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Grundsteuer 2026 für Eigentümer — Bundesmodell, Hebesätze & Einspruch

Q: Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Steuerschuldner ist stets der Eigentümer des Grundstücks (§ 10 GrStG). Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV) — zahlen müssen sie sie aber gegenüber der Gemeinde in jedem Fall selbst. Auch Inhaber von Erbbaurechten und Wohnungseigentümer sind betroffen.

Q: Wie wird die Grundsteuer nach der Reform 2025 berechnet?

Im Bundesmodell (gilt in Berlin) lautet die Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer/Jahr. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt (Ertragswertverfahren für Wohngebäude: Bodenrichtwert + Gebäudeertragswert). Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohnnutzung, 0,34 ‰ für Nicht-Wohnen. Den Hebesatz setzt die Gemeinde fest (Berlin: 810 %). Unser Rechner weiter oben zeigt die konkrete Berechnung.

Q: Was kostet die Grundsteuer 2026 in Berlin durchschnittlich?

Das variiert stark nach Lage und Gebäudetyp. Typische Bandbreiten in Berlin 2026:• Eigentumswohnung 70 m² Mitte/Prenzlauer Berg: 350–500 €/Jahr• Eigentumswohnung 70 m² Marzahn/Spandau: 120–220 €/Jahr• Einfamilienhaus 150 m² Spandau/Treptow: 350–600 €/Jahr• Einfamilienhaus 150 m² Zehlendorf/Steglitz: 500–900 €/JahrDie konkrete Grundsteuer ergibt sich aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.

Q: Was passiert, wenn ich vergessen habe, Einspruch einzulegen?

Nach Ablauf der Einspruchsfrist wird der Bescheid bestandskräftig. Eine spätere Anfechtung ist nur noch in Ausnahmefällen möglich: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§ 110 AO) bei unverschuldet versäumter Frist, oder ein Änderungsantrag bei offensichtlichen Schreibfehlern (§ 129 AO). Verfassungsrechtliche Einwände können ohne Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden — deshalb im Zweifel immer innerhalb der Frist Einspruch einlegen, auch ohne vollständige Begründung.

Q: Ist die neue Grundsteuer verfassungskonform?

Das ist derzeit rechtlich umstritten. Das Bundesverfassungsgericht hat das alte System 2018 für verfassungswidrig erklärt (Az. 1 BvL 11/14). Mehrere Finanzgerichte (u. a. FG Rheinland-Pfalz, FG Sachsen, FG Berlin-Brandenburg) haben in Beschlüssen von 2023/2024 ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des neuen Bundesmodells geäußert — insbesondere an den pauschalierten Mietniveaustufen und Vervielfaeltigern. Eine abschließende Entscheidung des BVerfG steht noch aus. Eigentümer sollten deshalb Einspruch einlegen und Ruhendstellung beantragen, um von einem ggf. günstigen Urteil zu profitieren.

Q: Wann und wie oft muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird jährlich festgesetzt und quartalweise in gleichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Auf Antrag ist auch Jahresvorauszahlung am 1. Juli möglich. Wird die Grundsteuer nicht bezahlt, erhebt die Gemeinde Säumniszuschläge (§ 240 AO) und kann notfalls die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Q: Kann ich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Das hängt von der Nutzung ab: Selbst genutzte Immobilien: Die Grundsteuer ist nicht als Werbungskosten absetzbar. Vermiete Immobilien: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vollständig abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 EStG) — das gilt für natürliche Personen und Körperschaften. Gewerblich genutzte Immobilien: Die Grundsteuer mindert als Betriebsausgabe den Gewinn.

Die Grundsteuerreform gilt seit dem 1. Januar 2025. Millionen Eigentümer erhalten neue Bescheide — teils mit drastischen Veränderungen. Was das Bundesmodell bedeutet, wie Berlin rechnet, welche Hebesätze 2026 gelten und wann sich ein Einspruch lohnt.

15 Min. Lesezeit

Aktualisiert: Juni 2026

Von NEUWEST Bau-Experten

Überblick Bundesmodell Rechner Hebesätze Mieter Einspruch Berlin FAQ

Reform 2025

Grundsteuer 2026: Das Müssen Eigentümer jetzt wissen

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden jährlich entrichten. Sie ist eine der ältesten Steuern Deutschlands — und eine der umstrittensten. Bis 2024 basierte sie auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) — Werte, die das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig einstufte (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14).

Die Folge: Bis Ende 2024 musste der Gesetzgeber eine verfassungskonforme Neuregelung schaffen. Das Ergebnis ist ein dreistufiges System aus Grundsteuerwert (neu berechnet), Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz — gültig seit dem 1. Januar 2025. Die Finanzämter versandten bereits 2022–2024 neue Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbetragsbescheide. Seit 2025 setzt die Gemeinde die eigentliche Grundsteuer per Hebesatz fest.

Für Berliner Eigentümer gilt: Berlin wendet das Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG) an — eines von elf Bundesländern, die diesen Weg gewählt haben. Der Berliner Hebesatz beträgt 2026 810 % für Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke).

Grundsteuer 2026 — Fakten

2025

Neue Grundsteuer gilt ab 01. Januar 2025 (nach Reform 2022)

810 %

Berliner Hebesatz 2026 (Grundsteuer B, Bundesmodell)

0,31 ‰

Steuermesszahl Wohngebäude im Bundesmodell (GrStG § 15)

36 Mrd.

Euro Grundsteueraufkommen bundesweit (2024)

⚖

Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Betrifft in Berlin kaum Privatpersonen.

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Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke — relevant für alle Haus- und Wohnungseigentümer sowie Bauherren.

📄

Neue Bescheide: Wer noch keinen Grundsteuerwertbescheid erhalten hat, sollte beim Finanzamt nachfragen — Einspruchsfristen laufen ab Bekanntgabe.

⚖

16 Modelle: 11 Länder nutzen das Bundesmodell, 5 (u. a. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, Hamburg) haben abweichende Landesmodelle.

Berechnung

Bundesmodell: So wird die Grundsteuer berechnet

Das Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG, §§ 13 ff. GrStG) verwendet drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden.

Grundsteuerwert
(Finanzamt, §§ 218 ff. BewG)

Steuermesszahl
(GrStG § 15, bundeseinheitlich)

Hebesatz
(Gemeinde, individuell)

Jährliche Grundsteuer

① Grundsteuerwert

Wohnimmobilien: Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG). Maßgeblich sind Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Mietniveaustufe und Nettokaltmiete je m² gebäudetypisch. Nicht-Wohnen: Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). Der Grundsteuerwert ist nicht der Verkehrswert.

② Steuermesszahl (GrStG § 15)

Bundesmodell Wohngebäude: 0,31 ‰ (= 0,00031) — bereits inklusive 25 % Abschlag gegenüber der Grundmesszahl von 0,034 %. Nicht-Wohn-Gebäude: 0,34 ‰. Sozialwohnungen und Gebäude gemeinnütziger Wohnungsunternehmen: zusätzlich 25 % Ermäßigung möglich (GrStG § 15 Abs. 5).

③ Hebesatz (Gemeinde)

Von jeder Gemeinde jährlich per Satzung festgelegt. Bundesweit liegt er 2026 zwischen 300 % (ländliche Gemeinden) und über 1.000 % (einige Großstädte). Berlin: 810 % (Grundsteuer B). Der Steuermessbetrag (Grundsteuerwert × Messzahl) wird mit dem Hebesatz multipliziert.

Ertragswertverfahren für Wohngebäude (§§ 252–257 BewG)

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohn- und Wohnungseigentumsgebäude ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert nach folgendem Schema:

Komponente	Basis	Quelle / Hinweis
Bodenrichtwert	€/m² lt. amtlichem Bodenrichtwertkataster (BORIS)	Stichtag 01.01.2022; Berlin: www.boris-berlin.de
Grundstücksgröße	m² lt. Grundbuch / Liegenschaftskataster	Bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil
Mietniveaustufe	1–7, vom Finanzministerium festgelegt	Berlin: überwiegend Stufe 4–6 (abh. von PLZ)
Nettokaltmiete (Anlage 39)	€/m² Wohnfläche nach Gebäudetyp und Baujahr	Bundesgesetzliche Tabelle — nicht Marktmiete!
Gebäudeertragswert	Nettokaltmiete × 12 × Fläche × Vervielfaeltiger	Vervielfaeltiger abh. von Restnutzungsdauer
Bodenwert	Bodenrichtwert × Fläche × Umrechnungskoeffizient	Koeffizienten in Anlage 36 BewG
= Grundsteuerwert	Bodenwert + Gebäudeertragswert	Ggf. minus Abschlag bei Wohnfläche ≤ 100 m²

⚠️

Wichtig: Aufkommensneutralität ist kein Gesetz

Viele Kommunen haben den Hebesatz angepasst, um das Gesamtaufkommen konstant zu halten („aufkommensneutrale Reform“). Individuelle Steuern können jedoch trotzdem stark steigen oder sinken — abhängig davon, ob die Immobilie im Vergleich zum Durchschnitt aufgewertet oder abgewertet wurde. Prüfen Sie Ihren neuen Bescheid genau.

Bundesmodell — 11 Länder

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Länder: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen

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Basis: Bodenrichtwert + Nettokaltmiete nach bundesgesetzlicher Tabelle (Anlage 39 BewG)

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Messzahl Wohnen: 0,31 ‰ (nach Abschlag)

💡

Kritik: Bodenrichtwerte können starke Preissteigerungen abbilden — höhere Belastung in Metropollagen

Landesmodelle — 5 Länder

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Länder: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziert), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächenmodell), Niedersachsen (modifiziert)

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Bayern / Hessen: Reine Flächensteuer (kein Marktwertbezug) — deutlich einfacher, aber keine Berücksichtigung von Wertsteigerungen

📈

BW: Nur Bodenrichtwert, kein Gebäudewert — Wohnlage ist entscheidend

💡

Vorteil: Schutz vor wertabhängigen Steigerungen; Kritik: weniger verursachergerecht

Interaktiv

Grundsteuer-Rechner 2026 (Bundesmodell)

Geben Sie Ihren Grundsteuerwert (aus dem Bescheid) und die Parameter ein — die jährliche Grundsteuer berechnet sich live. Für Berlin ist der Hebesatz auf 810 % voreingestellt.

Grundsteuerwert (aus Bescheid) 120.000 €

Nutzungsart / Steuermesszahl

Hebesatz der Gemeinde 810 %

Wohnfläche (für Monatskosten-Info) 80 m²

Steuermessbetrag (Grundsteuerwert × Messzahl)

37,20 €

Grundsteuer pro Jahr

301 €

Grundsteuer pro Monat

25,10 €

Pro m² Wohnfläche / Monat (Nebenkostenanteil)

0,31 €

Richtwerte auf Basis des Bundesmodells. Der tatsächliche Grundsteuerwert ist dem Bescheid des Finanzamts zu entnehmen. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung. Hebesatz Berlin 2026: 810 % (Grundsteuer B).

Städtevergleich

Grundsteuer-Hebesätze 2026 im Bundesvergleich

Der Hebesatz ist das Steuer-Instrument der Kommunen. Zwischen den Städten gibt es extreme Unterschiede — von unter 400 % bis weit über 1.000 %.

Stadt / Region	Hebesatz 2026 (GrSt B)	Modell	Hinweis
Berlin	810 %	Bundesmodell	Beschlossen 2024 für 2025/2026
Hamburg	975 %	Landesmodell (Wohnlagenmodell)	Höchster Hebesatz unter den Stadtstaaten
München	535 %	Bayern (Flächenmodell)	Trotz höchster Bodenpreise — da kein Marktwertbezug
Köln	515 %	Bundesmodell (NRW)	Stark gesunken im Vgl. zu 2024 (890 %)
Frankfurt a.M.	500 %	Bundesmodell (Hessen-Modell)	Hessen hat eigenes Landesmodell
Leipzig	825 %	Bundesmodell (Sachsen)	Einer der höchsten in Sachsen
Dresden	675 %	Bundesmodell (Sachsen)	Niedriger als Leipzig durch höhere Grundsteuerwerte
Stuttgart	520 %	Landesmodell (BW)	BW nutzt nur Bodenrichtwert ohne Gebäudewert
Ländliche Gemeinden	280–400 %	Diverses	Bundesweit sehr heterogen

💡

Warum NRW-Städte ihre Hebesätze stark gesenkt haben

Im Bundesmodell (NRW) sind die neuen Grundsteuerwerte vielerorts deutlich höher als die alten Einheitswerte. Um Aufkommensneutralität zu wahren, haben zahlreiche NRW-Kommunen (Köln, Dortmund, Düsseldorf) den Hebesatz von über 800 % auf 500–560 % gesenkt. Trotzdem zahlen einzelne Eigentümer — je nach Lage und Objekt — mehr oder weniger als zuvor.

Berliner Hebesatz im historischen Vergleich

210 %

Bis 1996

Historisch niedriger Hebesatz in West-Berlin — Einheitswerte aus 1964 als Basis

West-Berlin

660 %

2011–2024

Stufenweise Erhöhung in Berlin zur Haushaltskonsolidierung; Grundlage weiterhin Einheitswerte 1964

Alt-System

810 %

Ab 2025

Berliner Senat erhöhte Hebesatz bei Umstieg auf Bundesmodell; soll Aufkommensneutralität näherungsweise sicherstellen

Bundesmodell

Nebenkostenabrechnung

Grundsteuer & Miete: Was Mieter wissen müssen

Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskost — Mieter zahlen sie indirekt über die Nebenkostenabrechnung.

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Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV)

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) erlaubt die Umlage der Grundsteuer auf Mieter, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Sie erscheint in der jährlichen Nebenkostenabrechnung als eigenständige Position. Verändern sich die Grundsteuerzahlungen des Vermieters (höher oder niedriger), schlägt sich dies direkt in den Nebenkosten nieder.

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Prüfrecht des Mieters

Mieter können die korrekte Umlage verlangen: Belegvorlage des Grundsteuerbescheids (BGH VIII ZR 78/05), korrekter Umlageschlüssel (i. d. R. Wohnfläche), kein doppelter Ansatz beim Berechnen der Nebenkostenpauschale. Wenn der Vermieter erfolgreich Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegt und die Steuer sinkt, profitieren auch Mieter über die Abrechnung.

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Berliner Kostenverteilung auf Mieter

Bei einem typischen Berliner Mietobjekt mit Grundsteuerwert 280.000 €, Steuermesszahl 0,31 ‰ und Hebesatz 810 % ergibt sich eine Grundsteuer von rund 702 €/Jahr. Bei 4 Wohnungen verteilen sich durchschnittlich ca. 175 €/Jahr bzw. 14,60 €/Monat auf jede Wohneinheit — entsprechend der Wohnfläche proportional.

⚠️

Reformbedingte Änderungen in der Nebenkostenabrechnung

Ab 2025 erhalten Vermieter neue, teils deutlich veränderte Grundsteuerzahlungen. Diese fließen in die Nebenkostenabrechnung 2025 ein, die Mieter 2026 erhalten. Wichtig: Vermieter dürfen nur die tatsächlich gezahlte Grundsteuer umlegen — keine Aufschläge oder Vorsorgebeträge. Steigt die Grundsteuer, ist keine gesonderte Mieterhöhung zulässig — sie muss über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden.

Rechtsschutz

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid: Verfahren & Fristen

Wer seinen Grundsteuerwertbescheid für falsch hält, muss innerhalb eines Monats reagieren — der Weg ist klar geregelt.

Bescheid prüfen (sofort nach Erhalt)

Prüfen Sie: Grundstücksgröße korrekt? Bodenrichtwert korrekt (BORIS-Berlin)? Gebäudetyp richtig klassifiziert? Baujahr stimmt? Wohnfläche korrekt? Fehlstellen im Bescheid sind häufig — besonders bei älteren Gebäuden, Umbauten oder Sondergrundrissen.

Einspruch einlegen — Frist: 1 Monat (§ 355 AO)

Einspruch ist schriftlich (Brief, Fax, E-Mail) an das zuständige Finanzamt zu richten. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (gilt als am 3. Tag nach Aufgabe zur Post zugegangen, § 122 Abs. 2 AO). Kein Einspruch ohne Frist — spätere Einwände werden nicht mehr gehört! Begründung kann nachgereicht werden.

Vorläufige Steuerfestsetzung beantragen

Mehrere Finanzgerichte haben Zweifel an der Verfassungskonformität des Bundesmodells geäußert. Beantragen Sie im Einspruch Ruhendstellung / vorläufige Festsetzung analog zu laufenden Musterprozessen (z. B. FG Rheinland-Pfalz 4 K 1205/23 oder VG Berlin). Zahlen Sie zunächst, bis die Rechtslage geklärt ist.

Einspruchsentscheidung — ggf. Klage beim Finanzgericht

Bleibt das Finanzamt bei seiner Festsetzung, ergeht eine Einspruchsentscheidung. Danach steht der Klageweg zum Finanzgericht offen (§ 40 FGO). Bei grundlegenden verfassungsrechtlichen Fragen ist ggf. eine Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht möglich (Art. 100 GG). Wer die Ruhendstellung erlangt hat, profitiert automatisch vom Ergebnis von Musterprozessen.

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Welche Bescheide anfechtbar? Es gibt drei separate Bescheide: Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt), Grundsteuermessbetragsbescheid (Finanzamt), Grundsteuerbescheid (Gemeinde). Gegen alle drei ist Einspruch möglich und ggf. nötig.

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Häufige Fehler: Falsche Mietniveaustufe, veraltetes Baujahr, zu große Fläche (z. B. unbeheizter Keller als Wohnfläche), falscher Bodenrichtwert-Stichtag (01.01.2022).

📈

Verfassungsrechtliche Musterverfahren: FG Rheinland-Pfalz, FG Sachsen und andere Gerichte haben Verfahren zu Bundesmodell-Grundwerten ausgesetzt. Verfolgen Sie den aktuellen Stand beim Bund der Steuerzahler.

👥

Steuerberater / Lohnsteuerverein: Bei komplexen Objekten (Mischnutzung, Denkmal, Erbbaupacht) empfiehlt sich ein Fachmann. Die Kosten sind steuerlich absetzbar.

Regional

Grundsteuer in Berlin 2026: Besonderheiten & Praxisbeispiele

Berlin nutzt das Bundesmodell mit einem Hebesatz von 810 %. Manche Bezirke zahlen deutlich mehr als früher, andere weniger.

🏙

Praxisbeispiel: Eigentumswohnung Prenzlauer Berg (70 m², Bj. 1910)

Bodenrichtwert 01.01.2022: 2.400 €/m², Grundstück anteilig ca. 40 m² MEA, Gebäudeertragswert anteilig ca. 68.000 €. Grundsteuerwert (vereinfacht): ca. 164.000 €. Steuermessbetrag: 164.000 × 0,00031 = 50,84 €. Grundsteuer/Jahr: 50,84 × 810 % ≈ 412 € (ca. 34,30 €/Monat). Früher (Einheitswert-Basis, 660 %): oft nur 150–200 €/Jahr — deutliche Erhöhung in dieser Lage.

🏠

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus Spandau (150 m² Wohnfl., 500 m² Grundst., Bj. 1962)

Bodenrichtwert 01.01.2022: 380 €/m², Grundsteuerwert (vereinfacht): ca. 190.000 €. Steuermessbetrag: 190.000 × 0,00031 = 58,90 €. Grundsteuer/Jahr: 58,90 × 810 % ≈ 477 €. Früher: oft über 600 €/Jahr in Spandau aufgrund höherer Einheitswert-Heranziehung — hier kann die Reform günstiger sein.

🏛

Mietniveaustufen in Berlin (Anlage 39 BewG)

Das Finanzministerium hat Berliner Postleitzahlen Mietniveaustufen von 3–7 zugeordnet. Spitzenlage-PLZ (10115, 10117, 10178, 10623 u. a.) erhalten Stufe 6–7 und damit höhere Tabellenwerte für die Nettokaltmiete. Randlagen (Märkisches Viertel, Marzahn, Hellersdorf) erhalten Stufe 3–4. Die Stufe wird im Grundsteuerwertbescheid ausgewiesen — prüfen Sie, ob Ihre PLZ korrekt eingestuft ist.

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Berliner Grundsteuer-C (unbebaute Grundstücke)

Berlin hat als eines der ersten Länder die Möglichkeit einer erhöhten Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke (§ 25 GrStG) im Gesetz verankert und in Praxis umgesetzt. Ziel ist die Mobilisierung von Bauland-Spekulation. Betroffene Eigentümer erhalten einen gesonderten Bescheid mit erhöhtem Hebesatz — dagegen ist ebenfalls Einspruch möglich.

Häufige Fragen

FAQ: Grundsteuer 2026

Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Steuerschuldner ist stets der Eigentümer des Grundstücks (§ 10 GrStG). Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV) — zahlen müssen sie sie aber gegenüber der Gemeinde in jedem Fall selbst. Auch Inhaber von Erbbaurechten und Wohnungseigentümer sind betroffen.

Wie wird die Grundsteuer nach der Reform 2025 berechnet?

Im Bundesmodell (gilt in Berlin) lautet die Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer/Jahr. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt (Ertragswertverfahren für Wohngebäude: Bodenrichtwert + Gebäudeertragswert). Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohnnutzung, 0,34 ‰ für Nicht-Wohnen. Den Hebesatz setzt die Gemeinde fest (Berlin: 810 %). Unser Rechner weiter oben zeigt die konkrete Berechnung.

Was kostet die Grundsteuer 2026 in Berlin durchschnittlich?

Das variiert stark nach Lage und Gebäudetyp. Typische Bandbreiten in Berlin 2026:
• Eigentumswohnung 70 m² Mitte/Prenzlauer Berg: 350–500 €/Jahr
• Eigentumswohnung 70 m² Marzahn/Spandau: 120–220 €/Jahr
• Einfamilienhaus 150 m² Spandau/Treptow: 350–600 €/Jahr
• Einfamilienhaus 150 m² Zehlendorf/Steglitz: 500–900 €/Jahr
Die konkrete Grundsteuer ergibt sich aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.

Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ja, gegen alle drei Bescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbetragsbescheid, Grundsteuerbescheid) ist Einspruch möglich. Die Frist beträgt jeweils einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO). Der Einspruch ist schriftlich an das zuständige Finanzamt (für Grundsteuerwert und -messbetrag) bzw. das Bezirksamt (für den Grundsteuerbescheid der Gemeinde) zu richten. Häufige Einspruchsgründe: falscher Bodenrichtwert, falsche Flächenangaben, falsche Mietniveaustufe oder falsche Gebäudeklassifikation.

Was passiert, wenn ich vergessen habe, Einspruch einzulegen?

Nach Ablauf der Einspruchsfrist wird der Bescheid bestandskräftig. Eine spätere Anfechtung ist nur noch in Ausnahmefällen möglich: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§ 110 AO) bei unverschuldet versäumter Frist, oder ein Änderungsantrag bei offensichtlichen Schreibfehlern (§ 129 AO). Verfassungsrechtliche Einwände können ohne Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden — deshalb im Zweifel immer innerhalb der Frist Einspruch einlegen, auch ohne vollständige Begründung.

Ist die neue Grundsteuer verfassungskonform?

Das ist derzeit rechtlich umstritten. Das Bundesverfassungsgericht hat das alte System 2018 für verfassungswidrig erklärt (Az. 1 BvL 11/14). Mehrere Finanzgerichte (u. a. FG Rheinland-Pfalz, FG Sachsen, FG Berlin-Brandenburg) haben in Beschlüssen von 2023/2024 ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des neuen Bundesmodells geäußert — insbesondere an den pauschalierten Mietniveaustufen und Vervielfaeltigern. Eine abschließende Entscheidung des BVerfG steht noch aus. Eigentümer sollten deshalb Einspruch einlegen und Ruhendstellung beantragen, um von einem ggf. günstigen Urteil zu profitieren.

Wann und wie oft muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird jährlich festgesetzt und quartalweise in gleichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Auf Antrag ist auch Jahresvorauszahlung am 1. Juli möglich. Wird die Grundsteuer nicht bezahlt, erhebt die Gemeinde Säumniszuschläge (§ 240 AO) und kann notfalls die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Kann ich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Das hängt von der Nutzung ab: Selbst genutzte Immobilien: Die Grundsteuer ist nicht als Werbungskosten absetzbar. Vermiete Immobilien: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vollständig abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 EStG) — das gilt für natürliche Personen und Körperschaften. Gewerblich genutzte Immobilien: Die Grundsteuer mindert als Betriebsausgabe den Gewinn.

Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks für den 01.01.2022?

Für Berlin sind die maßgeblichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 im BORIS-Berlin-Portal abrufbar (boris-berlin.de) — kostenlos und öffentlich zugänglich. Geben Sie die Adresse oder Koordinaten ein und wählen Sie den Stichtag 2022. Der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts enthält den verwendeten Bodenrichtwert ebenfalls. Stimmt dieser nicht mit BORIS überein, ist das ein Einspruchsgrund.