Baustelleneinrichtung und Bauablauf

Q: Wer ist fuer die Sondernutzungsgenehmigung verantwortlich?

Grundsaetzlich ist der Bauherr oder die beauftragte Baufirma verantwortlich. Bei NEUWEST uebernehmen wir die komplette Abwicklung: Antrag beim Bezirksamt, verkehrsrechtliche Anordnung, Halteverbotsschilder und Koordination mit dem Ordnungsamt. Die Genehmigung muss vor Geruestaufbau vorliegen. Wir empfehlen einen Vorlauf von mindestens 4 -- 6 Wochen, bei komplexen Verkehrssituationen bis zu 8 Wochen.

Q: Kann ich waehrend der Sanierung in meiner Wohnung bleiben?

Ja, in den meisten Faellen. Eine Fassadensanierung mit WDVS erfolgt von aussen ueber das Geruest. Die Wohnung bleibt bewohnbar. Einschraenkungen gibt es beim Fenstertausch (stundenweise Zugluft und Laerm) und bei Balkonarbeiten. Wir informieren die Mieter rechtzeitig ueber den genauen Zeitplan. Fenster sollten waehrend der Daemmarbeiten geschlossen bleiben, um Staubbelastung zu minimieren. Das Geruest vor den Fenstern kann die Belichtung voruebergehend reduzieren.

Q: Was kostet ein Geruest pro Monat?

Die Geruestkosten setzen sich aus Auf-/Abbau und Standmiete zusammen. Fuer ein typisches Fassadengeruest (Geruestklasse 3) rechnen wir mit 8 -- 14 EUR pro m2 Fassadenflaeche und Monat, inklusive Auf-/Abbau (anteilig). Bei einem MFH mit 400 m2 Fassade und 3 Monaten Standzeit sind das ca. 10.000 -- 16.000 EUR. Schutznetze, Schutzdaecher ueber Gehwegen und Treppentuerme kosten zusaetzlich. Ein fruehzeitiger Rueckbau einzelner Geruestfelder kann Kosten sparen.

Q: Muss alter Daemmstoff (Styropor) als Sondermuell entsorgt werden?

Das kommt auf das Alter an. Styropor (EPS), das vor 2015 verbaut wurde, enthaelt haeufig das Flammschutzmittel HBCD (Hexabromcyclododecan). Dieses Material gilt als gefaehrlicher Abfall und muss getrennt gesammelt und thermisch verwertet werden (Sondermuellverbrennung). Die Kosten liegen bei 300 -- 1.000 EUR pro Tonne. Neueres EPS (ab 2015) ist HBCD-frei und kann als normaler Bauabfall entsorgt werden. Wir pruefen das Material vor Baubeginn und planen die Entsorgung entsprechend.

Q: Wie werden Anwohner ueber die Baustelle informiert?

Wir informieren in mehreren Stufen: 4 Wochen vorher erhaelt die Hausverwaltung den Bauzeitenplan. 2 Wochen vorher haengen wir einen Aushang in jedem Treppenhaus mit Bauzeit, Arbeitszeiten und Ansprechpartner. Bei Fenstertausch erhalten betroffene Mieter einen individuellen Terminplan pro Wohnung. Waehrend der Bauphase ist der Bauleiter als Kontaktperson erreichbar. Bei auftretenden Problemen (Laerm, Verschmutzung) koennen sich Anwohner direkt an uns wenden.

Q: Brauche ich einen SiGe-Koordinator fuer meine Sanierung?

Nach der Baustellenverordnung (BaustellV) ist ein SiGe-Koordinator Pflicht, wenn auf der Baustelle Beschaeftigte mehrerer Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander taetig sind. Das ist bei Fassadensanierungen fast immer der Fall (Geruestbauer, Daemmer, Fensterbauer, Maler). Der Bauherr muss den SiGeKo bestellen und bezahlen. Die Kosten betragen 1.500 -- 5.000 EUR je nach Projektgroesse. Als Generalunternehmer uebernimmt NEUWEST die Koordination und stellt bei Bedarf einen qualifizierten SiGeKo.

Projektstart

Baustellenplanung & Zeitplan

Eine strukturierte Planung ist die Grundlage fuer einen reibungslosen Bauablauf -- besonders bei der Sanierung bewohnter Gebaeude.

Bevor das erste Geruest steht, muessen zahlreiche organisatorische Schritte erfolgen. Ein Baustelleneinrichtungsplan (BE-Plan) regelt die raeumliche Anordnung von Geruest, Containern, Lagerflaechen und Zufahrtswegen. Bei Sanierungsprojekten in Berlin kommt haeufig die Nutzung oeffentlicher Gehwege und Parkplaetze hinzu, die rechtzeitig beim Bezirksamt beantragt werden muss.

Typische Sanierungen an Mehrfamilienhaeusern dauern 8 -- 16 Wochen, abhaengig von Gebaeudegroesse, Umfang der Massnahmen und Witterung. Ein realistischer Zeitplan mit Pufferzeiten vermeidet Verzoegerungen und Mehrkosten.

Phase 1 -- Woche 1-2 Vorbereitung & Genehmigungen BE-Plan erstellen, Sondernutzung beantragen, Mieter informieren, Geruest- und Containerfirma beauftragen, Verkehrssicherung planen.

Phase 2 -- Woche 3 Baustelleneinrichtung Geruestaufbau, Container aufstellen, Baustrom und Bauwasser anschliessen, Absperrungen und Beschilderung einrichten, Schutznetze montieren.

Phase 3 -- Woche 4-12 Kernsanierung / Hauptarbeiten Fassadendaemmung (WDVS), Fensteraustausch, Dacharbeiten, Balkonierung -- je nach Projektumfang parallel oder sequentiell.

Phase 4 -- Woche 13-14 Abschluss & Rueckbau Endputz und Anstrich, Geruest- und Containerabbau, Gehwegflaechen raeumen und reinigen, Abnahme durch Bauleitung.

Geruest & Absicherung

Geruestbau fuer die Fassadensanierung

Das Geruest ist das Rueckgrat jeder Fassadensanierung -- es bestimmt Arbeitsablauf, Sicherheit und Kosten.

Fassadengeruest (Regelgeruest)

Standard fuer Mehrfamilienhaeuser. Geruestklasse 3 (200 kg/m2 Belastung) fuer WDVS-Arbeiten.

Kosten: 8 -- 14 EUR/m2 Fassade/Monat
Aufbau: 1 -- 2 Tage (bis 600 m2)
Standzeit: 8 -- 14 Wochen typisch
Schutznetz: Pflicht, gegen Absturz und Verschmutzung

Schutzgeruest & Fanggeruest

Erweiterter Schutz bei Arbeiten ueber oeffentlichen Gehwegen und an stark frequentierten Strassen.

Schutzdach: Pflicht ueber Gehwegen
Fangwand: Schutz vor herabfallenden Teilen
Aufpreis: +30 -- 50 % auf Geruestkosten
Beleuchtung: Nachtbeleuchtung bei Gehwegeinschraenkung

Geruest-Checkliste

Wichtige Punkte fuer die Geruestplanung bei Sanierungsprojekten in Berlin.

Standsicherheit: Statiknachweis bei >24 m Hoehe
Verankerung: Alle 4 m horizontal, 8 m vertikal
Aufstieg: Innenliegende Leitern oder Treppenturm
Blitzschutz: Erdung bei metallischen Geruesten

Logistik

Container & Lagerflaechen

Materialcontainer, Abfallmulden und Mannschaftscontainer muessen fruehzeitig geplant und aufgestellt werden.

Materialcontainer

Sichert Werkzeuge und Baumaterial vor Diebstahl und Witterung.

Groesse: 10 -- 20 Fuss (ca. 15 -- 33 m3)
Miete: 80 -- 180 EUR/Monat
Anlieferung: Per LKW-Kran (Stellplatz einplanen)
Standort: Moeglichst nah am Geruest

Abfallcontainer / Mulden

Getrennte Entsorgung von Bauschutt, Daemmstoffen (HBCD/EPS) und Mischabfall.

Groesse: 5 -- 10 m3 Absetzmulde
Miete + Entsorgung: 250 -- 600 EUR/Mulde
HBCD-Daemmung: Sondermüll, getrennt sammeln
Tauschrhythmus: 1 -- 2x pro Woche bei Vollbetrieb

Mannschaftscontainer

Pflicht bei Baustellen mit mehr als 10 Beschaeftigten -- Pausenraum, Umkleide, Sanitaer.

Groesse: 20 Fuss (ca. 14 m2 Nutzflaeche)
Miete: 150 -- 300 EUR/Monat
Ausstattung: Heizung, Strom, Tisch/Stuehle
Toilette: Mobil-WC oder Sanitaercontainer

Genehmigungen Berlin

Sondernutzung oeffentlicher Raum

In Berlin muss jede Nutzung von Gehwegen, Parkplaetzen oder Fahrbahnen fuer Gerueste und Container genehmigt werden.

Sondernutzungserlaubnis (SNE)

Zustaendig: Ordnungsamt oder Strassenamt des Bezirks
Vorlauf: Antrag mindestens 4 -- 6 Wochen vor Baubeginn
Gebuehr: 0,10 -- 1,50 EUR/m2/Tag je nach Bezirk und Nutzungsart
Fuer: Gerueststandflaeche, Container, Materiallagierung auf Gehwegen
Halteverbotszonen: Zusaetzlich beim Ordnungsamt beantragen
Auflagen: Gehwegbreite min. 1,30 m freihalten (Barrierefreiheit)

Verkehrsrechtliche Anordnung (VRA)

Zustaendig: Strassenverkehrsbehoerde des Bezirks
Pflicht bei: Fahrbahneinschraenkung, Halteverbotszonen, Ampelumstellung
Vorlauf: 2 -- 4 Wochen, bei Hauptstrassen laenger
Kosten: 50 -- 300 EUR Verwaltungsgebuehr
Verkehrszeichenplan: Muss vom Aufsteller (Schilderdienst) erstellt werden
Aufstellung: Halteverbotsschilder min. 72 Stunden vor Geltung aufstellen

Wichtig: Ohne gueltige Sondernutzungserlaubnis drohen Bussgelder bis zu 10.000 EUR. Die Genehmigung muss auf der Baustelle aushangen. Bei laengerer Standzeit (ueber 3 Monate) kann eine Verlaengerung noetig sein.

Nachbarschaft

Laermschutz & Arbeitszeiten

Sanierungen in Wohngebieten erfordern die Einhaltung strenger Laermvorschriften -- besonders in Berlin.

Arbeitszeiten Berlin (AVV Baulärm)

Montag -- Freitag: 07:00 -- 20:00 Uhr regulaere Bauarbeiten
Samstag: 07:00 -- 20:00 Uhr (laermarme Arbeiten) -- laermintensiv nur bis 13:00
Sonn- und Feiertage: Keine Bauarbeiten erlaubt
Laermintensiv: Abbruch, Stemmen, Saegen nur Mo -- Fr 07:00 -- 20:00
Nachtruhe: 20:00 -- 07:00 Uhr strikt einhalten
Grenzwerte: 55 dB(A) tags in reinen Wohngebieten (Immissionsrichtwert)

Massnahmen zur Laermminderung

Anwohner informieren: 2 Wochen vorher Aushang im Treppenhaus
Laermarme Geraete: Akku-Werkzeuge statt Pressluft bevorzugen
Geruestverkleidung: Schutznetze daempfen Schall um 5 -- 10 dB
Mittagspause: 12:00 -- 13:00 laermintensive Arbeiten vermeiden
Materialtransport: Materialaufzug statt Handtragen (weniger Geraeusche)
Kontaktperson: Bauleiter-Telefonnummer fuer Beschwerden bereitstellen

Arbeitsschutz

Baustellensicherheit (BaustellV)

Die Baustellenverordnung regelt den Arbeitsschutz -- der Bauherr traegt die Verantwortung fuer die Sicherheit auf der Baustelle.

SiGe-Koordinator (SiGeKo)

Pflicht bei Baustellen mit mehreren Gewerken, die gleichzeitig arbeiten.

Pflicht ab: 2+ Unternehmen gleichzeitig taetig
Aufgabe: SiGe-Plan erstellen, Gefahren koordinieren
Bestellung: Durch den Bauherrn, schriftlich
Kosten: 1.500 -- 5.000 EUR je nach Projektgroesse

Vorankuendigung bei der BG

Meldepflicht bei groesseren Baustellen -- Vorankuendigung an die zustaendige Behoerde.

Pflicht bei: Dauer >30 Arbeitstage mit 20+ Beschaeftigten
Oder: Umfang >500 Personentage
Frist: 2 Wochen vor Einrichtung der Baustelle
An: Landesamt fuer Arbeitsschutz (LAGetSi Berlin)

PSA & Absturzsicherung

Persoenliche Schutzausruestung und technische Sicherheitsmassnahmen auf dem Geruest.

Helm: Pflicht in allen Geruest- und Absturzbereichen
Seitenschutz: 3-teilig (Gelaender, Knieleiste, Bordbrett)
Fangnetz: Unter Dachkanten, Absturzhoehe >3 m
Pruefung: Geruest taeglich vor Arbeitsbeginn pruefen

Abfall & Transport

Entsorgung & Logistik

Professionelle Abfalltrennung und durchdachte Logistik sparen Kosten und vermeiden Verzoegerungen auf der Baustelle.

Abfallfraktionen bei der Sanierung

Bauschutt mineralisch: Putz, Beton, Ziegel -- 30 -- 50 EUR/t (Recycling)
EPS/Styropor (HBCD-frei): Als Leichtverpackung entsorgbar, 150 -- 250 EUR/t
EPS/Styropor (HBCD-haltig): Sondermuell! 300 -- 1.000 EUR/t (Verbrennung)
Mischabfall: 180 -- 300 EUR/t -- moeglichst vermeiden durch Trennung
Holz (AI-AIII): 50 -- 120 EUR/t je nach Belastung
Metall/Schrott: Kostenlos oder Erloese bei Sammelstelle

Logistik-Tipps

Materialaufzug: Ab 3. OG wirtschaftlicher als Handtragen (Miete 400 -- 800 EUR/Monat)
Just-in-Time Lieferung: Material erst anliefern, wenn Gewerk startet
Containerplanung: Wechselrhythmus mit Entsorger abstimmen
Schuttrutsche: Vom Geruest direkt in die Mulde -- spart Zeit und Kraft
Dokumentation: Entsorgungsnachweise fuer jede Fraktion aufbewahren
Nachbarkoordination: Lieferzeiten mit Anwohnern abstimmen (kein Fruehverkehr)

Interaktiver Rechner

Baustelleneinrichtung Kostenrechner

Berechnen Sie die voraussichtlichen Kosten fuer Geruest, Container und Genehmigungen bei Ihrem Sanierungsprojekt.

Fassadenflaeche (m2)

Standzeit Geruest

Container-Bedarf

Sondernutzung Gehweg

Geruestkosten --

Container-Miete --

Abfallentsorgung --

Sondernutzung / Genehmigung --

Baustrom & Bauwasser --

Gesamtkosten Baustelleneinrichtung --

Typische Kostenverteilung Baustelleneinrichtung

Durchschnittliche Aufteilung bei einer Fassadensanierung (MFH, 400 m2, 3 Monate Standzeit)

Haeufige Fragen

FAQ zur Baustelleneinrichtung

Antworten auf die wichtigsten Fragen unserer Kunden rund um Baustellenorganisation und Bauablauf.

Wie lange dauert eine typische Fassadensanierung mit WDVS?

+

Die Dauer haengt von der Gebaeudegroesse und dem Umfang ab. Fuer ein mittleres Mehrfamilienhaus (400 -- 600 m2 Fassade) rechnen wir mit 8 -- 12 Wochen reine Bauzeit. Dazu kommen 1 -- 2 Wochen fuer Auf- und Abbau der Baustelleneinrichtung. Bei Komplettsanierungen mit Fenstertausch und Dacharbeiten kann es 14 -- 20 Wochen dauern. Witterungsbedingte Unterbrechungen (Frost, Starkregen) koennen zusaetzlich verzoegern -- daher empfehlen wir Baubeginn im Fruehjahr (Maerz -- Mai).

Wer ist fuer die Sondernutzungsgenehmigung verantwortlich?

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Grundsaetzlich ist der Bauherr oder die beauftragte Baufirma verantwortlich. Bei NEUWEST uebernehmen wir die komplette Abwicklung: Antrag beim Bezirksamt, verkehrsrechtliche Anordnung, Halteverbotsschilder und Koordination mit dem Ordnungsamt. Die Genehmigung muss vor Geruestaufbau vorliegen. Wir empfehlen einen Vorlauf von mindestens 4 -- 6 Wochen, bei komplexen Verkehrssituationen bis zu 8 Wochen.

Kann ich waehrend der Sanierung in meiner Wohnung bleiben?

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Ja, in den meisten Faellen. Eine Fassadensanierung mit WDVS erfolgt von aussen ueber das Geruest. Die Wohnung bleibt bewohnbar. Einschraenkungen gibt es beim Fenstertausch (stundenweise Zugluft und Laerm) und bei Balkonarbeiten. Wir informieren die Mieter rechtzeitig ueber den genauen Zeitplan. Fenster sollten waehrend der Daemmarbeiten geschlossen bleiben, um Staubbelastung zu minimieren. Das Geruest vor den Fenstern kann die Belichtung voruebergehend reduzieren.

Was kostet ein Geruest pro Monat?

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Die Geruestkosten setzen sich aus Auf-/Abbau und Standmiete zusammen. Fuer ein typisches Fassadengeruest (Geruestklasse 3) rechnen wir mit 8 -- 14 EUR pro m2 Fassadenflaeche und Monat, inklusive Auf-/Abbau (anteilig). Bei einem MFH mit 400 m2 Fassade und 3 Monaten Standzeit sind das ca. 10.000 -- 16.000 EUR. Schutznetze, Schutzdaecher ueber Gehwegen und Treppentuerme kosten zusaetzlich. Ein fruehzeitiger Rueckbau einzelner Geruestfelder kann Kosten sparen.

Muss alter Daemmstoff (Styropor) als Sondermuell entsorgt werden?

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Das kommt auf das Alter an. Styropor (EPS), das vor 2015 verbaut wurde, enthaelt haeufig das Flammschutzmittel HBCD (Hexabromcyclododecan). Dieses Material gilt als gefaehrlicher Abfall und muss getrennt gesammelt und thermisch verwertet werden (Sondermuellverbrennung). Die Kosten liegen bei 300 -- 1.000 EUR pro Tonne. Neueres EPS (ab 2015) ist HBCD-frei und kann als normaler Bauabfall entsorgt werden. Wir pruefen das Material vor Baubeginn und planen die Entsorgung entsprechend.

Wie werden Anwohner ueber die Baustelle informiert?

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Wir informieren in mehreren Stufen: 4 Wochen vorher erhaelt die Hausverwaltung den Bauzeitenplan. 2 Wochen vorher haengen wir einen Aushang in jedem Treppenhaus mit Bauzeit, Arbeitszeiten und Ansprechpartner. Bei Fenstertausch erhalten betroffene Mieter einen individuellen Terminplan pro Wohnung. Waehrend der Bauphase ist der Bauleiter als Kontaktperson erreichbar. Bei auftretenden Problemen (Laerm, Verschmutzung) koennen sich Anwohner direkt an uns wenden.

Brauche ich einen SiGe-Koordinator fuer meine Sanierung?

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Nach der Baustellenverordnung (BaustellV) ist ein SiGe-Koordinator Pflicht, wenn auf der Baustelle Beschaeftigte mehrerer Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander taetig sind. Das ist bei Fassadensanierungen fast immer der Fall (Geruestbauer, Daemmer, Fensterbauer, Maler). Der Bauherr muss den SiGeKo bestellen und bezahlen. Die Kosten betragen 1.500 -- 5.000 EUR je nach Projektgroesse. Als Generalunternehmer uebernimmt NEUWEST die Koordination und stellt bei Bedarf einen qualifizierten SiGeKo.

Was passiert bei schlechtem Wetter -- muss die Baustelle pausieren?

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Das haengt von der Witterung und dem aktuellen Arbeitsschritt ab. WDVS-Arbeiten (Kleben, Armieren, Putzen) benoetigen Temperaturen ueber +5 Grad Celsius und duerfen nicht bei Regen ausgefuehrt werden. Bei Frost oder Dauerregen muessen die Arbeiten pausieren -- deshalb planen wir grundsaetzlich Pufferzeiten ein. Vorbereitende Arbeiten wie Geruestbau, Demontagen oder Metallarbeiten koennen oft auch bei leichtem Regen fortgefuehrt werden. Eine Geruesterweiterung mit Wetterschutzdach ermoeglicht das Arbeiten auch bei Regen, ist aber kostenintensiv (Aufpreis 40 -- 60 %).