🏗 Abriss & Rückbau

Abbruchgenehmigung Berlin: Wann nötig, wie beantragen

Q: Wann brauche ich in Berlin eine Abbruchgenehmigung?

Eine Abbruchgenehmigung (offiziell: Baugenehmigung für ein Abbruchvorhaben nach § 59 BauO Bln) ist in Berlin grundsätzlich für die Beseitigung aller baulichen Anlagen erforderlich. Ausgenommen sind Gebäude bis 300 m³ Brutto-Rauminhalt, wenn kein Denkmalschutz (§ 11 DSchG Bln), kein Milieuschutz (§ 172 BauGB) und kein Erhaltungsgebot im Bebauungsplan vorliegt. Praktisch: Garagen, Schupppen und kleine Gartengebäude sind oft genehmigungsfrei — Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser und alle Gebäude in Milieuschutzgebieten fast immer genehmigungspflichtig. Im Zweifelsfall beim Bezirksbauordnungsamt nachfragen.

Q: Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren in Berlin?

Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate ab vollständigem Antrag (§ 68 Abs. 1 BauO Bln). In der Praxis ergeht die Abbruchgenehmigung bei einfachen Vorhaben in 4–8 Wochen. In stark ausgelasteten Bezirken wie Pankow, Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg kann die Bearbeitungszeit auf 10–14 Wochen steigen. Bei Beteiligung der Denkmalschutzbehörde (DSchG Bln) verlängert sich das Verfahren um 4–8 Wochen. Unvollständige Anträge lösen eine Nachforderung aus — die Frist beginnt erst dann neu zu laufen.

Q: Was kostet eine Abbruchgenehmigung in Berlin?

Die Genehmigungsgebühr richtet sich nach der Berliner Baukostengebuehrenordnung (BauGebO Bln) und beträgt in der Regel ca. 0,8–1 % der Abbruchkosten, mindestens jedoch 100 €. Beispiele: Garage (Abbruchkosten 5.000 €) → Gebühr ca. 100 €; Einfamilienhaus (35.000 €) → ca. 280 €; Mehrfamilienhaus (120.000 €) → ca. 960 €. Hinzu kommen: Schadstoffgutachten (500–3.000 €) und die eigentlichen Abbruchkosten.

Q: Ist ein Schadstoffgutachten Pflicht – auch für genehmigungsfreie Abbrüche?

Ja, unbedingt — und unabhängig von der Genehmigungspflicht. Die Gefahrstoffverordnung (§ 7 GefStoffV) verpflichtet den Arbeitgeber (Abbruchunternehmen) vor Beginn der Arbeiten, eine Gefährdungsbeurteilung vorzunehmen. Diese muss eine Schadstoffkartierung nach TRGS 519 (Asbest) und TRGS 521 (KMF) einschließen. Als Auftraggeber sind Sie verpflichtet, dem Abbruchunternehmen alle bekannten Schadstoffinformationen zur Verfügung zu stellen. Wer dies versäumt, haftet für Folgekosten und kann als Verursacher in die Pflicht genommen werden.

Q: Kann ich in einem Milieuschutzgebiet in Berlin abreißen lassen?

In einem Milieuschutzgebiet (§ 172 BauGB) ist der Abbruch grundsätzlich genehmigungspflichtig — auch für kleine Gebäude. Das Bezirksamt kann die Genehmigung versagen, wenn durch den Abbruch die besondere Eigenart des Gebiets oder die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beeinträchtigt wird. In der Praxis wird Abbruch genehmigt, wenn ein genehmigter Neubauplan vorliegt und keine schutzwürdigen Interessen entgegenstehen. Ein Abriss „auf Vorrat“ (ohne Neubauabsicht) wird in Milieuschutzgebieten häufig versagt.

Q: Brauche ich einen Architekten oder Ingenieur für den Abbruchantrag?

Bei einfachen Abbruchvorhaben nicht zwingend, aber empfehlenswert: Das Berliner Bauordnungsamt akzeptiert Anträge auch direkt vom Bauherrn. Für einen bauvorlageberechtigten Planer (Architekt oder Bauingenieur mit Eintragung in die Berliner Kammer) ist erst dann Pflicht, wenn statische Nachweise (DIN 4123) erforderlich sind oder das Gebäude im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 BauO Bln behandelt wird. In der Praxis übernimmt ein Planer die Antragstellung schneller und vollständiger, was die Genehmigungszeit verkürzt.

Q: Wie lange ist die Abbruchgenehmigung gültig?

Die Abbruchgenehmigung ist gemäß § 72 BauO Bln für 3 Jahre gültig. Wird mit dem Abbruch nicht innerhalb dieser Frist begonnen oder die Arbeiten längere Zeit unterbrochen, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung kann beim Bauordnungsamt beantragt werden (in der Regel einmalig um 1 Jahr möglich). Wichtig: Die Genehmigung ist grundstücksbezogen und geht bei Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über.

Q: Muss ich den Abbruch anzeigen, bevor ich anfange?

Ja. Gemäß § 71 BauO Bln müssen Abbrucharbeiten dem Bauordnungsamt mindestens 1 Woche vor Beginn schriftlich angezeigt werden — auch wenn die Genehmigung bereits vorliegt. Der Beginn darf erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen. Die Anzeige enthält: geplantes Startdatum, beauftragtes Abbruchunternehmen, Bauleiter und Bestätigung der Absperrung der Versorgungsleitungen.

Die Abbruchgenehmigung ist in Berlin eine Baugenehmigung für Abbruchvorhaben — geregelt in der Berliner Bauordnung (BauO Bln 2021). Wann sie vorgeschrieben ist, welche Unterlagen die Behörde verlangt, was Schadstoffe kosten und wie lange das Verfahren dauert: alle Fakten für 2026.

15 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Juni 2026

Von NEUWEST Bau-Experten

Überblick Genehmigungspflicht Unterlagen Ablauf Kostenrechner Schadstoffe & Normen Kosten 2026 FAQ

Definition & Grundlagen

Was ist die Abbruchgenehmigung — und wer braucht sie in Berlin?

Kompakter Überblick für Bauherren, Architekten und Bauleiter: rechtliche Einordnung, Zuständigkeit und die wichtigsten Eckdaten auf einen Blick.

Die Abbruchgenehmigung ist keine eigenständige Genehmigungsart, sondern eine Baugenehmigung für ein Abbruchvorhaben gemäß §§ 59 ff. BauO Bln (Berliner Bauordnung in der Fassung von 2021). Wer ein Gebäude, eine Mauer oder ein sonstiges bauliches Anlagenteil in Berlin beseitigen möchte, benötigt in den meisten Fällen vorab die schriftliche Genehmigung des Bauordnungsamtes des zuständigen Bezirks.

Die Genehmigungspflicht ergibt sich aus § 59 Abs. 1 BauO Bln: „Die Errichtung, Änderung und Beseitigung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung.“ § 62 BauO Bln listet Ausnahmen für genehmigungsfreie Vorhaben — darunter den Abbruch kleiner Gebäude bis 300 m³ Brutto-Rauminhalt (BRI), sofern kein Denkmalschutz oder Milieuschutz vorliegt.

Besonderer Aufmerksamkeit bedürfen in Berlin zwei zusätzliche Schranken: In Denkmalschutzbereichen nach DSchG Bln und in Milieuschutzgebieten nach § 172 BauGB ist der Abbruch stets genehmigungspflichtig — unabhängig von der Gebäudegröße. Berlin hat über 74 Milieuschutzgebiete, in denen auch der Abbruch eines kleinen Nebengebudes einen Antrag erfordert.

Vor Antragstellung ist außerdem eine Schadstoffkartierung nach GefStoffV Pflicht: Asbest, KMF, PCB und PAK müssen vor Baubeginn identifiziert und fachgerecht entsorgt werden (TRGS 519, TRGS 521).

Abbruchgenehmigung Berlin — Auf einen Blick

300 m³

BRI-Grenze für genehmigungsfreien Abbruch (nur außerhalb Denkmal-/Milieuschutz)

4–12

Wochen typische Bearbeitungszeit beim Berliner Bauordnungsamt

74+

Milieuschutzgebiete in Berlin — hier immer Genehmigung erforderlich

3 Jahre

Gültigkeitsdauer der Abbruchgenehmigung (§ 72 BauO Bln)

🏛

Zuständige Behörde: Bauordnungsamt des jeweiligen Berliner Bezirks (z. B. Bauordnungsamt Mitte, Bauordnungsamt Pankow). Den richtigen Bezirk bestimmt die Lage des Grundstücks.

📋

Antragsformular: „Antrag auf Baugenehmigung – Abbruch“ (Berliner Musterformular, über den jeweiligen Bezirk oder service.berlin.de erhältlich).

🔒

Anmeldepflicht: Mindestens 1 Woche vor Beginn der Abbrucharbeiten müssen diese dem Bauordnungsamt angezeigt werden (§ 71 BauO Bln).

⚠

Ohne Genehmigung: Unerlaubter Abbruch ist eine Ordnungswidrigkeit (Bußgeld bis 500.000 €, § 84 BauO Bln) und kann zur Wiederherstellungsanordnung führen.

Rechtslage BauO Bln 2021

Wann ist die Abbruchgenehmigung in Berlin nötig?

Die Genehmigungspflicht richtet sich nach Gebäudegröße, Lage und Schutzkategorie des Grundstücks. Die drei relevanten Fälle im Überblick.

Immer genehmigungspflichtig

Gebäude über 300 m³ BRI, alle Abbruchvorhaben in Denkmalschutzbereichen (DSchG Bln), in Milieuschutzgebieten (§ 172 BauGB), in gesetzlich geschützten Biotopen sowie Gebäude, die im Bebauungsplan als erhaltenswert eingestuft sind.

Baugenehmigung erforderlich

Genehmigungsfrei (mit Bedingungen)

Freistehende Gebäude bis 300 m³ BRI ohne Kellergeschoss, außerhalb von Denkmal- und Milieuschutzzonen. Auch genehmigungsfrei: Garagen bis 50 m³, Carports, Geräteschüppen. Achtung: Die Schadstoffpflichten nach GefStoffV gelten trotzdem uneingeschränkt.

Kein Antrag, aber Schadstoffprüfung!

Sonderfall: Teilabbruch & Umbau

Werden nur Teile eines Gebäudes beseitigt (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau abreißen), richtet sich die Genehmigungspflicht nach der Gesamtmaßnahme. Wird gleichzeitig neu gebaut, ist der Abbruch oft Teil des Baugenehmigungsverfahrens für den Neubau.

Im Einzelfall prüfen

Berliner Besonderheiten: Milieuschutz und Denkmalschutz

Schutzkategorie	Rechtsgrundlage	Konsequenz für den Abbruch	Häufige Bezirke
Milieuschutzgebiet	§ 172 BauGB, Berliner Erhaltungssatzungen	Genehmigung immer erforderlich; Versagungsgrund: Abbruch gefährdet die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung	Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg
Einzeldenkmal	§ 11 DSchG Bln	Abbruchgenehmigung durch Untere Denkmalschutzbehörde; Versagung im Regelfall bei Denkmalen	Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Steglitz-Zehlendorf
Denkmalbereich	§ 2 Abs. 3 DSchG Bln	Genehmigungspflicht auch für Nicht-Denkmale im Ensemblebereich; Abstimmung Bauordnungsamt + Denkmalschutzbehörde	Historische Ortskerne, Gründerzeitquartiere
Erhaltungsbereich (Bebauungsplan)	§ 172 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB	Abbruch bedürfte zusätzlich eines städtebaulichen Einvernehmens; Bezirksamt kann versagen	Je nach B-Plan; vor allem Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg

⚠

Praxishinweis: Ob ein Grundstück in einem Milieuschutzgebiet oder Denkmalbereich liegt, lässt sich über den Berliner Stadtplan (FIS-Broker) oder eine telefonische Voranfrage beim zuständigen Bauordnungsamt klären — vor jeder Planung dringend empfohlen.

Antragstellung

Unterlagen für die Abbruchgenehmigung in Berlin

Ein vollständiger Antrag beschleunigt die Bearbeitung erheblich. Fehlende Dokumente führen zu Nachforderungen und verzögern die Genehmigung um Wochen.

📄

Antragsformular „Baugenehmigung – Abbruch“

Offizielles Berliner Formular (downloadbar auf der Website des jeweiligen Bezirksamts oder über service.berlin.de). Anzugeben sind: Adresse, Gebäudetyp, BRI, Abbruchverfahren (maschinell/manuell), voraussichtlicher Abbruchtermin, Name des Abbruchunternehmens.

📍

Amtlicher Lageplan (Maßstab 1:500)

Aktuelle Flurkarte aus dem Liegenschaftskataster Berlin (erhältlich beim Berliner Gutachterausschuss oder elektronisch über geoportal.berlin.de). Das abzubrechende Gebäude ist einzuzeichnen. Nicht älter als 6 Monate.

📊

Grundrisse, Schnitte und Ansichten

Bestandspläne aller Geschosse (Maßstab 1:100 oder 1:50), Querschnitt mit Geschossangaben, alle vier Fassadenansichten. Falls keine Bestandspläne vorhanden: vereinfachte Aufmaßzeichnung durch Planer genügt. BRI-Berechnung muss rechnerisch nachvollziehbar sein.

⚖

Schadstoffgutachten (Schadstoffkataster)

Pflicht nach § 7 GefStoffV i. V. m. TRGS 519 (Asbest) und TRGS 521 (KMF). Ein akkreditiertes Sachverständigenbüro kartiert Asbest, KMF, PCB, PAK und Schwermetalle. Das Gutachten ist dem Antrag beizufügen; ohne es wird der Antrag nicht bearbeitet.

♻

Entsorgungskonzept (Abfallwirtschaftskonzept)

Gemäß KrWG und AVV (Abfallverzeichnis-Verordnung) ist nachzuweisen, wie Abbruchmaterial (Abfallschlüssel 17 09 04 für gemischten Bauschutt, 17 06 01* für Asbest) entsorgt wird. Angabe des Entsorgungsfachbetriebs und der Deponiename.

💪

Standsicherheitsnachweis / Abbruchkonzept

Bei größeren Gebäuden oder Nachbarbebauung in Grenznähe: Nachweis der Standsicherheit benachbarter Gebäude während des Abbruchs (DIN 4123 – Unterfangungen). Das Abbruchkonzept (Reihenfolge, Abbruchgeräte, Abstutützungen) ist in diesen Fällen von einem bauvorlageberechtigten Tragwerksplaner zu erstellen.

🔑

Nachweis Versorgungsleitungen & Absperrung

Bestätigungen der Versorger (GASAG, Stromnetz Berlin, Berliner Wasserbetriebe) über die Abschaltung/Abklemmung von Gas, Strom, Wasser und Abwasser vor Beginn der Abbrucharbeiten. Ohne diese Bestätigungen darf das Gebäude nicht abgebrochen werden.

📝

Nachweise Bauherr, Vollmacht, ggf. Eigentumsbescheinigung

Personalausweis-Kopie des Bauherrn, bei Vertretung durch Architekten oder Planer: schriftliche Vollmacht. Bei WEG: Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) ist in der Regel beizufügen.

✅

Vollständigkeit prüfen: Das Bauordnungsamt prüft zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen. Erst danach beginnt die offizielle Bearbeitungsfrist von 3 Monaten (§ 68 Abs. 1 BauO Bln). Ein vollständiger Antrag beim ersten Einreichungsversuch spart durchschnittlich 3–6 Wochen.

Schritt für Schritt

Ablauf: Von der Planung bis zum freien Grundstück

Der Abbruchprozess in Berlin ist in sieben Phasen unterteilt. Wer jeden Schritt kennt, vermeidet Bürokratiefallen und teure Verzögerungen.

Vorab-Check: Schutzstatus und BRI ermitteln

Liegt das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet oder Denkmalbereich? Den BRI (Länge × Breite × Höhe × Formfaktor) berechnen — unter 300 m³ und kein Schutzstatus bedeutet Genehmigungsfreiheit. Voranfrage beim Bauordnungsamt empfohlen (kostenlos, schriftlich möglich). Zeitaufwand: 1–2 Tage.

Schadstoffgutachten beauftragen

Akkreditiertes Sachverständigenbüro beauftragen, das Gebäude auf Asbest (TRGS 519), KMF (TRGS 521), PCB, PAK und Schwermetalle untersucht. Probenahmen vor Ort, Laborbefund, Kartierung und Bewertung. Dauer: 1–3 Wochen; Kosten: 500–3.000 € je nach Gebäudegröße.

Unterlagen zusammenstellen & Abbruchunternehmen auswählen

Alle Pflichtunterlagen (siehe Abschnitt oben) beschaffen. Gleichzeitig Angebote von min. 3 Abbruchunternehmen einholen — diese benötigen das Schadstoffgutachten für eine belastbare Kalkulation. Verträge erst nach Genehmigung abschließen. Dauer: 1–2 Wochen.

Antrag beim Bezirksbauordnungsamt einreichen

Antrag per Post, Boten oder (je nach Bezirk) über das Online-Portal einreichen. Kopien der Unterlagen zusätzlich für die eigenen Akten aufbewahren. Das Amt prüft zunächst die Vollständigkeit und sendet ggf. eine Nachforderung. Tipp: Im Bezirk vorher anrufen und Ansprechpartner erfragen.

Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt

Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate ab vollständigem Antrag (§ 68 BauO Bln). In der Praxis dauert es bei einfachen Abbruchen oft 4–8 Wochen; in vollen Berliner Bezirken (Pankow, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg) auch länger. Im Denkmalschutzfall: zusätzliche Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Genehmigung erhalten, Versorger abklemmen lassen

Die Baugenehmigung wird schriftlich zugestellt und enthält Auflagen (z. B. Schutzmaßnahmen für Nachbargebäude, Staubschutz, Bauzeiten). Anschließend GASAG, Stromnetz Berlin und Berliner Wasserbetriebe beauftragen, die Leitungen abzuklemmen. Bestätigungen aufbewahren. Vorlaufzeit Versorger: 1–3 Wochen.

Abbruch durchführen & Abfallnachweise einreichen

Mindestens 1 Woche vor Beginn beim Bauordnungsamt anmelden (§ 71 BauO Bln). Schadstoffhaltige Bauteile werden vor dem maschinellen Abbruch von spezialisierten Fachbetrieben separat demontiert (TRGS 519). Nach Abbruch: Wiegescheine und Entsorgungsnachweise (AVV) zur Akte nehmen — das Bauordnungsamt kann Nachweise anfordern.

Interaktiv

Abbruchkosten-Schätzer Berlin 2026

Geben Sie Gebäudetyp, Grundfläche, Geschosszahl und Schadstoffsituation ein — der Rechner schätzt Abbruchkosten, Genehmigungsgebühr und Gesamtbudget (Berliner Marktpreise 2026).

Gebäudetyp

Grundfläche 120 m²

Geschosszahl 2 Geschosse

Schadstoffe

Abbruchkosten (ca.)

32.400 €

Genehmigungsgebühr (ca.)

259 €

Schadstoff-Gutachten / Entsorgung

0 €

Gesamtbudget (Richtwert)

32.659 €

Richtwerte für den Berliner Markt 2026. Tatsächliche Kosten hängen von Zugangssituation, Entsorgungswegen, Keller und spezifischen Auflagen ab. Kein verbindliches Angebot. Kostenbasis: Geschossfläche (Grundfläche × Geschosse) × Typenkoeffizient.

Technik & Recht

Schadstoffe beim Abbruch: Pflichten, Normen und Grenzwerte

Vor jedem Abbruch — ob genehmigungspflichtig oder nicht — ist eine Schadstoffkartierung gesetzlich vorgeschrieben. Gebräuchliche Schadstoffe in Berliner Altbauten und die maßgeblichen Regelwerke im Überblick.

Schadstoff	Typische Einbauorte	Maßgebendes Regelwerk	Entsorgungskosten Berlin 2026
Asbest (fest gebunden)	Dachplatten (Eternit), Fassadenplatten, Fensterbrettunterlagen	TRGS 519, GefStoffV Anh. I Nr. 2.4, AVV 17 06 01*	15–35 €/m²
Asbest (schwach gebunden)	Spachtelmassen, Kleber, Rohrdämmung, Deckenputz	TRGS 519 Anlage 2, § 17 GefStoffV	50–120 €/m²
Künstliche Mineralfasern (KMF)	Dämmmatten, Trittschalldämmung, Dämmputze bis 1996	TRGS 521, AVV 17 06 03*	5–15 €/m²
PCB (polychlorierte Biphenyle)	Fugenmassen Beton (1960–1970er), Elektrokondensatoren	PCB-Abfallbest-VO, § 12 GefStoffV, AVV 17 09 02*	80–300 €/lfd. m Fuge
PAK (Teerpech)	Parkettkleber, Bitumenbahnen, Dachpappe (vor 1990)	TA Luft, LAGA-Merkblatt, AVV 17 03 01*	20–60 €/m²
Blei / Schwermetalle	Bleirohre, Bleifarben, Dachbleche	GefStoffV, AVV 17 04 09*	Ab 5 €/kg (Entsorgung)

Relevante DIN-Normen und technische Regelwerke

Norm / Regelwerk	Titel	Relevanz für Abbruchvorhaben
DIN 18459	VOB/C ATV – Abbruch- und Rückbauarbeiten	Leistungsverzeichnis, Abrechnung, Leistungspflichten des Abbruchunternehmens
DIN 4123	Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude	Pflicht bei Abbruch mit Einfluss auf Nachbargebäude oder Gründung
DIN EN 17187	Abbruch von Gebäuden und Ingenieurbauten (europäische Norm)	Planung, Vorbereitung und Durchführung des Abbruchs; Abfallprävention
TRGS 519	Asbest – Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten	Schutzmaßnahmen, Probenahme, Entsorgung; gilt zwingend bei Asbestverdacht
TRGS 521	Abbruch- und Sanierungsarbeiten mit künstlichen Mineralfasern	Schutzmaßnahmen, PSA-Anforderungen, Entsorgungsnachweis für KMF
KrWG & AVV	Kreislaufwirtschaftsgesetz und Abfallverzeichnis-Verordnung	Entsorgungsnachweis, Verwertungsgebot, Nachweispflicht für gefährliche Abfälle

🔍

Baujahr als Indikator: Gebäude aus den Baujahren 1950–1990 enthalten statistisch die höchste Asbestdichte; Gebäude bis 1975 oft PCB in Dehnfugen. Gebäude vor 1945: PAK in Teerpappe häufig.

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Berliner Altbau: Griinderzeit- und Nachkriegsbauten in Neukölln, Wedding, Pankow enthalten überdurchschnittlich oft Teerpech-Kleber (PAK) unter Parkett und Asbest-Nachdämmungen in Kellergeschössen.

📚

Sachkundiger Planer: Die Schadstoffkartierung muss von einem Sachkundigen Planer nach TRGS 519 (Anlage 4) durchgeführt werden – nicht vom Abbruchunternehmen selbst (Interessenkonflikt!).

🚫

Deponieverbote: Asbesthaltige Abfälle (AVV 17 06 01*) dürfen nur auf zugelassenen Sonderabfalldeponien (in Berlin: Deponie Wannsee) entsorgt werden – kein Hausmüll, kein Bauschutt-Container.

Marktpreise 2026

Kosten und Gebühren: Was kostet der Abbruch in Berlin?

Von der Genehmigungsgebühr bis zum schliessfertigen Grundstück — realistische Berliner Preise für 2026 auf Basis aktueller Ausschreibungsdaten.

Kostenposition	Preisspanne Berlin 2026	Anmerkung
Genehmigungsgebühr Bauordnungsamt	100–2.500 €	Ca. 0,8–1 % der Abbruchkosten; Mindestgebühr 100 € (BauGebO Bln)
Schadstoffgutachten (Kartierung)	500–3.000 €	Abhängig von Gebäudegröße und Baujahr; Einfamilienhaus ca. 800–1.500 €
Abbruch Garage / Nebengebäude (bis 50 m²)	3.500–8.000 €	Inkl. Abtransport, Entsorgung Bauschutt (kein Sonderabfall)
Abbruch Einfamilienhaus (100–150 m² GF)	25.000–55.000 €	2-geschossig, mit Keller; maschineller Abbruch; Bauschutt-Entsorgung inkl.
Abbruch Mehrfamilienhaus (200–400 m² GF)	60.000–150.000 €	4-geschossig; häufig in dichter Bebauung; Sicherungsmaßnahmen Nachbargebäude zusätzlich
Abbruch Gewerbe/Lagerhalle	50.000–200.000 €	Stark abhängig von Statik, Gründung, vorhandenen Schadstoffen
Asbestsanierung (Dach Wellplatten)	15–35 €/m²	Plus Deponie Wannsee: ca. 250 €/t; Mindestmenge / Pauschale beachten
Kellerabbruch / Grundplättung	5.000–25.000 € Aufpreis	Abhängig von Kellergröße, Auffüllung, Bodengutachten

Kostenvergleich: Abbruch mit und ohne Schadstoffe

Beispiel: EFH ohne Schadstoffe

✅

Abbruchkosten (130 m² GF, 2 Geschosse): ca. 34.000 €

✅

Schadstoffgutachten (negativ): ca. 900 €

✅

Genehmigungsgebühr: ca. 272 €

💰

Gesamtkosten: ca. 35.200 €
Abbruchdauer: 3–5 Tage

Beispiel: EFH mit Asbestbefund

⚠

Abbruchkosten (130 m² GF, 2 Geschosse): ca. 34.000 €

⚠

Schadstoffgutachten + Sanierungsplanung: ca. 2.500 €

⚠

Asbestsanierung (Eternit-Dach, 120 m²): ca. 8.000 €

⚠

Genehmigungsgebühr: ca. 272 €

💰

Gesamtkosten: ca. 44.800 € (+27 %)
Abbruchdauer: 7–12 Tage

📉

Preissteigerung 2024–2026: Abbruchkosten in Berlin sind seit 2022 um ca. 18–22 % gestiegen (Energiekosten für Geräte, Deponiepreise, Personalkosten). Angebote frühzeitig einholen.

🔍

Ausschreibung empfohlen: Mindestens 3 Angebote von Mitgliedsbetrieben des Deutschen Abbruchverbandes (DA) einholen. Die Bandbreite zwischen günstigstem und teuersten Angebot beträgt oft 30–50 %.

🛏

Baunebenkosten: Einrüstung, Fangnetze, Staubschutzwand (bei dicht bebauten Grundstücken): 2.000–8.000 € zusätzlich. In Berlin besonders relevant bei Hinterhof-Abbruch.

📞

Steuerliche Behandlung: Abbruchkosten bei anschließendem Neubau sind in der Regel als Herstellungskosten des Neubaus zu aktivieren (Restwert + Abbruchkosten). Steuerberater vor Abriss konsultieren.

Häufige Fragen

FAQ: Abbruchgenehmigung Berlin

Die wichtigsten Fragen von Bauherren, Architekten und Bauleuten — direkt und präzise beantwortet.

Wann brauche ich in Berlin eine Abbruchgenehmigung?

Eine Abbruchgenehmigung (offiziell: Baugenehmigung für ein Abbruchvorhaben nach § 59 BauO Bln) ist in Berlin grundsätzlich für die Beseitigung aller baulichen Anlagen erforderlich. Ausgenommen sind Gebäude bis 300 m³ Brutto-Rauminhalt, wenn kein Denkmalschutz (§ 11 DSchG Bln), kein Milieuschutz (§ 172 BauGB) und kein Erhaltungsgebot im Bebauungsplan vorliegt. Praktisch: Garagen, Schupppen und kleine Gartengebäude sind oft genehmigungsfrei — Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser und alle Gebäude in Milieuschutzgebieten fast immer genehmigungspflichtig. Im Zweifelsfall beim Bezirksbauordnungsamt nachfragen.

Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren in Berlin?

Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate ab vollständigem Antrag (§ 68 Abs. 1 BauO Bln). In der Praxis ergeht die Abbruchgenehmigung bei einfachen Vorhaben in 4–8 Wochen. In stark ausgelasteten Bezirken wie Pankow, Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg kann die Bearbeitungszeit auf 10–14 Wochen steigen. Bei Beteiligung der Denkmalschutzbehörde (DSchG Bln) verlängert sich das Verfahren um 4–8 Wochen. Unvollständige Anträge lösen eine Nachforderung aus — die Frist beginnt erst dann neu zu laufen.

Was kostet eine Abbruchgenehmigung in Berlin?

Die Genehmigungsgebühr richtet sich nach der Berliner Baukostengebuehrenordnung (BauGebO Bln) und beträgt in der Regel ca. 0,8–1 % der Abbruchkosten, mindestens jedoch 100 €. Beispiele: Garage (Abbruchkosten 5.000 €) → Gebühr ca. 100 €; Einfamilienhaus (35.000 €) → ca. 280 €; Mehrfamilienhaus (120.000 €) → ca. 960 €. Hinzu kommen: Schadstoffgutachten (500–3.000 €) und die eigentlichen Abbruchkosten.

Ist ein Schadstoffgutachten Pflicht – auch für genehmigungsfreie Abbrüche?

Ja, unbedingt — und unabhängig von der Genehmigungspflicht. Die Gefahrstoffverordnung (§ 7 GefStoffV) verpflichtet den Arbeitgeber (Abbruchunternehmen) vor Beginn der Arbeiten, eine Gefährdungsbeurteilung vorzunehmen. Diese muss eine Schadstoffkartierung nach TRGS 519 (Asbest) und TRGS 521 (KMF) einschließen. Als Auftraggeber sind Sie verpflichtet, dem Abbruchunternehmen alle bekannten Schadstoffinformationen zur Verfügung zu stellen. Wer dies versäumt, haftet für Folgekosten und kann als Verursacher in die Pflicht genommen werden.

Kann ich in einem Milieuschutzgebiet in Berlin abreißen lassen?

In einem Milieuschutzgebiet (§ 172 BauGB) ist der Abbruch grundsätzlich genehmigungspflichtig — auch für kleine Gebäude. Das Bezirksamt kann die Genehmigung versagen, wenn durch den Abbruch die besondere Eigenart des Gebiets oder die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beeinträchtigt wird. In der Praxis wird Abbruch genehmigt, wenn ein genehmigter Neubauplan vorliegt und keine schutzwürdigen Interessen entgegenstehen. Ein Abriss „auf Vorrat“ (ohne Neubauabsicht) wird in Milieuschutzgebieten häufig versagt.

Was passiert, wenn ich ohne Abbruchgenehmigung abreißen lasse?

Ein unerlaubter Abbruch ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 84 BauO Bln und kann mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden. Das Bauordnungsamt kann außerdem eine Wiederherstellungsanordnung erlassen — das abgebrochene Gebäude muss auf eigene Kosten neu errichtet werden. Das ist zwar theoretisch selten, aber rechtlich möglich. In Denkmalschutzbereichen drohen zusätzlich Sanktionen nach dem DSchG Bln (bis zu 500.000 €). Abbruchunternehmen, die ohne Genehmigung abbrechen, verlieren zudem ihren Versicherungsschutz.

Brauche ich einen Architekten oder Ingenieur für den Abbruchantrag?

Bei einfachen Abbruchvorhaben nicht zwingend, aber empfehlenswert: Das Berliner Bauordnungsamt akzeptiert Anträge auch direkt vom Bauherrn. Für einen bauvorlageberechtigten Planer (Architekt oder Bauingenieur mit Eintragung in die Berliner Kammer) ist erst dann Pflicht, wenn statische Nachweise (DIN 4123) erforderlich sind oder das Gebäude im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 BauO Bln behandelt wird. In der Praxis übernimmt ein Planer die Antragstellung schneller und vollständiger, was die Genehmigungszeit verkürzt.

Wie lange ist die Abbruchgenehmigung gültig?

Die Abbruchgenehmigung ist gemäß § 72 BauO Bln für 3 Jahre gültig. Wird mit dem Abbruch nicht innerhalb dieser Frist begonnen oder die Arbeiten längere Zeit unterbrochen, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung kann beim Bauordnungsamt beantragt werden (in der Regel einmalig um 1 Jahr möglich). Wichtig: Die Genehmigung ist grundstücksbezogen und geht bei Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über.

Muss ich den Abbruch anzeigen, bevor ich anfange?

Ja. Gemäß § 71 BauO Bln müssen Abbrucharbeiten dem Bauordnungsamt mindestens 1 Woche vor Beginn schriftlich angezeigt werden — auch wenn die Genehmigung bereits vorliegt. Der Beginn darf erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen. Die Anzeige enthält: geplantes Startdatum, beauftragtes Abbruchunternehmen, Bauleiter und Bestätigung der Absperrung der Versorgungsleitungen.

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Von der Schadstoffkartierung über den Genehmigungsantrag bis zum schliessfertigen Grundstück — wir koordinieren alle Gewerke und Behördengänge für Sie.

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