. Wichtig: Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20% gilt noch bis Ende 2028 — ab 2029 sinkt er alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte (2029: 17%, 2031: 14% usw.). Es lohnt sich also, den Heizungstausch zeitnah anzugehen. Die BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW-261-Konditionen sind aktuell nicht von Änderungen betroffen.

Was passiert, wenn die Förderung abgelehnt wird?

Ablehnungen kommen vor, meist wegen formaler Fehler. Häufige Gründe: Baubeginn vor Antragstellung, fehlende Unterlagen, nicht zugelassener Energieberater, technische Mindestanforderungen nicht erfüllt. Bei Ablehnung können Sie Widerspruch einlegen oder einen neuen Antrag stellen, sofern die Maßnahme noch nicht begonnen wurde. Deshalb ist eine sorgfältige Vorbereitung mit Energieberater so wichtig.

Lohnt sich die Förderung oder besser steuerlich absetzen?

Das hängt von Ihrer Situation ab. BEG-Zuschuss ist meist vorteilhafter, weil Sie das Geld direkt erhalten. Bei 20% Zuschuss auf 60.000 € bekommen Sie 12.000 € ausgezahlt. Die Steuerermäßigung lohnt sich eher bei kleineren Maßnahmen ohne Energieberater oder wenn Sie eine hohe Steuerlast haben. Faustregel: Bei Investitionen über 10.000 € und vorhandenem iSFP ist der BEG-Weg in den meisten Fällen besser. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater individuell beraten.

Versicherung & Absicherung

Versicherung bei Sanierung:
Haftpflicht, Bauleistung & mehr

Welche Versicherungen Sie als Bauherr bei einer Sanierung brauchen -- von der Bauherrenhaftpflicht ueber die Bauleistungsversicherung bis zur Gewaehrleistungsbuergschaft.

12 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Februar 2026

Von NEUWEST Bau-Experten

Ueberblick Bauherrenhaftpflicht Bauleistung Weitere Wann welche? Statistik Kostenrechner FAQ

Sanierungsbaustelle mit Gerüst und Passant am Boden – Illustration zur Bauherrenhaftpflicht bei Drittschäden — Bauherrenhaftpflicht: Wer haftet auf der Baustelle?

Sturmschaden an teilsaniertem Gebäude – offenes Dach, nasse Dämmmaterialien, zeigt abgedeckte Risiken der Bauleistungsversicherung — Bauleistungsversicherung deckt unvorhersehbare Schäden

Grundlagen

Warum Versicherungen bei der Sanierung Pflicht sind

Jede Sanierung birgt Risiken -- fuer den Bauherrn, die Handwerker und das Gebaeude. Die richtigen Versicherungen schuetzen vor finanziellen Katastrophen.

Als Bauherr haften Sie persoenlich fuer alle Schaeden, die auf Ihrer Baustelle entstehen -- gegenueber Dritten, Passanten und sogar den beauftragten Handwerkern. Diese Verkehrssicherungspflicht besteht auch dann, wenn Sie ein Bauunternehmen beauftragt haben. Ohne passende Versicherung koennen schon kleine Unfaelle zu existenzbedrohenden Forderungen fuehren.

Neben der Haftung gegenueber Dritten gibt es das Risiko von Schaeden am Bau selbst: Sturm, Vandalismus, Materialdiebstahl oder unvorhersehbare Wassereinbrueche koennen eine Sanierung um Wochen zurueckwerfen und zehntausende Euro kosten. Die Bauleistungsversicherung deckt genau diese Risiken ab.

Zusaetzlich sollten Sie sich vor Maengeln nach Abschluss der Sanierung absichern. Die Gewaehrleistungsbuergschaft stellt sicher, dass der Handwerker innerhalb der Gewaehrleistungsfrist fuer Maengel haftet -- auch wenn das Unternehmen insolvent geht.

Bausachverständiger prüft Risse und Feuchtigkeitsschäden in sanierter Wohnung – Illustration zur Gewährleistungsbürgschaft — Gewährleistungsbürgschaft schützt nach Bauabnahme

Pflichtversicherung Nr. 1

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Schuetzt den Bauherrn vor Haftungsanspruechen Dritter -- bei Sanierungen die wichtigste und dringendste Versicherung.

ab 90 €

Kosten pro Sanierung

Einmaliger Beitrag fuer die gesamte Bauzeit, abhaengig von der Bausumme. Bei Sanierungen bis 100.000 EUR oft schon ab 90 -- 150 EUR erhaeltlich.

Bausumme bis 50.000 EUR: ca. 90 -- 120 EUR
Bausumme bis 200.000 EUR: ca. 150 -- 250 EUR
Bausumme bis 500.000 EUR: ca. 250 -- 400 EUR
Deckungssumme: mind. 3 Mio. EUR (empfohlen: 5 Mio.)

Pflicht fuer jeden Bauherrn

Was ist abgedeckt?

Alle Schaeden, die Dritten durch die Bautaetigkeit entstehen -- Personenschaeden, Sachschaeden und Vermoegensschaeden.

Personenschaeden: Passant stolpert ueber Baumaterial, Arbeiter verletzt sich
Sachschaeden: Nachbargebaeude durch Geruest beschaedigt, parkende Autos
Vermoegensschaeden: Mietausfaelle durch Bauverzoegerung beim Nachbarn
Auch abgedeckt: Schaeden durch beauftragte Handwerker (Regressrecht)

Personen- & Sachschaeden

Achtung: Die private Haftpflichtversicherung deckt Bautaetigkeiten in der Regel NICHT ab -- oder nur bis zu einer sehr geringen Bausumme (oft max. 25.000 EUR). Bei jeder groesseren Sanierung ist eine separate Bauherrenhaftpflicht zwingend erforderlich.

Schutz fuer Ihr Bauwerk

Bauleistungsversicherung

Schuetzt alle bereits erbrachten Bauleistungen vor unvorhersehbaren Schaeden -- der Allgefahrenschutz fuer Ihre Sanierung.

Gedeckte Schaeden

Allgefahren-Deckung fuer alle Bauleistungen

SturmschaedenGedeckt

UeberschwemmungGedeckt

VandalismusGedeckt

Diebstahl (eingebaut)Gedeckt

Fahrzeug-AnprallGedeckt

Unbekannte MaengelGedeckt

KonstruktionsfehlerTeilweise

Nicht gedeckt

Diese Risiken sind ausgeschlossen

Normale AbnutzungNicht gedeckt

VorsatzNicht gedeckt

Krieg / TerrorNicht gedeckt

KernenergieNicht gedeckt

Nicht eingebautes MaterialNicht gedeckt

PlanungsmaengelNicht gedeckt

Geraete / WerkzeugeNicht gedeckt

Kosten & Konditionen

Typische Beitraege und Selbstbeteiligung

Beitragssatz0,15 -- 0,3 % der Bausumme

Sanierung 100kca. 150 -- 300 EUR

Sanierung 300kca. 450 -- 900 EUR

Selbstbeteiligung250 -- 500 EUR

LaufzeitGesamte Bauzeit

AbschlussVor Baubeginn

KuendigungAutomatisch bei Bauende

Weitere Absicherung

Feuerrohbau, Gebaeudeversicherung & Buergschaft

Neben den beiden Hauptversicherungen gibt es drei weitere wichtige Absicherungen, die je nach Sanierungsumfang relevant sind.

Feuerrohbauversicherung

Brandschutz waehrend der Bauphase

Schuetzt gegenBrand, Blitzschlag, Explosion

KostenOft kostenlos*

Bedingung*Bei anschliessender Gebaeudevers.

LaufzeitBis Bauabnahme

Relevant beiKernsanierung, Dachsanierung

WichtigSchweissarbeiten, Loetarbeiten

Gebaeudeversicherung

Anpassung waehrend der Sanierung

WichtigVersicherer informieren!

RisikoLeistungsfreiheit bei Verschweigen

Wert anpassenGebaeudewert steigt durch Sanierung

LeerstandMeldepflicht an Versicherer

BauarbeitenGefahrerhoehung melden

TypischAufpreis 10 -- 30 %

Gewaehrleistungsbuergschaft

Absicherung nach Fertigstellung

Schuetzt gegenHandwerker-Insolvenz

Laufzeit5 Jahre (VOB/B: 4 Jahre)

Hoehe5 % der Auftragssumme

Stellt ausBank oder Versicherung

Kosten traegtAuftragnehmer

AlternativeSicherheitseinbehalt (5 %)

Praxis-Leitfaden

Wann welche Versicherung abschliessen?

Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend -- eine Uebersicht nach Bauphase, von der Planung bis nach Fertigstellung.

Phase 1 -- Planungsphase

Bauherrenhaftpflicht abschliessen

Bereits vor Baubeginn abschliessen -- sie gilt ab dem ersten Spatenstich. Pruefen Sie ob Ihre private Haftpflicht Bauvorhaben mitversichert (meist nur bis 25.000 EUR Bausumme). Deckungssumme mindestens 3 Millionen EUR fuer Personen- und Sachschaeden.

Phase 2 -- Vor Baubeginn

Bauleistungsversicherung & Gebaeudeversicherung

Bauleistungsversicherung abschliessen, bevor die ersten Handwerker anfangen. Bestehende Gebaeudeversicherung ueber die Sanierung informieren -- Gefahrerhoehung durch offenes Dach, Gerueste etc. melden. Bei Kernsanierung: Feuerrohbauversicherung pruefen.

Phase 3 -- Waehrend der Bauphase

Dokumentation & Kontrolle

Alle Baumassnahmen fotografisch dokumentieren. Regelmaessige Baustellenbegehungen. Verkehrssicherungspflicht einhalten: Absperrungen, Beleuchtung, Warnschilder. Bei unvorhergesehenen Schaeden sofort den Versicherer informieren -- Meldefrist: meist 3 Werktage.

Phase 4 -- Nach Fertigstellung

Gewaehrleistungsbuergschaft sichern

Bei der Abnahme die Gewaehrleistungsbuergschaft vom Auftragnehmer einfordern (5 % der Auftragssumme). Gebaeudeversicherung an den neuen Gebaeudewert anpassen. Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung enden automatisch. Alle Unterlagen mindestens 5 Jahre aufbewahren.

Daten & Fakten

Schadensstatistik bei Sanierungen

Welche Schaeden treten am haeufigsten auf? Daten aus der Versicherungswirtschaft zeigen klare Muster.

Haeufigste Schadensarten bei Sanierungen in Deutschland

Verteilung nach Schadensart (Basis: Auswertung GDV, Bauleistungs- und Haftpflichtschaeden) -- Stand 2025

Interaktiver Rechner

Versicherungskosten-Rechner

Berechnen Sie die voraussichtlichen Versicherungskosten fuer Ihre Sanierung -- je nach Bausumme und gewuenschtem Versicherungspaket.

Bausumme (brutto)

Versicherungspaket

Deckungssumme Haftpflicht

Sanierungsdauer

Bauherrenhaftpflicht --

Bauleistungsversicherung --

Feuerrohbauversicherung --

Gewaehrleistungsbuergschaft --

Gesamtkosten Versicherungspaket --

Hinweis: Die angezeigten Betraege sind Richtwerte und koennen je nach Versicherer, Region und individuellem Risiko abweichen. Die Gewaehrleistungsbuergschaft wird vom Auftragnehmer gestellt -- die Kosten dafuer (ca. 1 -- 3 % p.a.) traegt in der Regel der Handwerksbetrieb.

Haeufige Fragen

FAQ zur Versicherung bei Sanierung

Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Versicherungsschutz bei Sanierungs- und Umbaumassnahmen.

Brauche ich eine Bauherrenhaftpflicht auch bei einer kleinen Badsanierung?

Grundsaetzlich haften Sie als Bauherr immer -- auch bei kleineren Sanierungen. Viele private Haftpflichtversicherungen decken Bauvorhaben bis zu einer Bausumme von ca. 25.000 -- 50.000 EUR mit ab. Pruefen Sie unbedingt Ihre Police. Liegt die Bausumme darueber oder umfasst die Sanierung tragende Bauteile, Fassade oder Dach, ist eine separate Bauherrenhaftpflicht dringend empfohlen. Die Kosten sind mit 90 -- 150 EUR sehr ueberschaubar im Verhaeltnis zum Risiko.

Was passiert, wenn ich meine Gebaeudeversicherung nicht ueber die Sanierung informiere?

Das kann schwerwiegende Folgen haben. Eine Sanierung stellt eine Gefahrerhoehung dar -- offenes Dach, Gerueste, Schweissarbeiten erhoehen das Risiko fuer Brand, Sturm und Wasserschaeden erheblich. Wenn Sie die Versicherung nicht informieren, riskieren Sie im Schadensfall die vollstaendige Leistungsfreiheit. Das heisst: Der Versicherer zahlt nichts. Informieren Sie Ihren Versicherer vor Beginn der Arbeiten schriftlich. Die Praemie steigt meist nur um 10 -- 30 % waehrend der Bauphase.

Haftet der Handwerker nicht ueber seine eigene Haftpflichtversicherung?

Jein. Der Handwerker hat in der Regel eine Betriebshaftpflichtversicherung, die Schaeden an fremdem Eigentum abdeckt. Allerdings: Als Bauherr tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht fuer die gesamte Baustelle. Wenn ein Passant durch ein unsicheres Geruest zu Schaden kommt, haften primaer Sie als Bauherr. Ausserdem deckt die Betriebshaftpflicht des Handwerkers keine Schaeden an Ihrem eigenen Gebaeude ab -- dafuer brauchen Sie die Bauleistungsversicherung.

Was kostet das komplette Versicherungspaket fuer eine typische Sanierung?

Fuer eine typische Teilsanierung mit einer Bausumme von 100.000 EUR muessen Sie mit folgenden Kosten rechnen: Bauherrenhaftpflicht ca. 150 EUR, Bauleistungsversicherung ca. 200 EUR, Feuerrohbauversicherung oft kostenlos (bei anschliessender Gebaeudeversicherung). Insgesamt also ca. 350 -- 500 EUR fuer den kompletten Schutz waehrend der gesamten Bauzeit. Das entspricht nur 0,3 -- 0,5 % der Bausumme -- im Vergleich zum moeglichen Schaden eine sehr sinnvolle Investition.

Wann brauche ich eine Feuerrohbauversicherung?

Die Feuerrohbauversicherung ist besonders wichtig bei Kernsanierungen, bei denen das Gebaeude voruebergehend unbewohnbar ist, sowie bei Dachsanierungen, Fassadenarbeiten mit Daemmung und allen Arbeiten, bei denen Schweisstechnik oder Loetarbeiten zum Einsatz kommen. Viele Versicherer bieten die Feuerrohbauversicherung kostenlos an, wenn anschliessend eine Wohngebaeudeversicherung beim gleichen Anbieter abgeschlossen wird. Sie deckt Schaeden durch Brand, Blitzschlag und Explosion waehrend der gesamten Bauzeit ab.

Was ist der Unterschied zwischen Sicherheitseinbehalt und Gewaehrleistungsbuergschaft?

Beide dienen der Absicherung gegen Maengel nach der Abnahme. Beim Sicherheitseinbehalt behalten Sie als Bauherr 5 % der Schlussrechnung ein -- der Handwerker bekommt den Betrag erst nach Ablauf der Gewaehrleistungsfrist. Die Gewaehrleistungsbuergschaft ist eine Bankbuergschaft oder Versicherungsbuergschaft, die der Handwerker stellt. Vorteil fuer den Handwerker: Er bekommt die volle Summe sofort. Vorteil fuer Sie: Die Buergschaft greift auch bei Insolvenz des Handwerkers -- beim Sicherheitseinbehalt haetten Sie nur eine Insolvenzforderung.

Gilt die Bauleistungsversicherung auch bei Eigenleistungen?

Ja, aber mit Einschraenkungen. Die meisten Bauleistungsversicherungen decken auch Eigenleistungen ab, solange sie im Versicherungsvertrag angegeben wurden. Allerdings sind Schaeden durch fehlende Fachkenntnisse oft ausgeschlossen. Wenn Sie als Laie eine Wand verputzen und der Putz abplatzt, ist das in der Regel kein versicherter Schaden. Wenn aber waehrend Ihrer Eigenleistung ein Sturm das offene Dach beschaedigt, greift die Versicherung. Tipp: Eigenleistungen bei Antragstellung genau angeben und den Versicherer fragen, was konkret gedeckt ist.

Wie melde ich einen Schaden waehrend der Sanierung richtig?

Bei einem Schaden muessen Sie schnell handeln: 1. Schaden dokumentieren -- Fotos, Zeugen, Zeitpunkt notieren. 2. Versicherer innerhalb von 3 Werktagen schriftlich informieren (E-Mail mit Eingangsbestaetigung oder Fax). 3. Polizei einschalten bei Vandalismus oder Diebstahl -- die Anzeige braucht der Versicherer. 4. Nichts veraendern, bevor der Gutachter da war -- ausser zur Abwehr weiterer Schaeden (Notmassnahmen). 5. Rechnungen und Belege fuer die Schadensbehebung sammeln. Die Regulierung dauert bei Bauleistungsschaeden in der Regel 2 -- 6 Wochen.