Dachausbau zum Wohnraum

Q: Wie viel kostet ein Dachausbau pro Quadratmeter?

Die Kosten variieren stark nach Ausbaustandard: Einfacher Ausbau (Trockenbau, Dachfenster, Standard-Bad) kostet ca. 800 – 1.100 EUR/m². Ein mittlerer Standard mit Gaube, Fußbodenheizung und gehobenem Bad liegt bei 1.100 – 1.500 EUR/m². Ein gehobener Ausbau mit Sichtdachstuhl, Design-Bad und kontrollierter Wohnraumlüftung kann 1.500 – 2.200 EUR/m² kosten. Nicht enthalten: Treppe (3.000 – 12.000 EUR), Statik-Gutachten und Baugenehmigungsgebühren.

Q: Wie lange dauert ein Dachausbau?

Die reine Bauzeit beträgt je nach Umfang 8 – 16 Wochen. Hinzu kommt die Planungsphase (4 – 6 Wochen) und die Genehmigungsphase (4 – 12 Wochen je nach Berliner Bezirk). Insgesamt sollten Sie vom ersten Gespräch bis zum Einzug mit 5 – 8 Monaten rechnen. Trocknungszeiten für Estrich (4 – 6 Wochen) sind dabei der häufigste Zeitfaktor.

Q: Brauche ich immer eine Baugenehmigung?

In Berlin ist der Dachausbau zu Wohnzwecken praktisch immer genehmigungspflichtig, da es sich um eine Nutzungsänderung handelt (§ 60 BauO Bln). Lediglich der Einbau von Dachflächenfenstern ohne Änderung der Dachform kann verfahrensfrei sein. Bei Gauben, Dachterrassen oder Aufstockungen ist die Genehmigung zwingend. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bezirk zwischen 4 und 12 Wochen.

Q: Welche Raumhöhe brauche ich für einen Dachausbau?

Nach BauO Berlin müssen Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche haben. Die Fläche unter 1,50 m Raumhöhe zählt nicht als Wohnfläche (WoFlV). Zwischen 1,50 m und 2,00 m wird die Fläche zur Hälfte angerechnet. Bei einer typischen Dachneigung von 35 – 45° und einer Firsthöhe ab 4,50 m ist ein Ausbau meist möglich.

Q: Kann ich während des Dachausbaus in der Wohnung darunter wohnen bleiben?

Grundsätzlich ja, aber mit Einschränkungen. Während der Rohbauphase (Gauben, Dachöffnungen) muss das Dach vorübergehend abgedichtet werden — Witterungsschutz hat oberste Priorität. Lärm- und Staubbelastung sind in den ersten 3 – 4 Wochen am stärksten. NEUWEST stellt einen detaillierten Bauzeitenplan auf, damit Sie wissen, wann welche Arbeiten anstehen.

Grundlagen

Voraussetzungen prüfen

Bevor Sie mit dem Dachausbau beginnen, müssen diese vier Kernpunkte geklärt sein.

Statik und Tragfähigkeit

Ein Statiker muss prüfen, ob die vorhandene Dachkonstruktion (Sparren, Pfetten, Deckenbalken) die zusätzlichen Lasten aus Ausbau, Estrich, Sanitärinstallation und Möblierung tragen kann. Bei Altbauten ist häufig eine Verstärkung der Deckenbalken erforderlich. Kosten für das Statik-Gutachten: ca. 1.500 – 3.000 EUR.

Raumhöhe (min. 2,30 m)

Nach der Bauordnung Berlin (BauO Bln) müssen Aufenthaltsräume eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche aufweisen. Die Fläche unter 1,50 m Raumhöhe zählt nicht als Wohnfläche (WoFlV). Messen Sie die Firsthöhe und die Sparrenlänge — daraus ergibt sich die nutzbare Fläche.

Treppenzugang

Der Zugang zum Dachgeschoss erfordert eine baurechtlich konforme Treppe (keine Leiter). Die Mindestbreite für Wohngebäude beträgt 80 cm (BauO Bln). Prüfen Sie, ob im Geschoss darunter genügend Platz für den Treppenausschnitt vorhanden ist. Beliebte Lösungen: Einläufige Treppe, Spindeltreppe oder Raumspartreppe.

Brandschutz & 2. Rettungsweg

Jeder Aufenthaltsraum braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege. Der erste führt über die Treppe, der zweite kann ein Dachfenster (ab 0,90 m x 1,20 m) sein, das von der Feuerwehr mit Drehleiter erreichbar ist, oder eine Dachterrasse/ein Dachausstieg. Bei Gebäuden über 7 m Brüstungshöhe gelten erhöhte Anforderungen (Gebäudeklasse 4+).

Baurechtliches

Genehmigungspflicht in Berlin

Ein Dachausbau ist in Berlin fast immer genehmigungspflichtig — wir erklären warum.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?

Nutzungsänderung: Die Umwandlung von nicht ausgebautem Dachraum (Speicher/Abstellraum) in Wohnraum ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 60 BauO Bln.
Gauben und Dacheinschnitte: Jede Veränderung der Dachform (Gauben, Erhöhungen, Dacheinschnitte) ist genehmigungspflichtig und muss die Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln einhalten.
Stellplatznachweis: Bei Schaffung neuer Wohneinheiten kann die Bauaufsicht einen Stellplatznachweis verlangen. In Berlin kann dies durch Zahlung einer Ablöse (ca. 5.000 – 15.000 EUR pro Stellplatz) erfüllt werden.
Ausnahme — nur Dachfenster: Der Einbau von Dachflächenfenstern ohne Gauben ist in vielen Fällen verfahrensfrei, sofern die Dachform unverändert bleibt und kein Denkmalschutz besteht.
Denkmalschutz: Liegt das Gebäude in einem Denkmalbereich oder ist es Einzeldenkmal, ist zusätzlich die Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich. Dachgauben können hier abgelehnt werden.

Wärmeschutz

Dämmung der Dachschräge

Drei Varianten im Vergleich — wählen Sie die passende Dämmebene für Ihr Dach.

Zwischensparren

Aufsparren

Untersparren

Zwischensparrendämmung

Die häufigste Methode beim Dachausbau: Der Dämmstoff (Mineralwolle, Holzfaser) wird zwischen die vorhandenen Sparren geklemmt. Voraussetzung ist eine ausreichende Sparrenhöhe (mind. 16 cm für GEG-konforme Dämmung).

Vorteil: Kostengünstig, kein Eingriff in die Dachhaut, von innen ausführbar.

Typische Dämmstärke16 – 24 cm

U-Wert erreichbar0,18 – 0,24 W/(m²·K)

Kosten (Material + Arbeit)50 – 80 EUR/m²

RaumverlustGering

Aufsparrendämmung

Die Dämmplatten (PUR/PIR oder Holzfaser) werden oberhalb der Sparren auf der Schalung verlegt. Die Sparren bleiben innen sichtbar — ideal für optisch anspruchsvolle Räume. Erfordert die Neueindeckung des Dachs.

Vorteil: Wärmebrückenfreie Dämmebene, volle Sparrenhöhe als Raumhöhe nutzbar, Sichtdachstuhl möglich.

Typische Dämmstärke12 – 20 cm

U-Wert erreichbar0,14 – 0,20 W/(m²·K)

Kosten (Material + Arbeit)150 – 250 EUR/m²

RaumverlustKeiner (innen)

Untersparrendämmung (Ergänzung)

Eine zusätzliche Dämmschicht (3 – 6 cm) wird unter den Sparren angebracht, wenn die Sparrenhöhe für die alleinige Zwischensparrendämmung nicht ausreicht. Wird meistens mit einer Zwischensparrendämmung kombiniert.

Vorteil: Erreicht GEG-Anforderung auch bei flachen Sparren, reduziert Wärmebrücken an Sparren.

Zusätzliche Dämmstärke3 – 6 cm

U-Wert erreichbar (Kombi)0,15 – 0,20 W/(m²·K)

Kosten (Zusatz)20 – 40 EUR/m²

Raumverlust3 – 6 cm pro Seite

Belichtung & Belüftung

Dachfenster und Gauben

Lichtplanung nach DIN 5034: Die Fensterfläche sollte mindestens 1/8 der Grundfläche betragen.

Schleppgaube

Die häufigste Gaubenform: flaches Pultdach, maximaler Raumgewinn, einfach zu konstruieren. Ideal für Altbauten mit Satteldach.

6.000 – 12.000 EUR

Spitzgaube

Elegante dreieckige Form mit Satteldach. Weniger Raumgewinn als die Schleppgaube, dafür optisch zurückhaltend und denkmalverträglich.

5.000 – 10.000 EUR

Flachdachgaube

Maximale Stehhöhe und Fensterbreite. Modernes Erscheinungsbild, eignet sich besonders für breite Dachflächen. Aufwändigere Abdichtung erforderlich.

8.000 – 18.000 EUR

Technische Ausstattung

Haustechnik im Dachgeschoss

Heizung, Lüftung, Elektro und Sanitär — was im Dachausbau zu beachten ist.

Heizung

Fußbodenheizung ist beim Dachausbau Standard — niedrige Aufbauhöhe (Trockensysteme ab 20 mm) und gleichmäßige Wärmeverteilung unter Schrägen. Heizkörper unter Dachfenstern als Alternative. Die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 bestimmt die nötige Leistung.

DIN EN 12831

Lüftung

Das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 ist Pflicht bei Veränderung der Gebäudehülle. Bei gut gedämmten Dachräumen empfiehlt sich eine dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG bis 90%). Mindestluftwechsel: 0,5-fach pro Stunde.

DIN 1946-6

Elektroinstallation

Neue Stromkreise vom Verteiler ins DG, separate Absicherung nach DIN VDE 0100. Empfehlung: mindestens 3 Stromkreise (Licht, Steckdosen, Großverbraucher). Netzwerkanschluss und ausreichend Steckdosen (alle 2–3 m) einplanen.

DIN VDE 0100

Sanitär

Für ein Bad im DG müssen Wasser- und Abwasserleitungen nach oben geführt werden. Schallschutz beachten (DIN 4109). Bodengleiche Duschen erfordern ausreichend Aufbauhöhe oder Podestlösungen. WC benötigt Fallleitungsanschluss DN 100.

DIN 4109 / DIN EN 12056

Interaktiver Rechner

Kostenrechner Dachausbau

Schätzen Sie die Gesamtkosten für Ihren Dachausbau — nach Fläche und Ausbaustandard.

Ausbaufläche: 60 m²

20 m²60 m²100 m²150 m²

Ausbaustandard

Hinweis: Die Schätzung umfasst Dämmung, Trockenbau, Fenster/Gauben, Bodenaufbau, Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär) und Innenausbau. Nicht enthalten: Treppe, Statik-Gutachten, Baugenehmigung.

Geschätzte Gesamtkosten

78.000

EUR (netto)

60 m² · Mittlerer Standard · ca. 1.300 EUR/m²

Dämmung & Trockenbau15.600 EUR

Fenster / Gauben14.400 EUR

Bodenaufbau & Estrich10.800 EUR

Haustechnik21.600 EUR

Innenausbau & Malerarbeiten15.600 EUR

Gesamt78.000 EUR

Schritt für Schritt

10 Schritte zum fertigen Dachausbau

Vom ersten Aufmaß bis zum Einzug — so läuft ein Dachausbau-Projekt bei NEUWEST ab.

1

Aufmaß und Bestandsaufnahme

Unser Bauleiter nimmt das Dachgeschoss auf: Sparrenabstände, Firsthöhe, Dachneigung, vorhandene Leitungen und Anschlüsse. Fotodokumentation des Bestands.

1 Tag

2

Statik-Gutachten beauftragen

Prüfstatiker berechnet Tragfähigkeit der Decke und des Dachstuhls. Bei Bedarf: Verstärkungskonzept für Deckenbalken und Sparren.

2 – 3 Wochen

3

Entwurfsplanung und Bauantrag

Architekt erstellt Grundriss, Schnitte und Ansichten. Einreichung des Bauantrags bei der zuständigen Berliner Bauaufsicht mit allen Unterlagen.

4 – 8 Wochen (Genehmigung)

4

Rohbau und Statik-Verstärkung

Falls nötig: Verstärkung der Deckenbalken, Einbau von Wechseln für Treppenöffnung und Gauben. Mauerarbeiten für Drempel oder Giebel.

1 – 2 Wochen

5

Gauben und Dachfenster einbauen

Dachöffnungen herstellen, Gauben aufsetzen, Dachflächenfenster einbauen. Anschlüsse an Dachhaut fachgerecht abdichten.

3 – 5 Tage

6

Dämmung und Dampfbremse

Zwischensparrendämmung einbauen, ggf. Untersparrendämmung ergänzen. Luftdichte Dampfbremsebene verlegen und alle Anschlüsse verkleben.

3 – 5 Tage

7

Haustechnik: Heizung, Elektro, Sanitär

Rohinstallation aller Leitungen: Heizungsrohre, Elektrokabel, Wasser- und Abwasserleitungen. Lüftungsrohre verlegen falls KWL geplant.

1 – 2 Wochen

8

Trockenbau und Bodenaufbau

Beplankung mit Gipskarton- oder Gipsfaserplatten, Spachteln und Schleifen. Trockenestrich oder Nassestrich verlegen, Trocknungszeit einplanen.

2 – 3 Wochen

9

Innenausbau: Fliesen, Boden, Malerarbeiten

Badezimmer fliesen, Bodenbelag verlegen (Parkett, Vinyl, Fliesen), Wände und Decken streichen. Türen einbauen, Treppe montieren.

2 – 3 Wochen

✓

Abnahme und Einzug

Gemeinsame Bauabnahme, Blower-Door-Test zur Prüfung der Luftdichtheit, Übergabe aller Dokumentationen. Fertigstellung anzeigen beim Bauamt.

1 Tag

Referenz

Praxisbeispiel: Altbau Berlin-Prenzlauer Berg

Dachausbau eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses — 2 Wohnungen im Dachgeschoss.

Dachausbau Kastanienallee, Prenzlauer Berg

Baujahr 1907 · Satteldach 35° · Ausbau zu 2 Maisonette-Wohnungen · Fertigstellung 2025

Vorher

NutzungUngenutzter Speicher

DämmungKeine

Fenster2 kleine Luken

HeizungKeine

Wohnfläche0 m²

EnergieausweisNicht vorhanden

Nachher

Nutzung2 Maisonette-Wohnungen

Dämmung20 cm Mineralwolle (0,18 W/m²K)

Fenster4 Schleppgauben + 6 Dachfenster

HeizungFußbodenheizung + Heizkörper

Wohnfläche135 m² (2 x 67,5 m²)

EnergieausweisKfW 70 EE (Effizienzhaus)

Gesamtkosten (netto) ca. 285.000 EUR

Bauzeit: 5 Monate ca. 2.110 EUR/m² Wohnfläche

Häufige Fragen

FAQ zum Dachausbau

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden.

Wie viel kostet ein Dachausbau pro Quadratmeter?

+

Die Kosten variieren stark nach Ausbaustandard: Einfacher Ausbau (Trockenbau, Dachfenster, Standard-Bad) kostet ca. 800 – 1.100 EUR/m². Ein mittlerer Standard mit Gaube, Fußbodenheizung und gehobenem Bad liegt bei 1.100 – 1.500 EUR/m². Ein gehobener Ausbau mit Sichtdachstuhl, Design-Bad und kontrollierter Wohnraumlüftung kann 1.500 – 2.200 EUR/m² kosten. Nicht enthalten: Treppe (3.000 – 12.000 EUR), Statik-Gutachten und Baugenehmigungsgebühren.

Wie lange dauert ein Dachausbau?

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Die reine Bauzeit beträgt je nach Umfang 8 – 16 Wochen. Hinzu kommt die Planungsphase (4 – 6 Wochen) und die Genehmigungsphase (4 – 12 Wochen je nach Berliner Bezirk). Insgesamt sollten Sie vom ersten Gespräch bis zum Einzug mit 5 – 8 Monaten rechnen. Trocknungszeiten für Estrich (4 – 6 Wochen) sind dabei der häufigste Zeitfaktor.

Brauche ich immer eine Baugenehmigung?

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In Berlin ist der Dachausbau zu Wohnzwecken praktisch immer genehmigungspflichtig, da es sich um eine Nutzungsänderung handelt (§ 60 BauO Bln). Lediglich der Einbau von Dachflächenfenstern ohne Änderung der Dachform kann verfahrensfrei sein. Bei Gauben, Dachterrassen oder Aufstockungen ist die Genehmigung zwingend. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bezirk zwischen 4 und 12 Wochen.

Welche Raumhöhe brauche ich für einen Dachausbau?

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Nach BauO Berlin müssen Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche haben. Die Fläche unter 1,50 m Raumhöhe zählt nicht als Wohnfläche (WoFlV). Zwischen 1,50 m und 2,00 m wird die Fläche zur Hälfte angerechnet. Bei einer typischen Dachneigung von 35 – 45° und einer Firsthöhe ab 4,50 m ist ein Ausbau meist möglich.

Muss ich die Decke zum Dachgeschoss brandschutztechnisch ertüchtigen?

+

Ja, bei einer Nutzungsänderung muss die Geschossdecke die Anforderungen der aktuellen BauO erfüllen. In Gebäudeklasse 3 (Wohngebäude bis 7 m Höhe) ist eine feuerhemmende Decke (F 30) erforderlich, in GK 4 und 5 eine feuerbeständige Decke (F 90). Bestehende Holzbalkendecken müssen häufig mit Brandschutzplatten (z. B. Fermacell Firepanel) ertüchtigt werden. NEUWEST prüft dies im Rahmen der Vorplanung.

Gibt es Förderung für den Dachausbau?

+

Für die energetische Komponente (Dämmung, Fenster, Lüftung) können Sie BEG-Förderung (BAFA) beantragen: 20 % Zuschuss auf förderfähige Kosten, plus 5 % iSFP-Bonus. Alternativ: 20 % Steuerersparnis über 3 Jahre (§ 35c EStG). Die KfW bietet zinsgünstige Kredite im Programm 261/262 (Effizienzhaus). Wichtig: Der Förderantrag muss vor Baubeginn gestellt werden.

Kann ich während des Dachausbaus in der Wohnung darunter wohnen bleiben?

+

Grundsätzlich ja, aber mit Einschränkungen. Während der Rohbauphase (Gauben, Dachöffnungen) muss das Dach vorübergehend abgedichtet werden — Witterungsschutz hat oberste Priorität. Lärm- und Staubbelastung sind in den ersten 3 – 4 Wochen am stärksten. NEUWEST stellt einen detaillierten Bauzeitenplan auf, damit Sie wissen, wann welche Arbeiten anstehen.