Bautagebuch & Bauüberwachung: Dokumentationspflichten

Q: Wie lange muss das Bautagebuch aufbewahrt werden?

Die gesetzliche Mindestfrist beträgt 5 Jahre ab Abnahme (BGB § 634a — Verjährungsfrist bei Bauwerken). Steuerrechtlich relevante Unterlagen (Rechnungen, Kostenbelege) sind nach AO § 147 zehn Jahre aufzubewahren. Für Genehmigungsplanung und Statik empfiehlt sich generell eine Aufbewahrung über die Lebensdauer des Bauwerks. Digitale Lösungen mit automatischer Cloud-Sicherung sollten diesen Zeitraum revisionssicher abdecken.

Q: Kann das Bautagebuch digital geführt werden?

Ja — und zunehmend auch bevorzugt. Digitale Bautagebücher sind rechtlich gleichwertig, wenn sie die Anforderungen der GoBD erfüllen: unverfälschbar, vollständig, zeitgerecht und über die Aufbewahrungsfrist lesbar. Ein simples Word-Dokument reicht nicht aus. Professionelle Apps (PlanRadar, PlanGrid, Bau-Mapp) erstellen unverfälschbare, signierte Einträge mit Zeitstempel, GPS und Fotoanlage — das ist vor Gericht belastbarer als Papier.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Bauleitung und Bauüberwachung?

Der Begriff Bauleitung ist ein öffentlich-rechtlicher Begriff aus der Landesbauordnung (§ 52 LBO Bln): Die bestellte bauvorlageberechtigte Person verantwortet die Einhaltung des Baurechts gegenüber der Behörde. Bauüberwachung (LP8) ist ein zivilrechtlicher Begriff aus der HOAI: der Architekt überwacht im Auftrag des Bauherrn die Qualität, Kosten und Termine der Unternehmerleistungen. Oft ist eine Person für beides zuständig — rechtlich handelt es sich aber um zwei getrennte Pflichtenpositionen.

Q: Haftet der Architekt, wenn das Bautagebuch lückenhaft ist?

Ja, unter Umständen. Nach der BGH-Rechtsprechung (u. a. VII ZR 183/19) gehört die Bauüberwachung zu den Grundleistungen des LP8-Architekten. Verletzt er diese Pflicht — etwa durch fehlende Kontrolle verdeckter Gewerke oder lückenhaftes Protokollieren von Anordnungen — kann er für daraus resultierende Mängelschäden haftbar gemacht werden, auch wenn der Unternehmer primär verantwortlich ist. Das Bautagebuch ist insoweit sowohl Beweismittel als auch Nachweis, dass der Architekt seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist.

Grundwissen

Was ist ein Bautagebuch?

Das Bautagebuch ist eine chronologische, tägliche Aufzeichnung aller bautechnisch und baurechtlich relevanten Ereignisse auf einer Baustelle. Es dokumentiert Bautenzustand, Witterung, Personal, Material, Abweichungen von Planung und Anordnungen — und ist damit das wichtigste Beweismittel bei späteren Streitigkeiten über Mängel, Fristen oder Vergütung.

Die Pflicht zur Dokumentation ergibt sich aus mehreren Rechtsquellen: der VOB/B (§ 4 Abs. 7), dem BGB (§§ 631 ff.) sowie aus der HOAI, die die Bauüberwachung als Leistungsphase 8 (LP8) definiert. Fehlt ein ordentliches Bautagebuch, verschlechtert sich die Beweislage für den Bauunternehmer und den planenden Architekten erheblich.

Grundsätzlich gilt: Wer baut, dokumentiert. Das betrifft Bauunternehmen, Bauleiter und Architekten gleichermaßen — mit unterschiedlichen Schwerpunkten.

Bautagebuch auf einen Blick

täglich

Mindestfrequenz der Eintragungen (VOB/B-konforme Baustellen)

5 Jahre

Gesetzliche Mindestaufbewahrungsfrist nach Abnahme (BGB § 634a)

LP 8

HOAI-Leistungsphase für Bauüberwachung — enthält Bautagebuch-Pflicht

§ 4

VOB/B: Ausführungsunterlagen, Weisungen & Dokumentationspflichten des Auftragnehmers

01

Beweisfunktion

Das Bautagebuch ist vor Gericht das entscheidende Dokument bei Mängelrügen, Verzögerungsschräden oder Nachtragsforderungen. Ohne es treten Beweislastumkehrungen ein.

Recht & Haftung

02

Qualitätskontrolle

Regelmäßige Einträge erzählen den Bautenzustand: Wann wurden Rohre verlegt? Welches Beton-Mischungsverhältnis wurde eingebaut? Später nicht mehr sichtbare Bauleistungen werden erfasst.

Qualität

03

Kommunikation & Koordination

Bauleiter, Subunternehmer und Auftraggeber erhalten über das Bautagebuch einen gemeinsamen, verbindlichen Informationsstand — insbesondere bei Behinderungen, Anordnungsänderungen oder Bedenkenhinweisen.

Koordination

Normen & Vorschriften

Rechtliche Grundlagen: VOB/B, BGB und HOAI

Die Dokumentationspflichten im Bau sind nicht in einem einzigen Gesetz geregelt — sie verteilen sich auf Werkvertragsrecht, Vergabe- und Vertragsordnung sowie das Architekten-Honorarrecht.

Norm / Vorschrift	Relevante Stelle	Inhalt für die Dokumentation
VOB/B	§ 4 Abs. 7	Auftragnehmer hat Ausführungsunterlagen, Anordnungen des Auftraggebers und Behinderungen schriftlich festzuhalten; Bedenken in Textform anzuzeigen
VOB/B	§ 6 Abs. 1	Behinderungsanzeige: Bauunternehmer muss Behinderungen unverzüglich schriftlich anzeigen — das Bautagebuch ist das Primärdokument für Behinderungssachverhalte
BGB	§§ 631 ff.	Werkvertragsrecht: Mangelhaftung, Abnahmefiktion, Verjährung (5 Jahre bei Bauwerken nach § 634a). Das Bautagebuch sichert Beweislage zu Bautenzustand bei Abnahme
HOAI 2021	Anl. 10 LP 8	Bauüberwachung als Grundleistung: Aufstellen & Führen eines Bauüberwachungstagebuches; Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigungs- und Ausführungsplanung
DIN 18299	Abschn. 5	ATV Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen: Vorgaben zu Ausführungsunterlagen und Bauübergabedokumenten je Gewerk
LBO Berlin	§§ 52 ff.	Berliner Bauordnung: Bauleitung, Bauüberwachung durch befähigten Bauvorlageberechtigten; Pflicht zur Anzeige wesentlicher Abweichungen gegenüber der Baugenehmigung

Achtung Beweislast: Bei einem VOB/B-Vertrag muss der Auftragnehmer (Bauunternehmer) nachweisen, dass er eine Mängelrüge nicht verursacht hat — fehlt das Bautagebuch, ist dieser Nachweis kaum zu führen. Ein lückenloses Bautagebuch ist deshalb kein bürokratischer Überfluss, sondern aktiver Haftungsschutz.

Was gehört hinein?

Pflichtinhalt des Bautagebuches

VOB/B und HOAI definieren den Mindestinhalt; zusätzliche Angaben hängen vom Bauvorhaben, der Vertragsgrundlage und internen Qualitätssicherungssystemen ab.

Pflichtangaben (Mindest)

📅

Datum und Uhrzeit der Eintragung sowie des Vorgangs

🌤

Witterungsverhältnisse: Temperatur, Niederschlag, Frost — relevant für Beton, Estrich, Abdichtung

👨‍🔧

Personal: Anzahl und Qualifikation der eingesetzten Arbeitskräfte je Gewerk

📦

Gelieferte Materialien: Lieferscheinnummern, Chargen, Lieferanten, Mengen

🔨

Ausgeführte Leistungen: Art und Umfang der täglich geleisteten Arbeiten (Bautenzustand)

⚠

Behinderungen: Ursache, Zeitraum und Auswirkungen; auch Leerzeit bei fehlendem Vorunternehmer

📝

Anordnungen des Auftraggebers oder planenden Architekten: Nachtrage, Änderungen, mündliche Weisungen schriftlich festhalten

Empfohlene Zusatzangaben

📷

Fotos mit Zeitstempel: nicht mehr sichtbare Gewerke (Rohre, Bewehrung, Abdichtung) vor dem Überbauen dokumentieren

✅

Bauteilprüfungen: Betondrückfestigkeit, Druckproben, Dichtigkeitsnachweise (DIN EN 1610) je nach Gewerk

📄

Lieferscheine & Prüfzeugnisse: Sicherheitsnachweis für verwendete Baustoffe (CE-Kennzeichnung, Leistungserklärungen)

👥

Besprechungsprotokolle: Baugespräche, Abnahmen von Vorunternehmerleistungen

🕐

Soll-Ist-Vergleich: Terminplan versus tatsächlicher Baufortschritt — Grundlage für spätere Bauzeitanalysen

🧰

Unfalls & Beinahe-Unfalls: Arbeitsschutz-Ereignisse (DGUV-Pflicht) und deren Abstellmaßnahmen

📍

Aufmaße und Mengen: tägliche Fortschrittsmengen, Grundlage für Abschlags- und Schlussrechnungen

Aufbewahrungsfristen im Überblick

Dokument	Mindestfrist	Rechtsgrundlage
Bautagebuch	5 Jahre	BGB § 634a (Mangelhaftung Bauwerke)
Statik, Genehmigungsplanung	10 Jahre	Bauordnungsrecht, steuerlich HGB § 257
Abnahmeprotokoll	5 Jahre	BGB § 634a; VOB/B § 12
Prüfzeugnisse, Lieferscheine	5 Jahre	Produkthaftung, Baustoffrecht
Fotos / digitale Dokumentation	5 Jahre	Beweissicherung, analog zu Bautagebuch
Steuerrelevante Unterlagen	10 Jahre	Abgabenordnung § 147

HOAI Leistungsphase 8

Bauüberwachung: Aufgaben, Rollen und Haftung

Die Bauüberwachung ist in der HOAI 2021 als Leistungsphase 8 (LP8) definiert und gehört zu den Grundleistungen des Architekten oder Ingenieurs. Sie ist deutlich mehr als ein persönliches Erscheinen auf der Baustelle.

LP 8

Überwachen der Ausführung auf Planung und Genehmigung

Der baubegleitende Architekt/Ingenieur überwacht, ob die Ausführung mit den genehmigten Plänen, den Leistungsverzeichnissen und den anerkannten Regeln der Technik (DIN, EN, BauO) übereinstimmt. Dies umfasst regelmäßige Baubegehungen — deren Frequenz sich nach Art und Baufortschritt richtet.

📋

Führen des Bauüberwachungstagebuches

Das LP8-Tagebuch des Architekten ergänzt — aber ersetzt nicht — das Bautagebuch des Unternehmers. Es enthält Feststellungen bei Begehungen, Abweichungen von Planung, erteilte Anweisungen, Mängelrügen, Prüfergebnisse und Abnahmevermerke.

📈

Kostenkontrolle und Terminverfolgung

LP8 umfasst auch die Kostenkontrolle (Abgleich mit Kostenberechnung nach DIN 276) und die Verfolgung des Terminplans. Nachtragsforderungen der Unternehmer werden geprüft und bewertet. Diese Grundleistungen sind zwingend honorarpflichtig nach HOAI § 34.

✅

Abnahme der Bauleistungen

Nach VOB/B § 12 und BGB § 640 ist die Abnahme die Hauptpflicht des Auftraggebers nach Fertigstellung. Der LP8-Architekt vorbereitet Vorabnahmen, erstellt Mängellisten, überwacht die Mängelbeseitigung und empfiehlt dem Bauherrn, ob und wann er abnehmen soll.

🔒

Haftung bei Lücken in der Bauüberwachung

Versagt der Architekt seine Bauüberwachungspflicht (z. B. keine Kontrolle verdeckter Gewerke), haftet er gemäß § 634a BGB für daraus entstandene Mängelschäden — auch wenn der Unternehmer primär verantwortlich ist. BGH-Urteil VII ZR 183/19: auch lückenhafte Bautagebücher können Mitverschulden begründen.

Abgrenzung: Bauleiter — Architekt (LP8) — Fachbauleiter

🏛

Bauleiter (bauordnungsrechtlich): Verantwortlich nach LBO Berlin (§ 52) für ordnungsgemäße Ausführung und Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen. Muss bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur sein.

👥

Architekt LP8 (zivilrechtlich): Überwacht im Auftrag des Bauherrn die Leistungen der Unternehmer. Schuldet keinen Einfluss auf jeden Handgriff — aber regelmäßige Prüfung mit besonderem Augenmerk auf kritische Gewerke.

⚙

Fachbauleiter (z. B. Statik, TGA): Spezialist für einzelne Fachgewerke (Tragwerk, Heizung/Lüftung/Sanitär, Elektro). Ergänzt den Generalplaner und führt eigene Bauüberwachungsdokumentation für sein Gewerk.

🔨

Polier / Bauleiter des Unternehmers: Führt das Bautagebuch aus Sicht des ausführenden Unternehmens. Kein Vertreter des Bauherrn — separate Dokumentation notwendig.

Interaktiv

Kosten-Rechner: Bauüberwachung (HOAI LP8)

Schätzen Sie das LP8-Honorar für Ihre Bauüberwachung — auf Basis der HOAI-Honorartafel für Gebäude (Anlage 10) und realer Berliner Marktpreise 2026.

Bausumme (anrechenbare Kosten) 500.000 €

Honorarzone

LP8-Anteil am Gesamthonorar 32 %

Baudauer (Monate) 12 Monate

Gesamthonorar (Mindestsatz, ca.)

32.800 €

Davon LP8 (Bauüberwachung)

10.500 €

Empfohlene Baubegehungen

48

Richtwerte nach HOAI 2021 Anlage 10, Mindestsatz. Tatsächliches Honorar abhängig von Leistungsumfang, Honorarvereinbarung (Mindest- bis Höchstsatz) und ggf. Besondere Leistungen. Berliner Marktpreise 2026 häufig 10–20 % über Mindestsatz.

Bausumme (anrechenb. Kosten)	Honorar Mindestsatz Zone III	Honorar Mindestsatz Zone IV	LP8-Anteil ca.
100.000 €	9.000 €	11.000 €	2.900–3.500 €
300.000 €	21.500 €	26.000 €	6.900–8.300 €
500.000 €	32.800 €	39.700 €	10.500–12.700 €
1.000.000 €	56.500 €	68.400 €	18.100–21.900 €
2.000.000 €	97.000 €	117.500 €	31.000–37.600 €

Digitalisierung

Digitales Bautagebuch: Apps und Software 2026

Papier hat ausgedient — moderne Baudokumentationslösungen ermöglichen Echtzeitdokumentation, automatische Zeitstempel, GPS-Verortung und revisionssicheren Cloud-Speicher.

📷

Foto-Dokumentation mit Geotag und Zeitstempel

Professionelle Baudoku-Apps (z. B. PlanGrid, Bau-Mapp, PlanRadar) stempeln Fotos automatisch mit Datum, Uhrzeit, GPS-Position und Bearbeitername. Das ist vor Gericht weit belastbarer als nachträglich beschriftete JPEG-Dateien. Kosten: 30–150 €/Monat je nach Nutzeranzahl.

☁

Cloud-basierte Plattformen für Teams

Baustellen-Management-Plattformen wie PlanRadar, Buildertrend oder Procore synchronisieren Bautagebuch-Einträge in Echtzeit über alle Beteiligten (Bauleiter, Architekt, Subunternehmer). Zugriffsrechte, Versionierung und revisionssicherer Export (PDF, GAEB) sind Standard.

🌟

KI-gestützte Auswertung und Anomalie-Erkennung

Neuere Lösungen analysieren Bautagebuch-Einträge automatisch auf Abweichungen vom Terminplan, identifizieren Behinderungsmuster und warnen vor drohenden Verzögerungen. Das entlastet den Bauleiter und verbessert die Qualität der Dokumentation. Noch Nischenmarkt, aber Berlin gehört zu den Vorreitern.

🔒

Rechtssichere Archivierung: GoBD und Beweisfähigkeit

Digitale Bautagebücher müssen änderungsgesichert gespeichert sein — ein nachträglich editierbares Word-Dokument taugt nicht als Beweismittel. Maßgeblich sind die GoBD-Grundsätze (Unverfälschbarkeit, Vollständigkeit, Zeitgerechtheit) und ggf. die TR-ESOR-Richtlinie des BSI für langzeitarchivierte Dokumente. Gute Apps speichern alle Einträge als signierte, unverfälschbare Transaktionen.

Regional

Bauüberwachung in Berlin: Besonderheiten und Marktpreise 2026

Berlin stellt höhere Anforderungen an die Baudokumentation als viele andere Bundesländer — insbesondere bei gefährdetem Baugrund, Denkmalschutz und komplexen Infrastuktureingriffen.

Berliner Bauordnung (LBO Bln)

📌

§ 52 BauO Bln: Bauvorlageberechtigte Person muss als Bauleiter bestellt und der Behörde gemeldet sein — für alle Vorhaben ab Klasse 4 (Gebäude > 13 m Höhe)

⚠

Grundwasserstand: Berliner Spreeniederung, Talsandschichten und Grundwasser bis 2 m unter GOK erfordern intensivere Abdichtungsdokumentation (DIN EN 1610, DIN 18195)

🏛

Denkmalschutz: Bei Baudenkmalen (Denkmalschutzgesetz Bln) sind Zustandsfotos vor Beginn jeder Teilmaßnahme Pflicht — die Denkmalbehörde kann erweiterte Dokumentation verlangen

🚫

Erschütterungsüberwachung: In dicht bebauten Berliner Lagen (Altbauten, U-Bahn-Nähe) oft behördlich verlangt: Messprotokolle nach DIN 4150-3

Marktpreise Berlin 2026

💰

Baucontroller / externer Bauleiter: 90–130 €/Stunde (netto); Projektpauschale ab 2.000 €/Monat bei Vollzeit-Präsenz

💰

Architektenhonorar LP8 (Markt): typisch 10–20 % über HOAI-Mindestsatz; Premiumbüros bis Mittelsatz (~ Mindestsatz + 30 %)

💰

Fachbauleiter TGA: 80–110 €/Stunde; bei großen GU-Projekten häufig in Pauschalverträgen enthalten

📷

Digitale Baudoku-Plattform: 50–150 €/Monat für KMU-Baustelle; Großprojekt-Lizenzen ab ca. 500 €/Monat (unbegrenzte Nutzer)

Berliner Besonderheit – KG 700 (Baunebenkosten): Nach DIN 276 werden die Kosten der Bauüberwachung (Architekten-/Ingenieurleistungen LP8) in der Kostengruppe 710 (Architekten und Ingenieurleistungen) angesetzt. Bei Berliner Wohnungsbau-Projekten machen KG 700-Kosten typischerweise 12–18 % der Gesamtbaukosten aus — Planungsqualität und intensive Bauüberwachung zahlen sich langfristig über weniger Mängelkosten aus.

Häufige Fragen

FAQ: Bautagebuch & Bauüberwachung

Wer ist verpflichtet, ein Bautagebuch zu führen?

+

Sowohl der ausführende Unternehmer als auch der Architekt (LP8) haben jeweils eine eigene Dokumentationspflicht — aus unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Der Unternehmer ist nach VOB/B § 4 verpflichtet, Ausführung, Anordnungen und Behinderungen schriftlich festzuhalten. Der Architekt muss nach HOAI Anlage 10 LP8 ein Bauüberwachungstagebuch führen. Beide Dokumente ergänzen einander und können im Streitfall gemeinsam als Beweis dienen.

Was muss täglich ins Bautagebuch eingetragen werden?

+

Der Mindestinhalt nach VOB/B umfasst: Datum, Witterung (Temperatur, Niederschlag, Frost), eingesetzte Arbeitskräfte und Geräte, ausgeführte Leistungen (Bautenzustand), gelieferte Materialien mit Lieferscheinnummern, Behinderungen sowie Anordnungen des Auftraggebers. Zusätzlich empfehlen sich Fotos verdeckter Gewerke, Soll-Ist-Vergleich zum Terminplan und Besprechungsvermerke. Je lückenloser, desto stärker die Beweisposition.

Wie lange muss das Bautagebuch aufbewahrt werden?

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Die gesetzliche Mindestfrist beträgt 5 Jahre ab Abnahme (BGB § 634a — Verjährungsfrist bei Bauwerken). Steuerrechtlich relevante Unterlagen (Rechnungen, Kostenbelege) sind nach AO § 147 zehn Jahre aufzubewahren. Für Genehmigungsplanung und Statik empfiehlt sich generell eine Aufbewahrung über die Lebensdauer des Bauwerks. Digitale Lösungen mit automatischer Cloud-Sicherung sollten diesen Zeitraum revisionssicher abdecken.

Was kostet die Bauüberwachung (LP8) in Berlin 2026?

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Das Honorar für die Bauüberwachung (LP8) richtet sich nach der HOAI 2021 und macht in der Regel 32 % des Gesamthonorars für Objektplanung (Anlage 10) aus. Bei einer Bausumme von 500.000 € (Honorarzone III, Mindestsatz) sind das rund 10.000–13.000 € netto. Berliner Marktpreise liegen typischerweise 10–20 % über dem HOAI-Mindestsatz. Externer Bauleiter ohne Architektenvertrag: 90–130 €/Stunde. Nutzen Sie unseren Kosten-Rechner weiter oben für Ihre individuelle Schätzung.

Kann das Bautagebuch digital geführt werden?

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Ja — und zunehmend auch bevorzugt. Digitale Bautagebücher sind rechtlich gleichwertig, wenn sie die Anforderungen der GoBD erfüllen: unverfälschbar, vollständig, zeitgerecht und über die Aufbewahrungsfrist lesbar. Ein simples Word-Dokument reicht nicht aus. Professionelle Apps (PlanRadar, PlanGrid, Bau-Mapp) erstellen unverfälschbare, signierte Einträge mit Zeitstempel, GPS und Fotoanlage — das ist vor Gericht belastbarer als Papier.

Was ist der Unterschied zwischen Bauleitung und Bauüberwachung?

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Der Begriff Bauleitung ist ein öffentlich-rechtlicher Begriff aus der Landesbauordnung (§ 52 LBO Bln): Die bestellte bauvorlageberechtigte Person verantwortet die Einhaltung des Baurechts gegenüber der Behörde. Bauüberwachung (LP8) ist ein zivilrechtlicher Begriff aus der HOAI: der Architekt überwacht im Auftrag des Bauherrn die Qualität, Kosten und Termine der Unternehmerleistungen. Oft ist eine Person für beides zuständig — rechtlich handelt es sich aber um zwei getrennte Pflichtenpositionen.

Haftet der Architekt, wenn das Bautagebuch lückenhaft ist?

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Ja, unter Umständen. Nach der BGH-Rechtsprechung (u. a. VII ZR 183/19) gehört die Bauüberwachung zu den Grundleistungen des LP8-Architekten. Verletzt er diese Pflicht — etwa durch fehlende Kontrolle verdeckter Gewerke oder lückenhaftes Protokollieren von Anordnungen — kann er für daraus resultierende Mängelschäden haftbar gemacht werden, auch wenn der Unternehmer primär verantwortlich ist. Das Bautagebuch ist insoweit sowohl Beweismittel als auch Nachweis, dass der Architekt seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist.

Muss bei einem privaten Bauherrn ohne VOB-Vertrag trotzdem ein Bautagebuch geführt werden?

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Ohne ausdrückliche VOB/B-Vereinbarung gilt reines BGB-Werkvertragsrecht — und eine explizite gesetzliche Vorschrift, ein Bautagebuch zu führen, existiert dort nicht. Gleichwohl ist es dringend empfohlen: Bei Mängelansprüchen, Schadensersatzforderungen oder Verzögerungsstreitigkeiten muss, wer sich verteidigt, nachweisen, was er wann ausgeführt hat. Ohne Bautagebuch ist das kaum möglich. Professionelle Bauunternehmer führen ein Bautagebuch unabhängig von der Vertragsgrundlage.