⚠️ Achtung: Heizgesetz geändert! Am 24.02.2026 wurde das GEG durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Die 65%-Pflicht und das Betriebsverbot für alte Kessel sind abgeschafft. Dieser Artikel wird aktualisiert. Zum aktuellen Artikel →

Eigentuemergemeinschaft

WEG-Sanierung: Beschlussfassung
& Foerderung fuer Gemeinschaften

Q: Kann ein einzelner Eigentuemer eine Sanierung blockieren?

Seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Bauliche Veraenderungen -- auch energetische Sanierungen -- koennen mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen beschlossen werden. Ein einzelner Eigentuemer kann den Beschluss anfechten, wenn er dadurch unbillig benachteiligt wird. Allerdings muss er die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschluss einreichen. Die Gerichte legen den Massstab bei energetischen Sanierungen sehr grosszuegig aus.

Q: Wie hoch sollte die Instandhaltungsruecklage sein?

Die Peters'sche Formel empfiehlt 0,8 -- 1,0 % der Herstellungskosten pro Jahr. Fuer einen Altbau (Baujahr vor 1980) sollten Sie mit 10 -- 15 EUR pro m2 Wohnflaeche pro Jahr rechnen. Eine 12-Parteien-WEG mit 900 m2 Wohnflaeche sollte also jaehrlich 9.000 -- 13.500 EUR in die Ruecklage einzahlen. Viele WEG haben zu geringe Ruecklagen, weil das Hausgeld niedrig gehalten wurde -- eine haeufige Ursache fuer Sanierungsstau.

Q: Kann die WEG einen Kredit aufnehmen?

Ja, seit der WEG-Reform 2020 ist das explizit moeglich. Die WEG kann als Verband einen Kredit aufnehmen, z. B. einen KfW-Ergaenzungskredit (KfW 358/359) zu verguestigten Konditionen. Der Beschluss erfordert eine einfache Mehrheit. Jeder Eigentuemer haftet nur mit seinem MEA-Anteil. Alternativ kann jeder Eigentuemer einen individuellen Kredit aufnehmen. Der WEG-Kredit ist oft guenstiger, da die KfW Sonderkonditionen fuer Gemeinschaften bietet.

Q: Wer stellt den Foerderantrag -- Verwalter oder Eigentuemer?

Bei Heizungsfoerderung (KfW 458) stellt der Verwalter den Antrag im Namen der WEG. Er benoetigt eine Vollmacht der Eigentuemerversammlung (im Sanierungsbeschluss enthalten). Bei Einzelmassnahmen am Gebaeude (BAFA) kann entweder die WEG als Gemeinschaft oder jeder Eigentuemer einzeln fuer seinen Anteil beantragen. Der WEG-Antrag ist einfacher und sichert den hoeheren foerderfaehigen Betrag pro Wohneinheit. Wichtig: Antrag immer VOR Auftragsvergabe stellen!

Q: Was passiert, wenn ein Eigentuemer die Sonderumlage nicht zahlt?

Der Verwalter muss den Betrag einfordern und notfalls einklagen. Seit der WEG-Reform hat der Verwalter die Pflicht, Rueckstaende zeitnah geltend zu machen. Das Verfahren: Mahnung → Klageverfahren → Zwangsvollstreckung. Als letztes Mittel kann ein Pfandrecht auf die Wohnung eingetragen werden. In der Praxis vereinbaren viele WEG eine Ratenzahlung ueber 12 -- 24 Monate, um die Belastung zu verteilen.

Q: Muessen Mieter in der WEG die Sanierungskosten mittragen?

Indirekt ja. Der vermietetende Eigentuemer kann nach der Sanierung eine Modernisierungsumlage von bis zu 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (abzgl. Foerderung und Instandhaltungsanteil). In Berlin gilt zusaetzlich die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren durch Modernisierung um maximal 3 EUR/m2 steigen (2 EUR/m2 bei Mieten unter 7 EUR/m2). Die Sonderumlage traegt jedoch immer der Eigentuemer.

Q: Brauchen wir einen Energieberater fuer die WEG-Sanierung?

Dringend empfohlen -- und fuer Foerderung Pflicht. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet fuer ein MFH ca. 2.000 -- 4.000 EUR (selbst gefoerdert mit 80 %). Er bringt: 5 % hoeheren Foerdersatz auf jede Massnahme, hoehere foerderfaehige Kosten (60.000 statt 30.000 EUR/WE), klare Priorisierung der Massnahmen und eine bessere Entscheidungsgrundlage fuer die Eigentuemerversammlung. Die Kosten fuer den iSFP amortisieren sich durch die hoehere Foerderung schnell.

Q: Wie lange dauert eine WEG-Sanierung von Beschluss bis Fertigstellung?

Rechnen Sie mit 12 -- 24 Monaten Gesamtdauer. Typischer Ablauf: Vorbereitung (3 -- 6 Monate: Energieberater, Angebote, Foerderantrag) → Beschlussfassung (1 -- 2 Monate: Eigentuemerversammlung, ggf. Umlaufbeschluss) → Auftragsvergabe (1 -- 2 Monate) → Bauphase (3 -- 12 Monate je nach Umfang) → Abnahme & Foerderabrechnung (1 -- 2 Monate). Die laengste Phase ist oft die Vorbereitung, da Angebote eingeholt und Foerderantraege gestellt werden muessen.

Wie Wohnungseigentuemergemeinschaften Sanierungen beschliessen, finanzieren und umsetzen -- von der WEG-Reform 2020 bis zur KfW-Foerderung 2026.

12 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Februar 2026

Von NEUWEST Sanierungs-Experten

WEG-Reform Beschlussfassung Finanzierung GEG-Pflichten Foerderung Kostenverteilung Rechner Berlin FAQ

Rechtliche Grundlage

WEG-Reform 2020 -- Was sich geaendert hat

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 01.12.2020 hat die Beschlussfassung fuer Sanierungen grundlegend vereinfacht.

Die WEG-Reform 2020 ist das wichtigste Update im Wohnungseigentumsrecht seit Jahrzehnten. Sie beseitigt zentrale Blockaden, die energetische Sanierungen in Eigentuemergemeinschaften bisher verhindert haben. Der Verwalter erhaelt erweiterte Befugnisse, bauliche Veraenderungen koennen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, und einzelne Eigentuemer koennen Massnahmen auf eigene Kosten durchsetzen.

Fuer Sanierungsvorhaben bedeutet das: Kein Eigentuemer kann mehr durch Verweigerung eine dringend noetige Fassadendaemmung oder Heizungsmodernisierung blockieren. Gleichzeitig schuetzt das Gesetz Minderheitseigentuemer durch klare Kostenverteilungsregeln.

Einfache Mehrheit

Bauliche Veraenderungen leichter beschliessen

VorherAllstimmigkeit noetig

Seit 2020Einfache Mehrheit

Gilt fuerBauliche Veraenderungen

KostenregelNur Zustimmende zahlen

Ausnahme2/3 + 50% MEA: alle

Verwalter-Rolle

Erweiterte Befugnisse und Pflichten

VertretungWEG als Verband klagt

VergabeBis Ermaechtigung frei

ZertifizierungSeit 01.12.2023 Pflicht

AbberufungJederzeit ohne Grund

SanierungMuss aktiv informieren

Anspruchsrechte

Individuelle Rechte einzelner Eigentuemer

E-LadestationRechtsanspruch

BarrierefreiheitRechtsanspruch

EinbruchschutzRechtsanspruch

GlasfaserRechtsanspruch

KostenTraegt der Antragsteller

Eigentuemerversammlung

Beschlussfassung fuer Sanierungen

Welche Mehrheit braucht Ihre Sanierungsmassnahme? Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Art und Umfang.

Einfache Mehrheit

Mehr als 50 % der abgegebenen Stimmen in der Eigentuemerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 genuegt dies fuer die meisten baulichen Veraenderungen.

Fassadendaemmung (WDVS) als modernisierende Instandsetzung
Fensteraustausch am Gemeinschaftseigentum
Dachdaemmung und Dachsanierung
Kellerdeckendaemmung bei Gemeinschaftsflaechen
Heizungsmodernisierung der Zentralheizung

Haeufigster Fall bei Sanierung

Qualifizierte Mehrheit (2/3 + 50 % MEA)

Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Haelfte der Miteigentumsanteile. Damit werden die Kosten auf ALLE Eigentuemer verteilt.

Grundlegende Umgestaltung der Anlage
Kostenverteilung auf alle statt nur Zustimmende
Amortisation unter Wirtschaftlichkeitsgrenze moeglich
Energetische Gesamtsanierung mit hohen Kosten
Aufstockung / Anbau bei baulichen Erweiterungen

Empfehlung: Alle tragen die Kosten

Allstimmigkeit (100 %)

Nur noch in seltenen Ausnahmefaellen erforderlich. Die WEG-Reform hat diesen Standard fuer bauliche Veraenderungen abgeschafft.

Aenderung der Gemeinschaftsordnung
Aenderung des Kostenverteilungsschluessels (dauerhaft)
Unzumutbare Umgestaltung fuer einzelne Eigentuemer

Seit WEG-Reform selten noetig

Verwalter-Pflichten bei Sanierung

Der WEG-Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Vorbereitung, Beschlussfassung und Umsetzung von Sanierungsmassnahmen.

Zustandsanalyse des Gebaeudes veranlassen
Angebote einholen und Eigentuemerversammlung vorbereiten
Foerderantraege im Namen der WEG stellen (mit Vollmacht)
Beschluesse umsetzen und Handwerker beauftragen
Dokumentation aller Massnahmen und Beschluesse

Zertifizierung seit 12/2023 Pflicht

Finanzierung

Sonderumlage vs. Instandhaltungsruecklage

Zwei Wege zur Finanzierung von WEG-Sanierungen -- mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen fuer die Gemeinschaft.

Instandhaltungsruecklage

Die WEG bildet laufend Ruecklagen aus dem monatlichen Hausgeld. Empfohlen: 7 -- 15 EUR/m2/Jahr je nach Alter und Zustand des Gebaeudes.

Planbar: Monatliche Einzahlung ueber Hausgeld
Keine Sonderzahlung: Eigentuemer werden nicht ueberrascht
Problem: Oft zu gering fuer grosse Massnahmen
Typisch: 50.000 -- 150.000 EUR bei 20-Parteien-WEG
Peters'sche Formel: 0,8 -- 1,0 % der Herstellungskosten/Jahr

Praevention -- am besten langfristig planen

Sonderumlage

Einmalzahlung aller Eigentuemer fuer eine konkrete Massnahme. Wird per Beschluss in der Eigentuemerversammlung festgelegt.

Sofort verfuegbar: Fuer dringende Sanierungen
Verteilung: Nach MEA (Miteigentumsanteile)
Belastung: Hohe Einmalkosten fuer Eigentuemer
Typisch: 5.000 -- 30.000 EUR pro Wohneinheit
WEG-Kredit: Alternative seit WEG-Reform moeglich

Haeufig bei ueberraschenden Schaeden

Gesetzliche Pflichten

GEG-Sanierungspflichten fuer WEG

Das Gebaeudeenergiegesetz verpflichtet auch Eigentuemergemeinschaften zu bestimmten Massnahmen -- mit Uebergangsfristen.

Das Gebaeudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 setzt klare Pflichten fuer Eigentuemergemeinschaften. Die zentrale Anforderung: Bei einem Heizungstausch muss die neue Anlage mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Fuer WEG gelten dabei laengere Uebergangsfristen als fuer Eigenheime.

Darueber hinaus bestehen bedingte Sanierungspflichten bei Eigentuemerwechsel: Wird eine Wohnung verkauft, muessen innerhalb von 2 Jahren die oberste Geschossdecke gedaemmt und Heizleitungen in unbeheizten Raeumen isoliert werden -- sofern dies nicht bereits geschehen ist.

Heizungstausch

65%-EE-Pflicht mit Uebergangsfristen

WEG > 6 WEbis 30.06.2028

WEG 2-6 WEbis 30.06.2029

Kom. WaermeplanungVerlaengert Frist

ErfuellungsoptionWP, Fernwaerme, Pellets

HaertefallBefreiung moeglich

Daemmpflichten

Bedingte Pflichten bei Eigentuemerwechsel

GeschossdeckeU-Wert 0,24 W/m2K

HeizleitungenIn unbeheizten Raeumen

Frist2 Jahre nach Kauf

AusloeserEigentuemerwechsel

AusnahmeUnwirtschaftlichkeit

Fristen & Bussgelder

Konsequenzen bei Nichtbeachtung

Bussgeld GEGbis 50.000 EUR

EnergieausweisPflicht bei Verkauf

KontrolleUntere Bauaufsicht

HaftungVerwalter + WEG

PraxisBisher selten durchgesetzt

Foerderung 2026

BEG-Foerderung fuer Eigentuemergemeinschaften

WEG koennen von attraktiven KfW-Foerderprogrammen profitieren -- mit hoeherem Foerderrahmen als Einzeleigentuemer.

30 %

Grundfoerderung Heizungstausch

Basisfoerderung fuer den Einbau einer klimafreundlichen Heizung (Waermepumpe, Biomasse, Fernwaerme) im Bestand. Antrag ueber KfW 458. WEG stellt den Antrag als Gemeinschaft.

KfW 458 -- fuer die gesamte WEG

+20 %

Klimageschwindigkeitsbonus

Zusaetzlich 20 %, wenn eine funktionierende fossile Heizung (Oel, Gas, Kohle, Nachtspeicher) oder eine ueber 20 Jahre alte Biomasseheizung ausgetauscht wird. Bei WEG: anteilig fuer selbstnutzende Eigentuemer.

Nur fuer Selbstnutzer in der WEG

15 %

BEG EM -- Einzelmassnahmen Gebaeude

Foerderung fuer Daemmung (Fassade, Dach, Kellerdecke), Fensteraustausch, sommerlicher Waermeschutz. Antrag ueber BAFA. Foerderfaehig: 30.000 EUR pro WE (mit iSFP: 60.000 EUR).

BAFA -- je Wohneinheit

+5 %

iSFP-Bonus

Zusaetzlicher Bonus, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt und die Massnahme daraus umgesetzt wird. Erhoet auch den foerderfaehigen Hoechstbetrag auf 60.000 EUR/WE.

Sanierungsfahrplan empfohlen

WEG-Vorteil: Der foerderfaehige Hoechstbetrag gilt PRO Wohneinheit. Eine WEG mit 20 Einheiten kann bei Einzelmassnahmen bis zu 1.200.000 EUR foerderfaehige Kosten ansetzen (mit iSFP). Der Verwalter stellt den Antrag mit Vollmacht der Eigentuemerversammlung.

Kostenverteilung

MEA vs. Sonderregelungen

Wer zahlt wie viel? Die Kostenverteilung bei WEG-Sanierungen folgt klaren Regeln -- mit Gestaltungsspielraum.

Standard: Miteigentumsanteile (MEA)

Die gesetzliche Standardverteilung: Jeder Eigentuemer traegt die Kosten entsprechend seines Miteigentumsanteils laut Teilungserklaerung.

Beispiel: 80/1000 MEA = 8 % der Kosten
Grundlage: Teilungserklaerung / Grundbuch
Gilt fuer: Instandhaltung, Instandsetzung
Aenderung: Nur durch Vereinbarung (alle)

Gesetzlicher Standard

Seit WEG-Reform: Flexible Verteilung

Die WEG-Reform ermoeglicht neue Verteilungsschluesse per Mehrheitsbeschluss -- angepasst an den tatsaechlichen Nutzen.

Bauliche Veraenderung: Nur Zustimmende zahlen
2/3 + 50% MEA: Alle zahlen nach MEA
Verbrauchsabhaengig: Z. B. Heizkosten nach Verbrauch
Nutzungsabhaengig: Z. B. Aufzug nach Stockwerk

Mehr Flexibilitaet seit 2020

Interaktiver Rechner

WEG-Sanierungskosten Rechner

Schaetzen Sie die Kosten pro Wohneinheit fuer typische Sanierungsmassnahmen Ihrer Eigentuemergemeinschaft.

Anzahl Wohneinheiten

Sanierungsmassnahme

Foerdersatz (gesamt)

Vorhandene Ruecklage

Gesamtkosten (brutto) --

Foerderung --

Abzgl. Ruecklage --

Sonderumlage gesamt --

Sonderumlage pro Wohneinheit --

Langzeit-Perspektive

Ruecklage vs. Sanierungskosten

Wie sich die Instandhaltungsruecklage entwickelt und wann typische Sanierungsmassnahmen anfallen -- Beispiel: 12-Parteien-WEG.

Ruecklagenentwicklung und Sanierungsbedarf

12-Parteien-WEG, 900 m2 Wohnflaeche, Einzahlung 10 EUR/m2/Jahr, Bestand Baujahr 1975 -- Stand 2026

Regionaler Fokus

Berliner WEG-Besonderheiten

Eigentuemergemeinschaften in Berlin stehen vor speziellen Herausforderungen -- von Milieuschutz bis Fernwaerme.

Milieuschutzgebiete & Umwandlungsverbot

In Berliner Milieuschutzgebieten gelten besondere Regeln fuer WEG-Sanierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

Genehmigungspflicht: Modernisierungen benoetigen Bezirksgenehmigung
Luxussanierung: Ueberzogene Standards koennen untersagt werden
Umwandlungsverbot: Gilt in ganz Berlin bis 2025 (Verlaengerung moeglich)
Vorkaufsrecht: Bezirk kann bei Verkauf eintreten

68 Milieuschutzgebiete in Berlin

Berliner Fernwaerme & Waermeplanung

Berlin hat eines der groessten Fernwaermenetze Europas. Fuer WEG kann der Anschluss eine wirtschaftliche Alternative zur eigenen Heizungsanlage sein.

Vattenfall-Netz: Groesstes Fernwaermenetz Deutschlands
Waermeplanung: Berlin muss bis 2026 kommunale Planung vorlegen
GEG-Frist: Verlaengerung bei Fernwaerme-Anschlussgebiet
IBB-Foerderung: Landesfoerderung ergaenzt Bundesfoerderung

Berliner Energiewende-Gesetz

Haeufige Fragen

FAQ zur WEG-Sanierung

Antworten auf die wichtigsten Fragen von Eigentuemern und Verwaltern zur Sanierung in der Gemeinschaft.

Kann ein einzelner Eigentuemer eine Sanierung blockieren?

Seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Bauliche Veraenderungen -- auch energetische Sanierungen -- koennen mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen beschlossen werden. Ein einzelner Eigentuemer kann den Beschluss anfechten, wenn er dadurch unbillig benachteiligt wird. Allerdings muss er die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschluss einreichen. Die Gerichte legen den Massstab bei energetischen Sanierungen sehr grosszuegig aus.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsruecklage sein?

Die Peters'sche Formel empfiehlt 0,8 -- 1,0 % der Herstellungskosten pro Jahr. Fuer einen Altbau (Baujahr vor 1980) sollten Sie mit 10 -- 15 EUR pro m2 Wohnflaeche pro Jahr rechnen. Eine 12-Parteien-WEG mit 900 m2 Wohnflaeche sollte also jaehrlich 9.000 -- 13.500 EUR in die Ruecklage einzahlen. Viele WEG haben zu geringe Ruecklagen, weil das Hausgeld niedrig gehalten wurde -- eine haeufige Ursache fuer Sanierungsstau.

Kann die WEG einen Kredit aufnehmen?

Ja, seit der WEG-Reform 2020 ist das explizit moeglich. Die WEG kann als Verband einen Kredit aufnehmen, z. B. einen KfW-Ergaenzungskredit (KfW 358/359) zu verguestigten Konditionen. Der Beschluss erfordert eine einfache Mehrheit. Jeder Eigentuemer haftet nur mit seinem MEA-Anteil. Alternativ kann jeder Eigentuemer einen individuellen Kredit aufnehmen. Der WEG-Kredit ist oft guenstiger, da die KfW Sonderkonditionen fuer Gemeinschaften bietet.

Wer stellt den Foerderantrag -- Verwalter oder Eigentuemer?

Bei Heizungsfoerderung (KfW 458) stellt der Verwalter den Antrag im Namen der WEG. Er benoetigt eine Vollmacht der Eigentuemerversammlung (im Sanierungsbeschluss enthalten). Bei Einzelmassnahmen am Gebaeude (BAFA) kann entweder die WEG als Gemeinschaft oder jeder Eigentuemer einzeln fuer seinen Anteil beantragen. Der WEG-Antrag ist einfacher und sichert den hoeheren foerderfaehigen Betrag pro Wohneinheit. Wichtig: Antrag immer VOR Auftragsvergabe stellen!

Was passiert, wenn ein Eigentuemer die Sonderumlage nicht zahlt?

Der Verwalter muss den Betrag einfordern und notfalls einklagen. Seit der WEG-Reform hat der Verwalter die Pflicht, Rueckstaende zeitnah geltend zu machen. Das Verfahren: Mahnung → Klageverfahren → Zwangsvollstreckung. Als letztes Mittel kann ein Pfandrecht auf die Wohnung eingetragen werden. In der Praxis vereinbaren viele WEG eine Ratenzahlung ueber 12 -- 24 Monate, um die Belastung zu verteilen.

Muessen Mieter in der WEG die Sanierungskosten mittragen?

Indirekt ja. Der vermietetende Eigentuemer kann nach der Sanierung eine Modernisierungsumlage von bis zu 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (abzgl. Foerderung und Instandhaltungsanteil). In Berlin gilt zusaetzlich die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren durch Modernisierung um maximal 3 EUR/m2 steigen (2 EUR/m2 bei Mieten unter 7 EUR/m2). Die Sonderumlage traegt jedoch immer der Eigentuemer.

Brauchen wir einen Energieberater fuer die WEG-Sanierung?

Dringend empfohlen -- und fuer Foerderung Pflicht. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kostet fuer ein MFH ca. 2.000 -- 4.000 EUR (selbst gefoerdert mit 80 %). Er bringt: 5 % hoeheren Foerdersatz auf jede Massnahme, hoehere foerderfaehige Kosten (60.000 statt 30.000 EUR/WE), klare Priorisierung der Massnahmen und eine bessere Entscheidungsgrundlage fuer die Eigentuemerversammlung. Die Kosten fuer den iSFP amortisieren sich durch die hoehere Foerderung schnell.

Wie lange dauert eine WEG-Sanierung von Beschluss bis Fertigstellung?

Rechnen Sie mit 12 -- 24 Monaten Gesamtdauer. Typischer Ablauf: Vorbereitung (3 -- 6 Monate: Energieberater, Angebote, Foerderantrag) → Beschlussfassung (1 -- 2 Monate: Eigentuemerversammlung, ggf. Umlaufbeschluss) → Auftragsvergabe (1 -- 2 Monate) → Bauphase (3 -- 12 Monate je nach Umfang) → Abnahme & Foerderabrechnung (1 -- 2 Monate). Die laengste Phase ist oft die Vorbereitung, da Angebote eingeholt und Foerderantraege gestellt werden muessen.