Spezialtiefbau: Unterfangung & Nachgründung im Bestand

Q: Was ist eine Unterfangung und wann brauche ich sie?

Eine Unterfangung ist die Tieferlegung oder Verstärkung bestehender Fundamente, ohne das Gebäude abzureißen. Sie wird benötigt, wenn das Fundament nicht mehr ausreichend trägt (Setzungsschäden), eine tiefere Nachbarbaugrube die Standsicherheit gefährdet, ein Keller nachträglich eingebaut werden soll oder die Nutzlast erhöht wird. In Berlin betrifft das besonders gründerzeitliche Altbauten mit flachen Streifenfundamenten.

Q: Welche Norm gilt für Unterfangungen in Deutschland?

Die zentrale Norm ist DIN 4123 „Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude“ (Ausgabe 2013-04). Sie regelt Abschnittslängen, Ausführungsfolge, Sicherungsmaßnahmen und Mindestfristen. Ergänzend gelten Eurocode 7 (EN 1997-1) für die Bemessung und DIN 1054 als nationaler Anhang. Verfahrensspezifisch zusätzlich: EN 1536 (Bohrpfähle), EN 14199 (Mikropfähle), EN 12716 (Jet Grouting).

Q: Was kostet eine Unterfangung in Berlin 2026?

Die Kosten variieren stark nach Verfahren und Umfang. Richtwerte Berlin 2026: • Abschnittsweise Unterfangung: 850–1.650 €/m² Unterfangungsfläche • Mikropfähle: 145–290 €/lfm • Bohrpfähle: 210–460 €/lfm • Jet Grouting: 260–560 €/lfm Hinzu kommen Gutachten (2.500–9.000 €), Statik (1.500–6.000 €) und Baustelleneinrichtung. Ein typisches Berliner Gründerzeitprojekt (15 m Fassade) kostet gesamt 80.000–180.000 €.

Q: Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Unterfangung in Berlin?

Ja, in aller Regel. Jede Maßnahme, die das Tragsystem eines Gebäudes verändert, ist nach § 11 Berliner Bauordnung (BauO Bln) genehmigungspflichtig. Der Antrag beim zuständigen Bezirksamt erfordert einen Standsicherheitsnachweis, ein geotechnisches Gutachten und eine Ausführungsplanung durch eine bauvorlageberechtigte Fachkraft. Ausnahmen nur bei rein erhaltenden Maßnahmen ohne Eingriff ins Tragsystem — im Zweifelsfall immer vorab abklären.

Q: Wie lange dauert eine Unterfangung?

Die reine Ausführungszeit hängt vom Verfahren und Umfang ab: • Abschnittsweise Unterfangung: 1–2 m²/Tag; bei 20 m Wandlänge ca. 4–8 Wochen • Mikropfahl-Nachgründung: 5–10 Pfähle/Tag; 20 Pfähle oft in 3–5 Arbeitstagen • Jet Grouting: Bis zu 3 Säulen/Stunde; aber Wartezeit für Erhärtung (14 Tage Festigkeit) Planung, Genehmigung und Gutachten dauern zusätzlich 2–5 Monate. Gesamtprojektlaufzeit typisch 4–8 Monate.

Q: Kann ich während einer Unterfangung im Haus wohnen bleiben?

Das hängt von der Lage der Unterfangung und dem Risikoprofil ab. Bei einer abschnittsweisen Unterfangung nach DIN 4123 ist das Gebäude in der Regel bewohnbar, da stets nur kurze Abschnitte offenstehen und das Tragwerk nie vollständig unterbrochen wird. Bei Erschütterungen durch Rammarbeiten oder wenn das Bestandsfundament bereits stark geschädigt ist, kann eine temporäre Evakuierung der betroffenen Wohneinheiten erforderlich sein — dies ist im Vorfeld mit dem Planer und dem Bezirk abzuklären.

Q: Wer haftet, wenn bei einer Nachbarbaugrube mein Fundament beschädigt wird?

Nach § 909 BGB (Vertiefungsverbot) und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet der Verursacher, wenn durch ein Nachbarbauvorhaben ohne ausreichende Sicherung der Bestandsbebauung Setzungsschäden entstehen. Wichtig: Dokumentieren Sie den Vorab-Zustand Ihres Gebäudes mit Fotos, Risskartierung und Setzungsmarken, bevor der Nachbar zu bauen beginnt. Bei aktiven Schäden sofort einen öffentlich bestellten Sachverständigen hinzuziehen — NEUWEST kennt geeignete Ansprechpartner in Berlin.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Mikropfählen und Bohrpfählen bei der Nachgründung?

Mikropfähle (EN 14199, D ≤ 300 mm) können mit kleinen Geräten durch enge Keller oder schräg gebohrt werden, sind zugfest und schnell eingebaut. Traglasten: typisch 200–600 kN/Pfahl. Bohrpfähle (EN 1536, D = 300–1.500 mm) sind für größere Einzellasten (500–5.000+ kN) ausgelegt, benötigen größere Geräte (Raupendrehbohranlage) und mehr Platz. In Berliner Innenstadtlagen sind Mikropfähle wegen der engen Verhältnisse und des geringen Erschütterungsrisikos das bevorzugte Verfahren bei mittleren Lasten.

Q: Gibt es Förderprogramme für die Unterfangung denkmalgeschützter Gebäude in Berlin?

Ja. Das Berliner Denkmalschutzamt gewährt für denkmalpflegerisch notwendige Maßnahmen (zu denen Unterfangungen zählen können) Zuschüsse von 15–35 % der förderfähigen Kosten. Voraussetzung: Denkmalschutzrechtliche Genehmigung, qualifizierter Planer mit Denkmalkompetenz, Vorabzustimmung der Behörde. Zusätzlich können Kosten für Unterfangungen, die im Rahmen einer steuerlich privilegierten Denkmalsanierung (§§ 7i, 10f, 11b EStG) anfallen, steuerlich geltend gemacht werden. Im Einzelfall Steuerberater und Denkmalpfleger konsultieren.

Definition & Grundlagen

Was ist eine Unterfangung? — Präzise Definition

Eine Unterfangung (auch: Nachgründung) ist eine bautechnische Maßnahme, bei der die Gründung eines bestehenden Bauwerks nachträglich vertieft, verbreitert oder durch neue tragende Elemente ergänzt wird — ohne das Gebäude abzureißen oder in seiner Nutzung wesentlich zu unterbrechen.

Auslöser sind meist Setzungsschäden, ein nachträglicher Kellerausbau, der Neubau unmittelbar angrenzender Bauten mit tieferer Gründung sowie eine Nutzungsänderung mit erhöhten Lastanforderungen. In Berlin kommen flach gegründete Gründerzeit-Gebäude auf Streifenfundamenten aus Ziegelmauerwerk noch weit verbreitet vor — häufig mit Gründungstiefen von nur 0,8–1,5 m unter GOK.

Die Maßnahme gehört zum Spezialtiefbau und erfordert eine geotechnische Standortuntersuchung (Baugrundgutachten nach DIN EN 1997-2) sowie eine statische Berechnung nach DIN 4123 und Eurocode 7 (EN 1997-1). Ohne qualifizierte Fachplanung und -ausführung ist eine Unterfangung ein nicht kalkulierbares Risiko.

Kennzahlen Unterfangung Berlin 2026

DIN 4123

Maßgebende deutsche Norm für Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bestand

800 €+

Typischer Einstiegspreis je m² Unterfangungsfläche (abschnittsweise, Mauerwerk)

1,0–1,5 m

Maximale Abschnittsbreite nach DIN 4123 bei klassischer Abschnittsunterfangung

GK 2–3

Geotechnische Kategorie (meist) — Baugrundgutachten und qualifizierte Bauaufsicht Pflicht

Abgrenzung: Unterfangung vs. Nachgründung vs. Fundamentverstärkung

📌

Unterfangung: Vertiefung der bestehenden Gründung durch Abtragen, Betonieren und Einpressen neuer Fundamentabschnitte unter das alte Fundament — konventionelle Methode nach DIN 4123

📌

Nachgründung: Oberbegriff; schließt auch Pfahl-, Mikropfahl- und Jet-Grouting-Verfahren ein, bei denen neue Gründungselemente neben oder durch das Bestandsfundament eingebracht werden

📌

Fundamentverstärkung: Erhöhung der Tragfähigkeit ohne Tiefenverlegung — z. B. Aufbeton, Injektionen, Verbreiterung durch Stahlbetonpilze; oft kombiniert mit Unterfangung

📌

Baugrundinjektion: Verbesserung des tragenden Bodens unter dem Fundament durch Zement- oder Kunstharzinjektionen; kein mechanisches Eingreifen ins Fundament selbst

Technik & Methoden

Unterfangungsverfahren im Vergleich

Die Wahl des Verfahrens hängt von Gebäudetyp, Lastgröße, verfügbarem Platz, Grundwasserstand und Baugrundverhältnissen ab.

01

Abschnittsweise Unterfangung

Klassisches Verfahren nach DIN 4123: Das Fundament wird in Abschnitten von max. 1,0–1,5 m Breite unterfangen. In jedem Abschnitt wird manuell ausgegraben, Stahlbeton eingefüllt, eingebrückt und der alte Fundamentfuß vorgepresst. Aufwändig, aber minimal invasiv und gut kontrollierbar.

DIN 4123 § 5

02

Bohrpfahl-Nachgründung

Bohrpfähle (Durchmesser 300–880 mm) werden neben oder durch das Bestandsfundament abgeteuft und über einen Balken oder Rostkopf mit dem alten Fundament verbunden. Norm: EN 1536. Ideal bei tiefen Tragschichten (>5 m) oder hohen Lasten. In Berlin bei der Pfahlgründung in Sand/Kies bis 15 m üblich.

EN 1536

03

Mikropfähle (Kleinpfähle)

Verrohrte, injizierte Pfähle mit Durchmesser 100–300 mm, die durch enge Kellerzugänge oder geneigt gebohrt werden können. Norm: EN 14199. Besonders geeignet, wenn kein Kranausleger oder Großgerät einsetzbar ist (Innenhöfe, Denkmal, enge Altstadt). Zugfest — ideal für Auftriebssicherung.

EN 14199

04

Düsenstrahlverfahren (Jet Grouting)

Mittels Hochdruckdüse (300–500 bar) wird der Boden unter dem Fundament mit Zementsuspension gemischt und zu Soilsäulen (Ø 0,5–2,0 m) verfestigt. Norm: EN 12716. Kein Eingriff ins Fundament selbst; wirksam in Fein- und Mittelsand. Erreichbar auch unter Grundwasser. Einsatz als Sohle oder seitliche Abdichtung.

EN 12716

05

Baugrundinjektion / Kompaktionsverpressung

Zement- oder Kunstharz-Suspensionen werden über Injektionslanzen unter Druck in den Baugrund eingebracht und verdichten oder verfestigen den Boden. Kein Pfahlabteufen nötig. Geeignet bei inhomogenem Lockergestein, Hohlräumen oder als Ergänzung zu anderen Verfahren. Norm: EN 12715.

EN 12715

06

Schlägerrammen / Verdrängungspfähle

Stahlrohr- oder Betonfertigteilpfähle werden gerammt oder gedrückt (hydraulisches Andrücken gegen die Gebäudelast). Norm: EN 12699. Schnell, kostengünstig im Freien; in Innenbereichen nur mit Niederenergiegeräten. Erschütterungssensibel — Erschütterungsmessungen nach DIN 4150-2 erforderlich.

EN 12699

Verfahrensvergleich: Einsatzbereiche auf einen Blick

Verfahren	Typische Tiefe	Platzbedarf	Erschütterung	Berliner Marktpreis 2026
Abschnittsweise Unterfangung	bis 3 m	gering	keine	800–1.500 €/m²
Bohrpfahl (EN 1536)	5–25 m	mittel	gering	200–450 €/lfm
Mikropfahl (EN 14199)	3–20 m	sehr gering	keine	140–280 €/lfm
Jet Grouting (EN 12716)	1–15 m	gering	keine	250–550 €/lfm
Baugrundinjektion (EN 12715)	1–8 m	minimal	keine	80–200 €/Injektionspunkt
Verdrängungspfahl gedrückt	bis 15 m	gering	mittel	120–220 €/lfm

Preise Richtwerte Berlin 2026 inkl. Materialien, ohne Baugrundgutachten, Statik und Baustelleneinrichtung. Preisanfragen über NEUWEST.

Anwendungsfälle

Wann ist eine Unterfangung notwendig?

Die häufigsten Auslöser in Berlin — von der Gründerzeitvilla bis zum Gewerbegebäude.

😵

Setzungsschäden durch Grundwasserabsenkung oder Bodenveränderungen

In Berlin wurden über Jahrzehnte Grundwasserabsenkungen (für den S-Bahn-Bau, U-Bahn, Brunnenpumpung) vorgenommen. Holzpfahlgründungen trocknen aus und vermodern, Kiesschichten sacken nach. Rissbilder im Mauerwerk ab Rissbreite >0,2 mm sollten geotechnisch abgeklärt werden — aktive Setzungen brauchen sofortigen Handlungsbedarf.

🏗

Nachträglicher Keller- oder Tiefgaragenausbau

Wenn unter einem Bestandsgebäude ein Keller, ein Technikgeschoss oder eine Tiefgarage nachträglich eingebaut werden soll, muss das Fundament auf die neue Gründungstiefe herabgeführt werden. In Berlin häufig bei gründerzeitlichen Vorder- und Seitenflügeln, die bisher nur auf 1,0 m Tiefe gegründet wurden.

🛠

Tiefere Nachbarbebauung / Baugrubenabschluss

DIN 4123 schreibt vor, dass beim Aushub neben einem bestehenden Gebäude dessen Fundament auf der Baugrubenseite gesichert sein muss, wenn der Aushub unter den Fundamentfuß reicht. In Berlin betrifft das hauptsächlich Innenstadtlagen, wo Neubauprojekte direkt an Altbauten grenzen. Die Unterfangung ist hier Auflage der Baugenehmigung.

⚖

Nutzungsänderung mit erhöhten Lasten

Umbau eines Wohnhauses zum Gewerbeobjekt (Lager, Showroom, Produktion), Aufstockung um weitere Geschosse oder Einbau schwerer Maschinen: Wenn die neuen Einwirkungen (Normlasten nach EN 1991) die rechnerische Tragfähigkeit des Bestandsfundaments überschreiten, ist eine Fundamentverstärkung oder Unterfangung Pflicht.

🔍

Vorsorglich bei Denkmalsanierung und Geschäftshausumbau

Viele Berliner Altbauten (Baujahr vor 1920) haben unbekannte oder nicht dokumentierte Gründungen. Im Zuge einer Kernsanierung werden die Fundamente freigelegt, begutachtet und bei Bedarf vorsorglich erttüchtigt. Erkennungsmerkmale: Ziegelstreifenfundament ohne Bewehrung, Natursteinsubstruktionen oder Holzpfähle unter dem Grundwasserspiegel.

Warnzeichen: Wann sofort handeln?

⚠ Sofortiger Handlungsbedarf

🔴

Rissbild: Schräge Risse (>45°) in Auflagerzonen, plötzlich sich öffnende Risse, Sturzabsenkungen

🔴

Schiefstellung: Messbare Neigung (>L/500) oder sichtbare Verformung von Stützen, Decken, Treppenpodesten

🔴

Aktive Setzung: Risse wachsen erkennbar weiter; Setzungsmarken zeigen >2 mm/Monat Fortschritt

🔴

Aushub nebenan: Nachbarbaugrube rückt näher als 1,5× Fundamenttiefe ohne Sicherungsmaßnahmen

✔ Präventive Planung ausreichend

🟢

Stabile Risse: Haarrisse <0,2 mm, seit Jahren unverändert, kein Zusammenhang mit Belastungsänderungen

🟢

Geplante Umnutzung: Nutzungsänderung mit Laststeigerung noch nicht begonnen; Vorabprüfung im Rahmen der Baugenehmigung

🟢

Keller geplant: Kellerausbau noch in der Entwurfsphase; ausreichend Zeit für Gutachten und Ausführungsplanung

🟢

Verkauf / Umfinanzierung: Due-Diligence-Prüfung erfordert Standsicherheitsnachweis — kein Zeitdruck

Recht & Normung

Maßgebende Normen & rechtliche Grundlagen

Unterfangungen fallen in die geotechnische Kategorie GK 2 bis GK 3 und sind durchgehend normiert. Ein Überblick der relevanten Regelwerke.

Norm / Regelwerk	Titel (Kurzform)	Relevanz bei Unterfangung
DIN 4123:2013-04	Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich best. Gebäude	Kernorm: Abschnittslängen, Sicherungsmaßnahmen, Ausführung konventioneller Unterfangung
DIN EN 1997-1 (EC 7)	Eurocode 7 – Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik, Teil 1	Bemessung und Nachweise für neue Gründungselemente; Grenzzustände GEO, STR, HYD
DIN EN 1997-2	Erkundung und Untersuchung des Baugrundes	Mindestumfang Baugrundgutachten; Feldversuche (CPT, Rammsondierung), Laborproben
DIN 1054:2021-04	Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau (Ergänzungsregeln zu EC 7)	Deutsche Anpassungen zu EC 7; Teilsicherheitsbeiwerte, Geotechnische Kategorie
DIN EN 1536:2015-09	Ausführung besonderer geotechnischer Arbeiten – Bohrpfähle	Pfahlherstellung, Toleranzen, Integritätsprüfung (PIT, PDA)
DIN EN 14199:2015-06	Mikropfähle	Herstellung, Bemessung und Prüfung von Mikropfählen D ≤ 300 mm
DIN EN 12716:2018-09	Düsenstrahlverfahren (Jet Grouting)	Planung, Ausführung, Sicherheit und Prüfung von Soilcrete-Säulen
DIN 4150-2:1999-06	Erschütterungen im Bauwesen – Teil 2: Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden	Erschütterungsüberwachung bei Ramm- und Bohrarbeiten in Bestandsnähe; KB-Werte
BauO Bln (2021)	Berliner Bauordnung	§ 11 Standsicherheit: Standsicherheitsnachweis Pflicht; Geotechnischer Sachverständiger bei GK 3

📋

Geotechnische Kategorie (GK): Unterfangungen an mehrgeschossigen Wohnhäusern gelten fast immer als GK 2 (Baugrundgutachten + planende Fachkraft), bei Denkmal oder Sonderlasten als GK 3 (Geotechnischer Sachverständiger Pflicht)

🔒

Baugenehmigung Berlin: Unterfangungen, die das Tragwerk des Bestandsgebäudes verändern, sind genehmigungspflichtig. Bei GK 3 ist ein bauvorlageberechtigter Tragwerksplaner und ein geotechnischer Sachverständiger einzubeziehen

🏭

Erschütterungsmonitoring: Bei Rammarbeiten oder Großbohrungen im Innenstadtbereich Berlin ist ein kontinuierliches Erschütterungsmonitoring nach DIN 4150-2 an der benachbarten Bebauung verpflichtend; Schwellenwert für Wohngebäude: v = 5 mm/s (2 Hz–80 Hz)

⚒

Abnahme und Dokumentation: Jeder Unterfangungsabschnitt muss mit Protokoll, Fotos und Frischbetonprüfung (w/z-Wert, Konsistenz) dokumentiert werden. Druckfestigkeit des Einpressmörtels: mindestens C16/20 nach EN 206

Marktpreise Berlin 2026

Kosten einer Unterfangung — Reale Berliner Preise

Kosten variieren stark nach Verfahren, Baugrundverhältnissen, Tiefe, Zugänglichkeit und Bestandsqualität. Die folgenden Werte basieren auf Berliner Ausschreibungsergebnissen 2025/2026.

Kostenposition	Einheit	Preisspanne Berlin 2026	Hinweis
Baugrundgutachten (Geotechnischer Bericht)	Pauschal	2.500–9.000 €	Je nach Tiefe, Bohranzahl, Laboranalytik; GK 3 teurer
Statik / Bemessung Unterfangung	Pauschal	1.500–6.000 €	HOAI LPH 3–5 Bauteilstatik; Fundamentprüfung extra
Abschnittweise Unterfangung (C25/30)	m² Unterfangungsfl.	850–1.650 €	Inkl. Aushub, Schalung, Beton, Einpressen; ohne Baugrubensicherung
Mikropfahl (D = 150 mm, injiziert)	lfm Pfahl	145–290 €	Ab Bohrplatz; Mindestauftrag ca. 10 Pfähle; Pfahlkopf extra
Bohrpfahl (D = 420 mm, Endlosschnecke)	lfm Pfahl	210–460 €	Inklusive Bewehrung C30/37; ohne Pfahlrostanschluss
Jet Grouting (D = 700 mm Säule)	lfm Säule	260–560 €	Einphasig; Zementverbrauch & Entsorgung inkl.
Baustelleneinrichtung Spezialtiefbau	Pauschal	5.000–20.000 €	Abhängig von Geräteeinsatz, Zufahrt, Deponieaufwand
Erschütterungsmonitoring (6 Wochen)	Pauschal	1.200–3.500 €	Kontinuierliche Aufzeichnung inkl. Auswertungsbericht

💰

Gesamtkosten Beispielprojekt Berlin: Unterfangung eines viergeschossigen Gründerzeithauses (15 m Fassade, 1,5 m Vertiefung) kostet in Berlin aktuell 80.000–180.000 € inkl. Gutachten, Statik und Ausführung

▲

Kostenträger: Bei Setzungsschäden durch Nachbarbebauung trägt häufig der Nachbar die Kosten (BGH-Rechtsprechung, § 909 BGB). Für Erstattungsansprüche ist frühzeitige Dokumentation und ein Privatgutachter wichtig

📌

Fördermöglichkeiten: Denkmalgeförderte Gebäude: Berliner Denkmalschutzamt (15–35 % Zuschuss möglich). KfW-Förderung (BEG) greift nicht direkt auf Unterfangung, aber auf das Gesamtpaket Kernsanierung

🔍

Kostenfallen: Unbekannte Altlasten im Boden (häufig Berliner Innenstadt: Kohleschlacken, Kriegsschutt), hohes Grundwasser, marode Kanalisation als Hindernis, fehlende Abdichtung — immer Voruntersuchung einplanen

Interaktiv

Kostenschätzer: Unterfangung in Berlin

Stellen Sie Verfahren, Umfang und Tiefe ein — der Rechner liefert eine grobe Kostenindikation auf Basis realer Berliner Marktpreise 2026.

Verfahren

Umfang (Meter/m²) 20

Tiefe / Vertiefung (m) 2,0 m

Zugänglichkeit

Nebenkosten (Gutachten, Statik) 7.500 €

Ausführungskosten (Mitte)

25.500 €

Gesamtkosten inkl. Nebenkosten

33.000 €

Spannbreite

17.000 – 49.000 €

Richtwerte Berlin 2026. Kein verbindliches Angebot. Tatsächliche Kosten hängen von Baugrundverhältnissen, Bestandszustand und Firmenpreisen ab. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie NEUWEST.

Schritt für Schritt

Bauablauf einer Unterfangung: 7 Phasen

Von der Erstbegutachtung bis zur abgeschlossenen Unterfangung — ein typischer Projektablauf in Berlin.

1

Voruntersuchung: Bestandsaufnahme & Schadensdiagnose

Risskartierung, Setzungsmarkenmessung, Materialprüfung des Bestandsfundaments (Kernbohrung, Druckfestigkeit). Analyse vorhandener Bestandspläne (Gründungstiefe, Baujahr). Feststellung ob sofortiger Handlungsbedarf besteht.

2

Baugrunduntersuchung nach DIN EN 1997-2

Mindestens 2–3 Bohrungen bis 1,5× geplante Gründungstiefe, Sondierungen (CPT oder DPH), Laboranalyse (Kornverteilung, Konsistenz, organische Anteile). In Berlin besonders auf Höhlräume, Kriegsschutt, Torflinsen und Grundwasserstand achten.

3

Planung, Statik & Baugenehmigung

Tragwerksplanung nach EC 7 und DIN 4123, Ausführungsplanung mit Abschnittsfolge, Verfahrenswahl. Antrag auf Baugenehmigung beim Berliner Bezirksamt (Bauaufsicht) mit Standsicherheitsnachweis, geotechnischem Bericht und Ausführungsplan.

4

Einrichtung & Monitoringsystem

Aufstellen von Setzungsmarken an Bestandsgebäude und ggf. Nachbarbebauung. Installation Erschütterungsmessgeräte (24/7 Logging). Einrichtung der Baustelle: Baustelleneinfahrt, Materiallagerfläche, Deponielogistik. Schriftliche Vorabbenachrichtigung der Nachbarn.

5

Ausführung Unterfangung (abschnittsweise)

Aushub in Abschnitten gemäß DIN 4123: Abschnittlänge max. 1,0–1,5 m; max. 1/3 der Wandlänge gleichzeitig offen. Einbau Schalung, Betonieren C25/30 (Frühfestigkeit), Ausreifen min. 24 h, Einpressen des Fundamentfugenspalts mit Einpresszement. Tägliche Protokollierung mit Setzungsablesung.

6

Qualitätssicherung & Integritätsprüfung

Druckfestigkeitsprüfung (Wfurförmige Probeserien), Sichtprüfung Einpressfuge, Pfahl-Integritätstest (PIT) bei Pfahllösungen. Dokumentation gemäß Europäischer Technischer Bewertung; Abweichungsprotokoll bei Überschreitung Setzungstoleranz.

7

Abschluss, Abdichtung & Dokumentation

Vertikalabdichtung neues Fundament (WU-Beton oder KMB nach WTA 4-6), Hinterfüllung, Verdichtung. Abschlussbegehung mit Bauherrn und Planer. Übergabe Dokumentationsmappe (Prüfberichte, Betonprotokolle, Abschluss-Setzungsmessung). Monitoring noch 3–6 Monate nach Fertigstellung empfohlen.

Häufige Fragen

FAQ: Unterfangung & Nachgründung

Was ist eine Unterfangung und wann brauche ich sie?

+

Eine Unterfangung ist die Tieferlegung oder Verstärkung bestehender Fundamente, ohne das Gebäude abzureißen. Sie wird benötigt, wenn das Fundament nicht mehr ausreichend trägt (Setzungsschäden), eine tiefere Nachbarbaugrube die Standsicherheit gefährdet, ein Keller nachträglich eingebaut werden soll oder die Nutzlast erhöht wird. In Berlin betrifft das besonders gründerzeitliche Altbauten mit flachen Streifenfundamenten.

Welche Norm gilt für Unterfangungen in Deutschland?

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Die zentrale Norm ist DIN 4123 „Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude“ (Ausgabe 2013-04). Sie regelt Abschnittslängen, Ausführungsfolge, Sicherungsmaßnahmen und Mindestfristen. Ergänzend gelten Eurocode 7 (EN 1997-1) für die Bemessung und DIN 1054 als nationaler Anhang. Verfahrensspezifisch zusätzlich: EN 1536 (Bohrpfähle), EN 14199 (Mikropfähle), EN 12716 (Jet Grouting).

Was kostet eine Unterfangung in Berlin 2026?

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Die Kosten variieren stark nach Verfahren und Umfang. Richtwerte Berlin 2026:
• Abschnittsweise Unterfangung: 850–1.650 €/m² Unterfangungsfläche
• Mikropfähle: 145–290 €/lfm
• Bohrpfähle: 210–460 €/lfm
• Jet Grouting: 260–560 €/lfm
Hinzu kommen Gutachten (2.500–9.000 €), Statik (1.500–6.000 €) und Baustelleneinrichtung. Ein typisches Berliner Gründerzeitprojekt (15 m Fassade) kostet gesamt 80.000–180.000 €.

Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Unterfangung in Berlin?

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Ja, in aller Regel. Jede Maßnahme, die das Tragsystem eines Gebäudes verändert, ist nach § 11 Berliner Bauordnung (BauO Bln) genehmigungspflichtig. Der Antrag beim zuständigen Bezirksamt erfordert einen Standsicherheitsnachweis, ein geotechnisches Gutachten und eine Ausführungsplanung durch eine bauvorlageberechtigte Fachkraft. Ausnahmen nur bei rein erhaltenden Maßnahmen ohne Eingriff ins Tragsystem — im Zweifelsfall immer vorab abklären.

Wie lange dauert eine Unterfangung?

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Die reine Ausführungszeit hängt vom Verfahren und Umfang ab:
• Abschnittsweise Unterfangung: 1–2 m²/Tag; bei 20 m Wandlänge ca. 4–8 Wochen
• Mikropfahl-Nachgründung: 5–10 Pfähle/Tag; 20 Pfähle oft in 3–5 Arbeitstagen
• Jet Grouting: Bis zu 3 Säulen/Stunde; aber Wartezeit für Erhärtung (14 Tage Festigkeit)
Planung, Genehmigung und Gutachten dauern zusätzlich 2–5 Monate. Gesamtprojektlaufzeit typisch 4–8 Monate.

Kann ich während einer Unterfangung im Haus wohnen bleiben?

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Das hängt von der Lage der Unterfangung und dem Risikoprofil ab. Bei einer abschnittsweisen Unterfangung nach DIN 4123 ist das Gebäude in der Regel bewohnbar, da stets nur kurze Abschnitte offenstehen und das Tragwerk nie vollständig unterbrochen wird. Bei Erschütterungen durch Rammarbeiten oder wenn das Bestandsfundament bereits stark geschädigt ist, kann eine temporäre Evakuierung der betroffenen Wohneinheiten erforderlich sein — dies ist im Vorfeld mit dem Planer und dem Bezirk abzuklären.

Wer haftet, wenn bei einer Nachbarbaugrube mein Fundament beschädigt wird?

+

Nach § 909 BGB (Vertiefungsverbot) und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet der Verursacher, wenn durch ein Nachbarbauvorhaben ohne ausreichende Sicherung der Bestandsbebauung Setzungsschäden entstehen. Wichtig: Dokumentieren Sie den Vorab-Zustand Ihres Gebäudes mit Fotos, Risskartierung und Setzungsmarken, bevor der Nachbar zu bauen beginnt. Bei aktiven Schäden sofort einen öffentlich bestellten Sachverständigen hinzuziehen — NEUWEST kennt geeignete Ansprechpartner in Berlin.

Was ist der Unterschied zwischen Mikropfählen und Bohrpfählen bei der Nachgründung?

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Mikropfähle (EN 14199, D ≤ 300 mm) können mit kleinen Geräten durch enge Keller oder schräg gebohrt werden, sind zugfest und schnell eingebaut. Traglasten: typisch 200–600 kN/Pfahl.
Bohrpfähle (EN 1536, D = 300–1.500 mm) sind für größere Einzellasten (500–5.000+ kN) ausgelegt, benötigen größere Geräte (Raupendrehbohranlage) und mehr Platz. In Berliner Innenstadtlagen sind Mikropfähle wegen der engen Verhältnisse und des geringen Erschütterungsrisikos das bevorzugte Verfahren bei mittleren Lasten.

Gibt es Förderprogramme für die Unterfangung denkmalgeschützter Gebäude in Berlin?

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Ja. Das Berliner Denkmalschutzamt gewährt für denkmalpflegerisch notwendige Maßnahmen (zu denen Unterfangungen zählen können) Zuschüsse von 15–35 % der förderfähigen Kosten. Voraussetzung: Denkmalschutzrechtliche Genehmigung, qualifizierter Planer mit Denkmalkompetenz, Vorabzustimmung der Behörde.
Zusätzlich können Kosten für Unterfangungen, die im Rahmen einer steuerlich privilegierten Denkmalsanierung (§§ 7i, 10f, 11b EStG) anfallen, steuerlich geltend gemacht werden. Im Einzelfall Steuerberater und Denkmalpfleger konsultieren.