⚖️ Aktuell: Gesetzesänderung

Heizgesetz gekippt: Das neue GMG
ab Februar 2026

Q: Muss ich jetzt meine alte Gasheizung austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel (§72 GEG) wurde aufgehoben. Funktionierende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterbetrieben werden. Es gibt keine verpflichtenden Austauschregelungen mehr — weder nach Alter noch nach Kesseltyp.

Q: Was bedeutet die Bio-Treppe?

Ab 2029 müssen NEU eingebaute Gas- und Ölheizungen mindestens 10% CO2-neutrale Brennstoffe nutzen (z.B. Biomethan, grüner Wasserstoff). Der Anteil steigt bis 2040 in mehreren Stufen. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen — die Bio-Treppe gilt ausschließlich für Neuinstallationen.

Q: Lohnt sich der Einbau einer Wärmepumpe noch?

Ja, sogar besonders jetzt. Die Förderung ist bis 2029 gesichert (bis 70% Zuschuss). Der Klimageschwindigkeitsbonus (+20%) sinkt ab 2029 alle zwei Jahre. Wer jetzt handelt, bekommt die maximale Förderung. Zudem steigen die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe weiter an, was die Betriebskosten von Gas- und Ölheizungen langfristig erhöht.

Q: Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?

Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel bleibt bestehen. Innerhalb von zwei Jahren müssen energetische Mindeststandards erfüllt werden (z.B. Dachdämmung, Leitungsdämmung). Die 65%-EE-Pflicht beim Heizungstausch entfällt jedoch — Sie können frei wählen, welche Heizung Sie einbauen.

Q: Ist das GMG schon geltendes Recht?

Nein. Stand Februar 2026 handelt es sich um Eckpunkte der Bundesregierung. Der Gesetzentwurf soll bis Ostern 2026 kommen, das Inkrafttreten ist vor dem 1. Juli 2026 geplant. Bis dahin gilt weiterhin das GEG 2024. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.

Q: Was passiert mit der kommunalen Wärmeplanung?

Die kommunale Wärmeplanung wird fortgeführt, ist aber NICHT mehr an die Heizungswahl gekoppelt. Der Aufwand für kleine Kommunen (unter 15.000 Einwohner) wird um ca. 80% reduziert. Einfamilienhäuser sind von der Datenmeldepflicht komplett befreit.

Q: Darf ich wieder eine reine Gasheizung einbauen?

Ja, bis Ende 2028 ohne Auflagen. Ab 2029 muss eine neu eingebaute Gasheizung die Bio-Treppe erfüllen (mindestens 10% grüne Brennstoffe). Im Neubau gilt ab 2030 jedoch der Nullemissionsstandard — dort ist eine reine fossile Gasheizung dann nicht mehr zulässig.

Q: Was bedeutet das für Mieter?

Die CO2-Kostenaufteilung bleibt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter (bis 95%). Die Modernisierungsumlage ist auf max. 10% begrenzt. Ohne 65%-Pflicht könnte es aber weniger Anreize für Vermieter geben, in erneuerbare Heizungen zu investieren — was langfristig höhere Heizkosten für Mieter bedeuten könnte.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Alle Änderungen, Pflichten und Förderungen für Eigentümer, Mieter, Vermieter und Bauherren im Überblick.

22 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Februar 2026

Von NEUWEST Bau-Experten

Überblick Was sich ändert Neubau & Altbau Mieter & Vermieter Förderung Wärmeplanung Zeitplan FAQ

Hintergrund

Vom GEG zum GMG: Was ist passiert?

Am 24. Februar 2026 hat die schwarz-rote Bundesregierung (CDU/CSU + SPD) die Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt.

Das bisherige GEG — umgangssprachlich „Heizungsgesetz“ oder „Habeck-Gesetz“ — wird damit faktisch abgelöst. Die umstrittene 65%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen wird ersatzlos gestrichen.

Auch das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel (§72) und die Kopplung an kommunale Wärmeplanung entfallen vollständig.

Stattdessen setzt die Regierung auf Technologieoffenheit und eine schrittweise „Bio-Treppe“ — einen stufenweisen Anstieg des Pflichtanteils CO2-neutraler Brennstoffe bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen.

GMG auf einen Blick

24.02.

Eckpunkte GMG vorgestellt

65%

EE-Pflicht ersatzlos gestrichen

2030

Nullemissionspflicht nur für Neubauten

70%

Max. Förderung weiterhin möglich

Im Detail

Was sich konkret ändert

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick — was gestrichen, gelockert und neu eingeführt wird.

✖

65%-Pflicht gestrichen

Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65% erneuerbaren Energien zu betreiben (§§71–71p), wird komplett abgeschafft. Eigentümer haben wieder freie Heizungswahl — ohne Auflagen zum Anteil erneuerbarer Energien.

Gestrichen

✖

Betriebsverbot aufgehoben

Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre müssen nicht mehr ausgetauscht werden (§72). Funktionierende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterlaufen, unabhängig von Alter oder Typ.

Aufgehoben

▲

Bio-Treppe ab 2029

Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 mindestens 10% CO2-neutrale Brennstoffe beimischen (z.B. Biomethan, grüner Wasserstoff). Der Anteil steigt stufenweise bis 2040.

Neu

▲

Grüngasquote ab 2028

Brennstofflieferanten müssen ab 2028 grüne Anteile beimischen (Start: bis 1%). Dieser Lieferantenanteil wird auf die individuelle Bio-Treppe des Eigentümers angerechnet.

Neu

⇄

Wärmeplanung entkoppelt

Die Heizungswahl ist nicht mehr an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Eigentümer entscheiden frei, welche Heiztechnologie sie einsetzen — unabhängig vom Status der kommunalen Planung.

Geändert

Nullemission ab 2030

Alle Neubauten müssen ab 01.01.2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden (ca. EH55 + 100% EE-Wärme). Öffentliche Nichtwohngebäude bereits ab 2028.

Neubau

Gebäudetypen

Neubau vs. Bestandsgebäude

Was gilt für Neubauten und was für bestehende Gebäude?

Neubau

●

Bis 30.06.2026: Noch GEG 2024 — 65%-Pflicht gilt nur wenn kommunale Wärmeplanung vorliegt

●

Ab Inkrafttreten GMG (vor 01.07.2026) bis 31.12.2029: Keine 65%-Pflicht, freie Heizungswahl, Bio-Treppe ab 2029

●

Ab 01.01.2030: Nullemissionsgebäude-Standard verpflichtend (ca. EH55 + 100% EE-Wärme)

●

Ab 01.01.2028: Öffentliche Nichtwohngebäude bereits als Nullemissionsgebäude

●

Realität: 96% der Wohnungsneubauten erfüllen bereits heute den Nullemissionsstandard

Altbau / Bestand

✖

65%-Pflicht: Komplett gestrichen — keine EE-Vorgaben beim Heizungstausch

✖

Betriebsverbot: Aufgehoben — alte Kessel dürfen unbegrenzt weiterlaufen

✖

Austauschpflicht: Entfällt vollständig für funktionierende Heizsysteme

▲

Bio-Treppe: Gilt nur für NEU eingebaute Gas-/Ölheizungen ab 2029 (10% grüne Brennstoffe)

▲

Grüngasquote: Betrifft ALLE Heizungen über Brennstofflieferanten ab 2028

⚠

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel bleibt: Dachdämmung und Leitungsdämmung innerhalb von 2 Jahren

Rechte & Pflichten

Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Mieter

✅

CO2-Kostenaufteilung bleibt: Je schlechter der energetische Zustand, desto mehr zahlt der Vermieter (bis 95%)

✅

Modernisierungsumlage: Max. 10% der Sanierungskosten auf Mieter umlegbar

✅

Mietpreisbremse: Max. 0,50 €/m²/Monat Erhöhung nach Heizungssanierung

✅

Fernwärme-Schutz: Neue Preistransparenzplattform geplant

⚠

Risiko: Ohne 65%-Pflicht weniger Druck auf Vermieter — langfristig eventuell höhere Heizkosten durch fossile Brennstoffe

Vermieter

✅

Größere Freiheit bei Heizungswahl — Gas/Öl wieder ohne Einschränkung möglich

✅

Keine Beratungspflicht mehr beim Einbau einer neuen Heizung

✅

Förderung bis 2029 gesichert — bei Heizungstausch bis 70% Zuschuss möglich

⚠

CO2-Kosten steigen weiter — fossile Heizungen werden langfristig teurer im Betrieb

✖

Bußgelder für gestrichene Pflichten entfallen — kein Sanktionsrisiko mehr für 65%-Verstöße

Bauherren & Architekten

🛠

Bis 2030 keine 65%-Pflicht, auch nicht im Neubau

Erst mit dem Nullemissionsstandard ab 01.01.2030 gelten strenge Anforderungen für Neubauten. Bis dahin herrscht freie Wahl bei der Heiztechnik.

🏢

Ab 2030: Nullemissionsgebäude-Pflicht für alle Neubauten

Entspricht ca. EH55-Standard mit 100% erneuerbarer Wärmeversorgung. 96% der aktuellen Wohnungsneubauten erfüllen dies bereits.

⚠️

Bundesarchitektenkammer kritisiert „Stop-and-Go“

Die Branche beklagt die erneute Kursänderung in der Gebäudepolitik und die damit verbundene Planungsunsicherheit für laufende Projekte.

🔍

Planungsunsicherheit durch Überprüfung 2030

Die Regelungen sollen 2030 evaluiert werden. Das bedeutet: Weitere Änderungen sind möglich, was langfristige Planung erschwert.

Finanzierung

Förderung: Bis zu 70% Zuschuss weiterhin möglich

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 gesichert.

Förderkomponente	Satz	Bedingung
Grundförderung	30%	Für jede klimafreundliche Heizung (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie etc.)
Klimageschwindigkeitsbonus	+20%	Austausch einer alten fossilen Heizung (bis Ende 2028, danach sinkend)
Einkommensbonus	+30%	Haushaltseinkommen bis 40.000 €/Jahr
Effizienzbonus	+5%	z.B. Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel
Maximaler Fördersatz	70%	Kombination aller Boni (gedeckelt auf 70%)

💰

Förderfähige Kosten: Max. 30.000 € für den Heizungstausch (Einfamilienhaus)

💲

Maximale Fördersumme: Bis 21.000 € bei vollem 70%-Satz

🏦

Ergänzungskredit: Bis 120.000 € je Wohneinheit (KfW-Programm 358/359)

🏠

BAFA Einzelmaßnahmen: 15–20% für Dämmung, Fenster, Lüftung etc.

📋

Mit iSFP Sanierungsfahrplan: Bis 60.000 € förderfähige Kosten je Wohneinheit (statt 30.000 €) — plus 5% zusätzlichen iSFP-Bonus

Infrastruktur

Kommunale Wärmeplanung: Was sich ändert

🔗

Heizungswahl ist NICHT mehr an Wärmeplanung gekoppelt

Die zentrale Änderung: Eigentümer müssen bei der Heizungswahl nicht mehr auf den Stand der kommunalen Wärmeplanung warten oder sich daran orientieren.

🏡

Kommunen unter 15.000 Einwohner: Aufwand um ~80% reduziert

Kleine Kommunen werden massiv entlastet. Der bürokratische Aufwand für die Wärmeplanung sinkt um ca. 80%.

🏛

Kommunen über 15.000: Datenmeldung nur noch für Mehrfamilienhäuser

Die Datenmeldepflicht beschränkt sich auf Mehrfamilienhäuser mit einem Verbrauch über 50.000 kWh/Jahr. Deutlich weniger Aufwand für Kommunen und Bürger.

🏠

Einfamilienhäuser von Datenmeldepflicht befreit

Eigentümer von Einfamilienhäusern müssen keine Verbrauchsdaten mehr an die Kommune melden — ein erheblicher Bürokratieabbau.

❄

Kälteversorgung erst bei Fortschreibung nach 5 Jahren

Die Planung der Kälteversorgung wird erst bei der Fortschreibung der Wärmeplanung nach 5 Jahren relevant — nicht sofort.

Timeline

Der Zeitplan: Wann gilt was?

FEB
26

24. Februar 2026: Eckpunkte GMG vorgestellt

Die schwarz-rote Bundesregierung präsentiert die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz. Das bisherige GEG wird faktisch abgelöst.

Aktuell

APR
26

Bis Ostern 2026: Kabinettsbeschluss Gesetzentwurf

Der vollständige Gesetzentwurf soll bis Ostern 2026 vom Kabinett beschlossen werden. Dann beginnt das parlamentarische Verfahren.

Geplant

JUL
26

Vor 1. Juli 2026: Geplantes Inkrafttreten GMG

Das GMG soll vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten — dem Stichtag, ab dem im GEG die 65%-Pflicht für Großstädte gegriffen hätte.

Wichtiger Stichtag

2028

Ab 1. Januar 2028: Grüngasquote & öffentliche Neubauten

Die Grüngasquote für Brennstofflieferanten startet. Öffentliche Nichtwohngebäude müssen ab diesem Datum als Nullemissionsgebäude errichtet werden.

Neue Pflicht

2029

Ab 1. Januar 2029: Bio-Treppe startet

Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen mindestens 10% CO2-neutrale Brennstoffe beimischen. Der Anteil steigt stufenweise bis 2040.

Neue Pflicht

2030

Ab 1. Januar 2030: Nullemissionsgebäude & Überprüfung

Alle Neubauten müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Gleichzeitig werden die Regelungen des GMG evaluiert — weitere Änderungen sind möglich.

Entscheidender Stichtag

Häufige Fragen

FAQ zum neuen Heizgesetz

Muss ich jetzt meine alte Gasheizung austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel (§72 GEG) wurde aufgehoben. Funktionierende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterbetrieben werden. Es gibt keine verpflichtenden Austauschregelungen mehr — weder nach Alter noch nach Kesseltyp.

Was bedeutet die Bio-Treppe?

Ab 2029 müssen NEU eingebaute Gas- und Ölheizungen mindestens 10% CO2-neutrale Brennstoffe nutzen (z.B. Biomethan, grüner Wasserstoff). Der Anteil steigt bis 2040 in mehreren Stufen. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen — die Bio-Treppe gilt ausschließlich für Neuinstallationen.

Lohnt sich der Einbau einer Wärmepumpe noch?

Ja, sogar besonders jetzt. Die Förderung ist bis 2029 gesichert (bis 70% Zuschuss). Der Klimageschwindigkeitsbonus (+20%) sinkt ab 2029 alle zwei Jahre. Wer jetzt handelt, bekommt die maximale Förderung. Zudem steigen die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe weiter an, was die Betriebskosten von Gas- und Ölheizungen langfristig erhöht.

Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?

Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel bleibt bestehen. Innerhalb von zwei Jahren müssen energetische Mindeststandards erfüllt werden (z.B. Dachdämmung, Leitungsdämmung). Die 65%-EE-Pflicht beim Heizungstausch entfällt jedoch — Sie können frei wählen, welche Heizung Sie einbauen.

Ist das GMG schon geltendes Recht?

Nein. Stand Februar 2026 handelt es sich um Eckpunkte der Bundesregierung. Der Gesetzentwurf soll bis Ostern 2026 kommen, das Inkrafttreten ist vor dem 1. Juli 2026 geplant. Bis dahin gilt weiterhin das GEG 2024. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.

Was passiert mit der kommunalen Wärmeplanung?

Die kommunale Wärmeplanung wird fortgeführt, ist aber NICHT mehr an die Heizungswahl gekoppelt. Der Aufwand für kleine Kommunen (unter 15.000 Einwohner) wird um ca. 80% reduziert. Einfamilienhäuser sind von der Datenmeldepflicht komplett befreit.

Darf ich wieder eine reine Gasheizung einbauen?

Ja, bis Ende 2028 ohne Auflagen. Ab 2029 muss eine neu eingebaute Gasheizung die Bio-Treppe erfüllen (mindestens 10% grüne Brennstoffe). Im Neubau gilt ab 2030 jedoch der Nullemissionsstandard — dort ist eine reine fossile Gasheizung dann nicht mehr zulässig.

Was bedeutet das für Mieter?

Die CO2-Kostenaufteilung bleibt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter (bis 95%). Die Modernisierungsumlage ist auf max. 10% begrenzt. Ohne 65%-Pflicht könnte es aber weniger Anreize für Vermieter geben, in erneuerbare Heizungen zu investieren — was langfristig höhere Heizkosten für Mieter bedeuten könnte.